原創(chuàng)?金一邊?

來源 金角財(cái)經(jīng)?

大灣區(qū)，中國未來經(jīng)濟(jì)最有前景的區(qū)域之一，最近最火的不是科技、不是創(chuàng)新、不是GDP，而是房價(jià)。

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深圳一個(gè)網(wǎng)紅樓盤開盤時(shí)，打著剛需盤的旗號(hào)，起價(jià)都要2000萬。最后買房的幾乎全都不是剛需者。由于這個(gè)樓盤價(jià)格比周邊二手盤低不少，幾乎買一套就賺500萬元，引發(fā)了萬人打新。這些看起來都老生常談了，但這次最魔幻的，要數(shù)“眾籌打新”、“借票代持”，這些騷操作震驚了全國。

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被驚動(dòng)了的還有新華社，新華時(shí)評(píng)直稱，對(duì)樓市這熱潮需要“硬核”舉措，暗示要出臺(tái)房地產(chǎn)稅，從根本上解決問題。

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緊接著，央行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清，與中國金融學(xué)會(huì)會(huì)長、原央行行長周小川兩位大佬接連發(fā)言，明確指出要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。郭樹清甚至直言，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段金融風(fēng)險(xiǎn)最大的灰犀牛。

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大灣區(qū)的中心城市之一，深圳，曾經(jīng)是要被打造成先行示范區(qū)的，現(xiàn)在的樣子，更像是房價(jià)的先行示范區(qū)。

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大灣區(qū)，真能擺脫樓市的綁架嗎？

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眾籌與打新

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1992年，鄧小平南巡途中經(jīng)過了深圳，說了很多話。其中一句是，“改革開放的膽子要大一些，敢于試驗(yàn)，大膽地闖”。

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同一年的8月初，，深圳開始了第二次新股認(rèn)購抽簽表發(fā)售的宣傳。預(yù)備發(fā)售500萬張認(rèn)購抽簽表，抽簽表的價(jià)格是100塊一張，中簽比例10%。每個(gè)身份證限購一張抽簽表，每人限持10張，每張中簽表可認(rèn)購1000股。

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時(shí)稱，打新。

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那之前，中國的股市剛剛興起沒多久，有些腦子靈活的人，已經(jīng)靠著炒股票在一兩個(gè)月內(nèi)就賺了幾萬元。

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巨大的財(cái)富效應(yīng)吸引了數(shù)以百萬計(jì)的人參與到其中，深圳的郵政系統(tǒng)都為此奔忙起來，陸續(xù)收到來自外省的一麻袋一麻袋的身份證——全是用來打新的。按照現(xiàn)在的行話來說，叫做代持。

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銷售點(diǎn)排出來的長隊(duì)像長蛇一樣轉(zhuǎn)過了幾個(gè)彎，排隊(duì)的人一個(gè)貼著一個(gè)，男男女女都摟住前面那位排隊(duì)者的腰或是扶著肩膀，而后面一位也重復(fù)著同樣的動(dòng)作。不喜歡也沒辦法，大家都奔著一個(gè)目標(biāo)去，炒股，賺錢。

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28年過去了，深圳人在2020年的冬天里，最熱鬧的事情仍然是“打新”，但這次，他們的目標(biāo)從股票抽簽表，變成了房子。

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11月25日，備受關(guān)注的深圳網(wǎng)紅豪宅項(xiàng)目“潤璽”開啟線下選房。均價(jià)13.2萬/平的潤璽推出1171套房源。

以最小面積100平計(jì)算，新房和旁邊二手房總價(jià)的價(jià)差有500萬。這意味著，打新的人，打到就至少賺500萬。

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然而這個(gè)樓盤的房子，總價(jià)都在1000萬以上，光認(rèn)籌金就至少要350萬元。

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更魔幻的是，根據(jù)《華潤城潤璽一期銷售方案》，潤璽一期按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，根據(jù)在深圳繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長短等因素篩選入圍者。

