原創?薛宇飛?

來源 中新經緯

綠城旗下的綠城管理以代建模式在全國很多城市開展業務，服務對象不乏眾多中小開發商，后者則憑借著“綠城”的品牌對外銷售房源。但業內稱，中小開發商的風險抗壓、資金周轉等能力并不如規模房企，一旦出現問題，購房者可能就要承受損失。

01?買房時靠搶 如今維權數月勉強收房

2016年底，位于江蘇啟東的綠城·玫瑰園項目四期的高層住宅開始出售，林興就在那時買下了一套房源。他對中新經緯（微信號：jwview）稱，四期對外宣稱的是綠城的項目，售樓部門口懸掛著“綠城·玫瑰園”的牌子，宣傳材料、廣告也都有體現。

玫瑰園是綠城集團開發的一個住宅系列，中新經緯在綠城集團官網查詢發現，截至今年4月30日，以“玫瑰園”命名的投資項目和代建項目，達20個。

正因為綠城品牌影響等原因，啟東綠城·玫瑰園四期項目實現熱銷。林興說：“這個項目很好賣的，搶都搶不到，搶到好像就是賺到似的。價格上，它是啟東最高的，之所以買，就是對綠城的認可。如果價格高，開發商又沒有名氣，那誰還愿意買?！?/span>

之后，林興等業主與開發商啟東綠城香格置業有限公司(以下簡稱“綠城香格”)簽訂了購房合同，合同封面明確寫著“綠城·玫瑰園商品房買賣合同”。按照合同約定，四期項目將于2019年12月31日前交房。

臨近交付，綠城香格卻遲遲沒有通知業主收房。林興稱，后來業主們多方打聽得知，綠城香格疑似將資金轉移到浙江慈溪市的一個項目，而那個項目已經爛尾，綠城香格自身也出現資金周轉問題。

綠城香格1月13日發布的《關于項目延期交付的告業主書》

業主們便通過多種途徑進行維權。至今年1月13日，綠城香格發布《關于項目延期交付的告業主書》，綠城香格稱，啟東玫瑰園項目四期施工已基本結束，但因公司資金周轉導致相關竣工驗收手續辦理滯后，未能如期交付。公司正積極籌措解決項目所需資金，預計最晚于2020年4月30日前實現交付。

綠城香格股權結構圖

維權過程中，業主們得知了另一個消息，這個名字中帶有“綠城”兩個字的綠城香格，與綠城集團并沒有隸屬關系。天眼查數據顯示，綠城香格由慈溪寧益建設工程有限公司(以下簡稱“慈溪寧益”)100%持股，而后者由胡斌、傅秀君兩個自然人股東各自持有50%的股份。進一步查詢發現，2015年12月，綠城香格的股權結構發生變更，綠城房地產集團有限公司退出了綠城香格股東之列，慈溪寧益成為唯一股東。

綠城與綠城香格則是代建關系，并受到后者所累。今年1月13日，綠城房地產建設管理集團有限公司華東區域公司發布了《關于玫瑰園項目四期延期交付的公告》，稱啟東玫瑰園是由慈溪寧益投資建設(持有項目開發商綠城香格100%股權)，委托他們提供開發建設管理服務的項目。公司作為項目代建方，在開發商長期拖欠代建服務費的情況下仍未撤離，一直努力督促開發商解決資金問題，竭盡全力協調施工單位在工程款拖欠的情況下將項目工程建設至基本完工，避免了項目中途爛尾、給客戶帶來更大損失的可能。

林興表示，至近日，項目四期勉強交付，高層的業主們已經辦了房產證，但多層項目只是交了鑰匙和購房發票，水電仍未開通。

02?代建項目授權使用“綠城”品牌 投訴非個案

對于自身開展的代建業務，綠城管理控股有限公司(以下簡稱“綠城管理”)在今年2月底發布的招股書中這樣解釋：幫助項目擁有人(主要包括私營物業開發商、國有物業開發商及政府單位)主導物業開發程序，并提供涵蓋整個物業管理生命周期的全方位代建服務。

