來源/丁祖昱評樓市

2023年產業地產開發運營商拿地規模同比下降14%，整體營收迎來近五年的首次下滑，產業園區企業租售和服務收入增速雙降。

在充滿壓力的行業背景下，產業園區還面臨供需錯配、“主題產業園”名不副實、“產業保障房”過量供應的問題。

從趨勢來看，未來三年預估全國20城產業園年均新增面積5600-5800萬平方米，供應相對平穩。

關于產業園未來要算“三本賬”，第一，算好財務賬，提升項目去化能力；第二算好產業賬，提升產業服務能力；第三，算好生態賬，提升低碳建設運營能力。

從企業投資的角度來看，產業地產開發商拿地趨于謹慎，投資回歸一二線。

表現在數據層面，2023年1-11月，產業地產開發商拿地規模為32萬畝，同比下降14%，拿地規模占總體比重為17.8%，較2022年全年比重下降約4個百分點。

在城市選擇上，一二線城市成為重資產拿地主陣地，拿地占比較2022年全年提升8個百分點至57%。要知道，過去產業在三四線的占比非常高。

過去一年，頭部企業加快了輕資產布局的步伐。2023年，產業地產商開展輕資產業務占比已經超過80%，較2022年提高了25個百分點。在產城行業，輕資產業務具有投入成本低、進入門檻低的優勢，城市篩選沒有明顯限制。委托招商運營和全流程服務是產業地產商參與輕資產業務的主流方式。?

產城的壓力還體現在園區出租率與租金雙降，產業園區企業整體營收首次下滑，且首次陷入負增長。

具體來看，2023年三季度典型8個城市研辦類園區空置率僅深圳有所下降，其余城市均呈現上升趨勢，8個城市研辦類園區平均租金較2022年全線下跌，而上海、深圳等制造業大市廠房類項目租金抗跌能力更強。

2023年產業園區企業整體營收迎來近五年的首次下滑，預期同比下降14%，企業租售收入和服務收入增速均出現下降，即便是以光伏能源為代表的創新服務收入有所增長，也未能彌補整體的收入的空缺。

產城出現供需錯配的問題。

從一線城市不同類型產品出租率來看，廠房類出租率表現明顯好于研辦類出租率，廠房高于研辦6%-8%。比如北京，廠房類項目出租率要比研辦類高出7.34個百分點。

一線城市也需要更多廠房類項目，但從政策導向到土地供應端來看，一線城市依然大量供應研辦類載體，不僅造成園區市場供需錯配，對辦公市場也造成了一定程度的擠壓。

“主題產業園”名不副實，同質化競爭也是產城面臨的一大問題。

我們找了一個具有代表性的城市，這個城市有三分之一的特色園區并未投入運營，特色產業集聚性強的只占七成。其中，近年來最大的熱點生物醫藥主題產業園大量上市，但是市場表現并不理想，空置率上升至25%，生產廠房租金下滑超三成。

主題產業園也不能一擁而上。

另外，“產業保障房”過量供應。

為吸引優質企業長期駐扎，部分城市開始供應高品質、低成本的“產業保障房”。其中珠海、深圳、東莞“產業保障房”供應量占全市產業載體的比重均在60%以上，其中最高的已達全年供應量的120%。

產業保障房過量供應對未來影響巨大。人為過量供應低價工業載體勢必沖擊原有市場秩序，極大增加市場化園區項目的生存壓力，產業需要一個更市場化的環境。

從趨勢來看，未來三年供應相對平穩，預估全國20城產業園年均新增面積5600-5800萬平方米，但整體供應量仍然比較多。

從另一個趨勢來看，“工業上樓”已成為全國多個城市未來產業集聚發展的新模式，政策端各地紛紛出臺“工業上樓”政策和實施標準，但不是所有產業都可以上樓，也不是所有產品都適合上樓，從實際情況來看，輕型部件、產品的生產和組裝更適合“上樓”。

產業產品適配是“工業上樓”項目的成功關鍵。以深圳全至科技創新園為例，這是深圳首個“工業大廈”項目，主導產業以高價值輕型工業為主，高層承重達到750kg/㎡、配有30m長垂直物流卸貨平臺、配備6臺載重2噸以上貨梯，完全滿足高層生產制造要求。該項目出租率達到了90%，租金溢價在15-20%。

“工業上樓”仍然是新事物，全國成功案例很少，這也說明“工業上樓”并不是一件易事。

未來，園區要算“三本賬”。

首先，算財務賬，提升項目去化能力。以聯東U谷·上海松江雅泰國際企業港為例，該項目一期去化達到了80%，國家級高企占比超過50%，項目成功的關鍵在于區位和產品優勢。

其次，算產業賬，提升產業服務能力。以金地威新·上海閔行科創園為例，該項目100%滿租，且租金高于周邊約15%左右，入駐外企占比達到36%。

最后，算生態賬，提升低碳建設運營能力。以上海臨港桃浦智創城為例，通過數字融合能源精細化管理、基于人工智能與機器學習能效智控等運用，使得案場節能10-20%，每年節省20元/㎡能源費用，人工運維成本降低30%。

產業園區已進入存量時代，部分城市仍存在供需錯配的問題，企業端營收下滑，產城的壓力仍然比較大。

產業與經濟發展密切相關，在供應平穩的情況下，園區運營還要算好“三本賬”，在未來園區構建中，把握好園區運營方向，從基礎服務、增值服務、專業服務等多個層面構建園區運營服務體系，將成為產業園區成功的關鍵。