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按照這個(gè)規(guī)則，這個(gè)樓盤針對(duì)的目標(biāo)客戶是無房的剛需群體，并且設(shè)置了相應(yīng)的政策來保障剛需能買到房。

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這座城市里究竟有多少剛需買得起1000萬一套的房子？

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據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在全球80城房價(jià)收入比當(dāng)中，深圳為43.5，也就意味著在深圳若一個(gè)家庭想買一套房，不吃不喝需43.5年才負(fù)擔(dān)的起。據(jù)深圳人社發(fā)布的《2019年深圳市人力資源市場工資指導(dǎo)價(jià)位》，2019年深圳工資的平均值為7361元/月。

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大多數(shù)剛需，似乎都買不起2000萬一套的剛需房。那么，這些房子都被誰買走了？

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事實(shí)上，這場打新熱中，最為人矚目的不是“買到就賺500萬”，而是“眾籌打新”和“代持”。

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場外的人通過各種奇葩操作，繞過了層層補(bǔ)丁堆起的政策壁壘。

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在深圳的炒房圈里，從資金到代持協(xié)議，各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)有資深的專業(yè)人士為你提供解決方案。

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大致就是，如果你要參與打新自己買房，資金不夠，有人給你提供資金；如果實(shí)在買不起，可以找?guī)讉€(gè)朋友一起買，有人幫你起草協(xié)議，解決其中的法律問題；如果除了“無房”這個(gè)資格，什么都沒有，中簽也是可以換錢的，幫沒有資格但有錢的人買房，可以賺個(gè)十幾萬、幾十萬的過路費(fèi)，如果號(hào)排在前面，這個(gè)數(shù)字還可能更高，據(jù)說能值200萬。

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代持的操作也是五花八門，有幾個(gè)朋友共同分擔(dān)所有費(fèi)用，并簽訂合同賣出后收益平分的情況；也有老板與多位員工共同認(rèn)購，雙方各出一半資金，各還一半月供，并約定工作滿數(shù)年后，員工回購老板的份額的情況；用“窮”親戚的名額，以借貸形式簽代持協(xié)議，按每年8%-10%左右的利率，把錢“借”給自己的親戚用于買房的情況……

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最后，這個(gè)樓盤吸引了9690批購房者參與搖號(hào)，凍結(jié)誠意金總共約340億元。26日當(dāng)晚全部清盤。其中有相當(dāng)大的比例是眾籌、代持者，據(jù)鳳凰財(cái)經(jīng)報(bào)道，有估計(jì)稱超過30%，也有人說將近80%。

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為剛需者打造的樓盤，最終還是讓剛需者愈難，甚至讓富者愈富。

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手持現(xiàn)金的人們看不到限購下的購房門檻，不看戶型不看面積，連風(fēng)險(xiǎn)也完全忽略，眼中只有套利。

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高房價(jià)，莫名變成了深圳全民的狂歡。當(dāng)然，這種狂歡，并不只在深圳。

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被深圳推高房價(jià)的大灣區(qū)

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在深圳，買房是一條比做生意來錢更快更穩(wěn)的路。

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就拿這次打新來說，打新一套房子保底賺500萬，這是什么概念？

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根據(jù)東方財(cái)富數(shù)據(jù)，全國滬深A(yù)股的上市公司中，2019年全年利潤不足500萬的有整整500家。

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一套房的利潤，就可以把這么多上市公司甩在身后。做生意還不如炒房，這在深圳已經(jīng)成了一句類似格言的存在。

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但相信這句話的，豈止是深圳而已。

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深圳除了要做全球標(biāo)桿城市，現(xiàn)在還是粵港澳大灣區(qū)的中心城市，驅(qū)動(dòng)大灣區(qū)發(fā)展的主要引擎之一。

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深圳一有動(dòng)靜，周邊也就跟著一起蠢蠢欲動(dòng)。這其中，深圳客爆炒大灣區(qū)的景象，已經(jīng)遍地開花。