商業代建是綠城管理最主要的收入來源，啟東綠城·玫瑰園項目就屬于這種類型。招股書稱，在商業代建中，綠城管理通常與商業項目擁有人訂立一份管理協議，據此同意于物業開發項目的整個過程中提供各類服務，一般包括前期管理、規劃設計、工程管理服務、成本控制、營銷、銷售服務、交付管理及售后服務。

綠城管理品牌授權內容

至于綠城香格這類接受代建服務的公司，根據代建協議中的若干規定，綠城管理允許商業項目擁有人使用“綠城”品牌以作營銷用途。“我們鼓勵商業項目擁有人使用‘綠城’品牌作為由我們管理的物業于廣告、銷售資料、銷售中心、展覽會及其他營銷項目進行營銷，因為我們認為‘綠城’品牌所代表的品質及標準以及品牌價值令彼等享有定價溢價。”招股書中說。

但綠城管理與開發商之間的這層關系，購房者未必知曉。林興稱，如果不是房子遲遲不能交付，他們還不知道啟東綠城·玫瑰園項目四期的開發商，不是綠城?！皹I主們通過多方反映、溝通，才勉強收了房，這是買房時沒有想到的。如果當初知道開發商不是綠城，我可能就不會買這里的房子。”他說。

在綠城管理服務的諸多項目擁有人中，不乏中小房企，這類企業的運營能力、資金周轉能力不如規模房企，面對行業集中度的提升，自身的生存空間受到擠壓，更容易產生交易糾紛。

有媒體2019年11月報道稱，昆明綠城·春江明月項目由昆明國福房地產開發集團有限公司(以下簡稱“國福地產”)開發，浙江綠城佳園建設工程管理有限公司(綠城管理持股25%，但非綠城管理成員公司)負責代建。業主反映，在購房時，無論是項目案名還是銷售人員的介紹，都是以“綠城”品牌作為該項目的優勢亮點進行推薦。

綠城·春江明月小區二期本應在2018年12月31日前交付，但自2019年2月以來，項目便處于停工狀態。有接近國福地產的人稱，“國福地產資金鏈斷了，所以項目現在是進行不下去?！?/span>

中國青年網2018年12月報道稱，位于濟南市章丘區的中康綠城百合花園項目，有4棟已大部分售出的高層住宅樓，因混凝土強度不達標，由開發商自行拆除。據章丘區住建委通報，中康綠城百合花園由建設單位濟南中康與綠城集團旗下山東綠城萬合房地產建設管理有限公司簽署協議，由綠城派駐人員實施代建管理。

03?律師：購房者不能向綠城追責

江蘇啟東綠城·玫瑰園項目四期

針對啟東綠城·玫瑰園項目四期的交付進展、綠城管理品牌授權等問題，中新經緯聯系了綠城管理集團的相關人士，她稱，會安排區域公司的人聯系記者。但截至發稿，未獲得回復。

北京金訴律師事務所事務所執行主任王佳紅律師指出，購房者雖然是沖著“綠城”的品牌、與項目開發商達成了商品房買賣合同，但出現糾紛后，購房者只能向項目開發商追責，而不能向綠城追責。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯稱，房地產代建業務可以看做一種“貼牌”賣房，一些中小開發商借助“綠城”的牌子出售房源。中小開發商的實力畢竟有限，出現交易糾紛的幾率要大一些，購房者需要注意。王佳紅稱，司法實踐中，無力賠償購房者損失的案例，多發生在一些規模較小的開發商身上。

張大偉還分析，房子不同于普通快消產品，在進行品牌授權時，綠城管理也會進行管控，管控的嚴，問題就少一些，管控的松問題就多一些，整體看，出現重大問題的概率相對較小。綠城房地產建設管理集團董事長、總經理李軍2019年曾公開表示，綠城管理也擔心在開發過程當中，因為委托方企業的經營問題和現金流壓力，導致項目做不下去，對終端的購房者是一種傷害。所以，綠城管理對于合作項目選擇的門檻比較高，對委托方的資金情況、項目的質地會做更多背景調查。

知名地產分析師嚴躍進建議，購房者在簽訂合同時，要多咨詢下簽約公司的來歷，防范一些“馬甲”類的開發商操盤。