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作者?| 王洪臣

來源?|?債市觀察

6月4日，禹洲地產股份有限公司（下稱“禹洲地產”,1628.HK）召開了2019年度業(yè)績會，公司高級副總裁邱于賡對標普此前的負面評級公開指責。就此，這家世界三大評級機構之一和禹洲地產終止合作的原因被公之于眾。

曾幾何時，在“激進”的閩系房企圈子，禹洲地產因追求穩(wěn)健，長期徘徊在200億元至300億元區(qū)間而被視為“另類”，如今為何要正面硬懟標普？

公開信息顯示，邱于賡認為，標普給予公司的指標與其他公司有別，持雙重標準，加上早前評級機構降級幅度較大，但其他公司財務指標相比禹洲相近，甚至更差，降級幅度卻相對較低，令公司感到不公，故決定不再與標普合作。

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邱于騫表示，另一家國際評級機構穆迪也將有公司列入負面觀察名單，關注去杠桿進展，與惠譽的評級相比更合理，強調公司流動性充裕，自去年中期起已加強去杠桿，預期項目回款后負債比率可持續(xù)下降。

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小債了解到，就在幾天前，標普發(fā)布公告稱，應發(fā)行人要求，撤銷禹洲地產的“B+”長期發(fā)行人信用評級和該公司高級無抵押票據(jù)的“B+”長期發(fā)行評級。評級撤銷時，展望仍為“負面”。

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這都要從一個月前標普對禹洲地產的那次降級說起。

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4月17日，標普將禹洲地產的評級從“BB-”下調至“B+”，展望為“負面”。標普認為，禹洲地產的去杠桿化前景仍不明朗，且由于未確認銷售有限，收入增長可能會放緩。其杠桿率于2019年進一步惡化后，預計在未來12個月內或也不會恢復。

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當時標普指出，禹洲地產對擴張的強烈欲望導致其債務在2018年飆升58%，隨后在2019年增長28%。雖然公司2019年下半年的總債務一直保持平穩(wěn)，但這不足以支撐其增長。

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更早之前，另一家世界三大評級機構之一的穆迪也下調了禹洲地產的評級，將公司的“Ba3”企業(yè)家族評級（CFR）和“B1”高級無抵押債務評級列入評級下調觀察名單，展望從“穩(wěn)定”調整為評級觀察。

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穆迪表示，禹洲地產信用評級下調的原因在于，禹洲地產的債務在持續(xù)增長，以為其業(yè)務擴展提供資金。其指出，禹洲地產的杠桿率從2018年的44.6%降至2019年的35.8%，但在未來12-18個月內，以收入/調整后債務衡量的公司杠桿率將趨向于45%-50%。

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前述可知，標普的評級讓邱于騫冒火，穆迪的評級則是獲得了認可。

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據(jù)官網介紹，禹洲地產1994年成立于廈門，2009年在香港聯(lián)交所上市。目前，禹洲地產已發(fā)展成集房地產開發(fā)、商業(yè)投資運營、酒店運營、物業(yè)管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。

2016年，禹洲地產將總部從廈門搬遷至上海，2017年提出新的發(fā)展戰(zhàn)略，并喊出了千億銷售的目標.

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于是，近年來多地土拍市場開始頻繁出現(xiàn)禹洲地產的身影。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，禹洲便以141.3億元權益地價獲得14宗地塊，且大部分土地均為溢價成交，溢價率超過30%的超過6宗。

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溢價拿地帶來最直接的影響，就是負債規(guī)模的提高，禹州地產的財務杠桿始終維持在80％之上居高不下，2019年總負債已飆升至千億以上。

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此次業(yè)績會上，禹洲地產創(chuàng)始人、董事局主席林龍安再度提到千億目標，表示禹洲地產肯定“2020年將完成千億規(guī)模”。但無論是標普還是穆迪，在評級報告中也都表示出對禹洲地產持續(xù)增長的債務擔憂。

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企業(yè)預警通顯示，禹洲地產及子公司在境內的債券數(shù)量共14只，總規(guī)模約為101.34億元，其中一年內到期的債券規(guī)模約為30億元。

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除國內債券外，禹洲地產境外債券的規(guī)模更大，存續(xù)共12只，存續(xù)規(guī)模為52.14億美元（約合370億人民幣），票息成本平均高于7%，其中9.27億美元債券將于一年內到期。

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據(jù)2019年報顯示，禹洲地產總資產為1464.35億元，總負債1177.08億元，凈資產287.28億元，資產負債率80.38%，凈負債率為65.64%。

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業(yè)績方面，2019年禹洲地產完成合約銷售金額751.15億元，銷售增速大幅放緩，實現(xiàn)營業(yè)收入233.67億元，同比下降4.26%；歸母凈利潤為36.06億元，同比增長2.88%。需要指出的是，凈利潤的增長主要得益于出售項目所獲收益，扣非凈利潤僅23.18億元，下滑幅度達33.32%。

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但與此同時，公司的毛利率連年下滑，2019年其毛利潤為60.92億元，同比下降18.42%，毛利率為26.21%，同比下降4.51%。

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數(shù)據(jù)顯示，公司毛利率已連續(xù)三年發(fā)生下滑。這與公司拿地成本的上升及銷售均價的上漲乏力相關。

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負債方面，截至2019年年末，禹洲地產流動負債達748.51億元，其中短期債務為152.72億元。另一方面，禹洲地產現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為284.56億元。

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也許，充沛的自有資金讓禹洲地產更有大舉擴張的底氣。邱于賡表示，今年前5個月累計合約銷售額按年有大幅增長至約307億元，目前已追回進度約95%，有信心可達1000億元的銷售目標。

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如今，禹洲地產在追求千億的道路上越走越執(zhí)著，對此你怎么看呢？歡迎在下方留言評論。