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距離廣州市中心珠江新城50多公里的南沙區(qū)，因?yàn)橐粭l深中通道而遭爆炒，10個(gè)月漲了27%。

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深圳隔壁的東莞，在中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)緯房同比指數(shù)里,，其房價(jià)近一年房價(jià)同比漲幅29.13%，排在全國第一位。

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在二手房市場上，東莞在6月漲幅第一次超越深圳，之后又是連續(xù)兩個(gè)月，漲幅稱霸全國第一。

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二手房價(jià)從5月19911元/平，上漲至9月第1周的23204元/平，三個(gè)月漲幅達(dá)16.54%！

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同為深圳鄰居的惠州，今年來也是連續(xù)多個(gè)月份實(shí)現(xiàn)了房價(jià)上漲。

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整個(gè)大灣區(qū)，似乎都在朝著房價(jià)比規(guī)劃跑得還快的路上，一去不回頭。

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對(duì)比這些區(qū)域的本土購房者，擁有雄厚的財(cái)力的深圳客“流竄”到惠州、東莞、南沙，堪稱是降維打擊。

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畢竟，一出手就買2000萬剛需盤的深圳客根本不需要在乎房子質(zhì)量，他們是一頭頭兇猛的狼，只想從這些地方咬下一口肉。

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周邊城市的房價(jià)也隨著深圳客的進(jìn)入，被他們所綁架，被迫隨著深圳樓市的動(dòng)向而隨風(fēng)起舞。

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這也就將整個(gè)大灣區(qū)，變成一個(gè)炒房者扎堆的地方。

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但是回過頭去看，最開始對(duì)大灣區(qū)的規(guī)劃不是這樣的。

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粵港澳大灣區(qū)總面積5.6萬平方公里，2019年末總?cè)丝谝殉^7000萬人，2019年的GDP合計(jì)高達(dá)11.59萬億元。

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這是中國開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一。

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中央對(duì)粵港澳大灣區(qū)有五個(gè)戰(zhàn)略定位

一是充滿活力的世界級(jí)城市群。

二是具有全球影響力的國際科技創(chuàng)新中心。

三是“一帶一路”建設(shè)的重要支撐。

四是內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)。

五是宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈。

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顯然，設(shè)立粵港澳大灣區(qū)的初衷，是要搞創(chuàng)新，而不是在房價(jià)上創(chuàng)新高。

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具體到大灣區(qū)各個(gè)城市來看，不同的區(qū)域有不同的使命。

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比如最近被炒得比較火熱的幾個(gè)城市。

深圳：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)；

惠州：青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；

東莞：新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地、先進(jìn)制造業(yè)中心，世界工廠；

中山：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、重點(diǎn)發(fā)展制造業(yè)。

廣州：制造中心、金融中心、核心門戶城市。

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而整個(gè)大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)力點(diǎn)，更多聚焦在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)等方面。沒有一個(gè)城市說自己要做房地產(chǎn)大發(fā)展的標(biāo)桿。

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但是，房價(jià)已經(jīng)成了掣肘大灣區(qū)發(fā)展的重要問題。顯然，粵港澳大灣區(qū)核心城市，存在房價(jià)和房租過高的問題，尤以深圳為甚。

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比如說惠州，按照規(guī)劃要成為青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。但是青年創(chuàng)業(yè)最重要的問題之一，就是生活和經(jīng)營成本。

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可以試想，當(dāng)惠州這類城市的生活和經(jīng)營成本越來越高，勢(shì)必將逼走一大批還在打拼中的青年們。

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就像旁邊的深圳，雖然房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，但內(nèi)部的疾病已經(jīng)有了征兆。

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2019年，深圳常住人口增量為41萬，雖然總量不低，但和前幾年平均每年56w的數(shù)據(jù)相比，呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。而與此同時(shí)，杭州超越深圳，2019年外來人口大增55.4萬，成為全國第一。

暴漲的房價(jià)無疑會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營困難。因?yàn)闊o論是辦公成本，還是用人、物價(jià)水平，都會(huì)隨著房價(jià)的上漲而變得讓其難以支撐。

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對(duì)一般制造業(yè)來說，如果房價(jià)已經(jīng)漲到足夠高，員工的薪水就很難滿足他的要求，這些企業(yè)就必須搬到外地去。

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據(jù)騰訊科技報(bào)道，深圳市創(chuàng)新發(fā)展研究院學(xué)術(shù)委員會(huì)執(zhí)行主任南嶺曾表示，深圳面臨制造業(yè)的外移，像華為把手機(jī)總部和華為大學(xué)搬到東莞；中興通訊也把產(chǎn)能放到河源。

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由此可見，高房價(jià)、高房租最終將導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空殼化、人才流失，城市核心競爭力下降。

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為了對(duì)沖這種風(fēng)險(xiǎn)，深圳乃至大灣區(qū)的一眾城市，也嘗試了許多方式。

大灣區(qū)拒絕炒房

今年7月，深圳市住建局組織了一批人去長沙。

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長沙在全國300多個(gè)城市的樓市中，以調(diào)控得力而聞名。

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從中部地區(qū)主要城市房價(jià)來看，2020年3月武漢二手房掛牌價(jià)達(dá)15855元/平方，合肥二手房掛牌價(jià)達(dá)14312元/平方，鄭州二手房掛牌價(jià)達(dá)13415元/平方，長沙墊底，二手房掛牌價(jià)達(dá)10112元/平方。

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這全仰賴長沙嚴(yán)格的調(diào)控。長沙甚至還給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤率設(shè)立了天花板，只有6-8%。

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深圳從長沙取經(jīng)之后，一回來就推出了715新政。

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社保要求提高到3年、夫妻離異住房套數(shù)三年內(nèi)有效、豪宅稅統(tǒng)一到750萬、免增值稅由三年延長到五年，每一項(xiàng)都是對(duì)投資者的當(dāng)頭一棒。

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毫無預(yù)兆地突襲樓市后，深圳二手房市場乏力，連金九銀十都沒帶動(dòng)，成交量近乎斷崖式下跌。

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11月，東莞也學(xué)習(xí)深圳，帶隊(duì)去了長沙調(diào)研，還表示“長沙市在落實(shí)‘房住不炒’、‘一城一策’方面創(chuàng)造了獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)，有效地保持了房價(jià)穩(wěn)定，值得我們多方面借鑒學(xué)習(xí)。”

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其中深意，不言自明。

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但僅此而已，就能夠壓制住深圳人幾乎融在基因里的炒作思維嗎？

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可以看到的是，在深圳出臺(tái)715新政后，二手房領(lǐng)域的確降溫了，但市場的熱情全都轉(zhuǎn)移到了新房領(lǐng)域，由此也引發(fā)了打新潮。

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這讓調(diào)控房價(jià)變成了更為復(fù)雜的問題。

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如果說過去的調(diào)控只是政府和地產(chǎn)商之間的過招，政府可以有很多辦法管理好地產(chǎn)商。比如給房地產(chǎn)企業(yè)制定的“三條紅線”，就是一個(gè)大殺器。

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現(xiàn)在的樓市調(diào)控，似乎變成了監(jiān)管和一大群個(gè)體之間的博弈。而個(gè)體則比企業(yè)更加靈活。

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例如潤璽一期，已經(jīng)制定了諸多措施來限制購房者，但仍擋不住“眾籌打新”和“代持”的方式繞過這些壁壘。

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有人就評(píng)論說，要控制房價(jià)，只要兩招就夠了：嚴(yán)格限售制度+房地產(chǎn)稅，直接抬高房產(chǎn)持有人的持有成本，讓炒房者在高杠桿、房產(chǎn)稅，以及必須長時(shí)間持有的三重重壓之下不攻自破。

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然而，調(diào)控房價(jià)不是一個(gè)二元論的問題，不是高了就讓它降，跌了就讓它漲。

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房價(jià)在每個(gè)城市，顯然不只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)牽涉面極廣的重大社會(huì)、政治問題，是一個(gè)結(jié)構(gòu)性問題。

比如地方政府的土地出讓金。財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2018年地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入71372億元，其中土地使用權(quán)出讓收入65096億元，占比高達(dá)91.2%。

再比如，在金融系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例越來越高，從2010年的25.4%已經(jīng)升到了2017年的41.5%。

換句話說，如果房價(jià)暴跌，看起來受損的是擁有房子的老百姓和企業(yè)，但事實(shí)上真正遭殃的還是拿著房地產(chǎn)作為抵押品的銀行，以及依靠賣地獲得重要財(cái)政收入的地方政府。進(jìn)而，房價(jià)的暴跌可能引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，而地方政府的財(cái)政也將因此受到?jīng)_擊。

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因此，調(diào)節(jié)房價(jià)對(duì)于政府而言，是一個(gè)需要不斷平衡和博弈的過程。

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這次的潤璽打新，就極大挑戰(zhàn)了政府應(yīng)對(duì)能力，怎樣去解決與個(gè)體之間的博弈，將是一個(gè)長期的過程。

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從這個(gè)角度來說，大灣區(qū)會(huì)否被房價(jià)綁架這個(gè)問題很難準(zhǔn)確回答。

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不過，新華社的回答就很大膽了。

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逼出房產(chǎn)稅這個(gè)核武器？

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深圳乃至整個(gè)大灣區(qū)突如其來的打新熱潮，已經(jīng)觸怒了許多人。

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深圳市住建局昨日發(fā)布消息回應(yīng)“代持炒房”，稱“正在研究綜合調(diào)控政策。”

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715新政余溫未消，新政似乎又在路上。

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但最狠的不是深圳住建局研究中的“綜合調(diào)控政策”。

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11月28日，新華社發(fā)布時(shí)評(píng)文章，提出抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措。

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什么硬核舉措是可以抑制打新熱？

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文中，新華社給出了答案：房地產(chǎn)稅。

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具體來說，是這樣表述的：加強(qiáng)對(duì)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控、讓稅收杠桿發(fā)揮更大作用、科學(xué)建立合理的房地產(chǎn)稅制度，通過市場化手段抑制投資投機(jī)行為，或許能收到釜底抽薪之效”。

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在這段話里，新華社還用了一個(gè)詞：“釜底抽薪”，這個(gè)詞語的原意，就是指“從根本上解決問題”。

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這意思再明確不過，房地產(chǎn)稅，就是解決樓市熱火的根本性措施。

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房產(chǎn)稅在國內(nèi)早就已經(jīng)是一個(gè)被說爛了的話題，這頭“狼”無數(shù)次被傳要來了，但每一次都爽約了，盡管也曾經(jīng)在高層研究過，但是始終停留在討論層面。

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新華社這家國家通訊社出面直接暗示要出臺(tái)房產(chǎn)稅抑制樓市熱火，這樣的場景極為罕見，甚至可以說前所未有。

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這次深圳樓市的高溫能不能逼出房地產(chǎn)稅，從而給已經(jīng)被架上火爐的大灣區(qū)樓市降降溫？

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從新華社直接拋出“房地產(chǎn)稅”這個(gè)“核彈”的反應(yīng)來看，似乎不是不可能。但正如前文所說，調(diào)控房價(jià)的博弈不是一拍腦袋就能決定的問題，否則全面推行房地產(chǎn)稅的事，不會(huì)說了這么多年仍然無法成行。

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所以，短期來看，這個(gè)核武器不會(huì)立即擺上臺(tái)面。但既然新華社已經(jīng)表露了這個(gè)意思，房地產(chǎn)稅或許也就成了隨時(shí)懸在空中的劍，指不定什么時(shí)候，就落地了。