來源：資本邦（ID：chinaipo）

伴隨著2021年的開始，回顧2020年一整年，可以說一大波關鍵詞貫穿了整個中國樓市，諸如“房住不炒、因城施策、人才引進、三道紅線政策、長租公寓爆雷、房企赴港IPO熱潮”等。

此篇文章，資本邦將梳理2020年內地房企赴港上市的情況。

據資本邦統計，自2020年1月1日至2020年12月31日整一年的時間，共有7家內地房地產開發商成功登陸港交所，目前仍在排隊的內房企有三巽控股以及中國文旅。

具體來看，今年成功于港交所上市的7家房企分別是：匯景控股(09968.HK)、港龍中國地產(06968.HK)、金輝控股(09993.HK)、上坤地產(06900.HK)、祥生控股集團(02599.HK)、領地控股(06999.HK)以及大唐集團控股(02117.HK)。

從上市時間分布上看，今年前三季度，僅有匯景控股及港龍地產成功上市，而金輝控股、上坤地產、祥生控股集團等5家房企均在第四季度陸續登陸港交所，與此同時，資本邦注意到，今年七家上市內房企中有六家均沖擊兩次后才得以上岸。

資本邦將今年成功登陸港交所的上市房企由體量大小分為幾類：1. 迷你型房企：匯景控股;2. 中小型房企：港龍中國地產、上坤地產、領地控股、大唐集團控股;3. 大型房企：金輝控股、祥生控股集團。

首先作為2019年年末通過聆訊，2020年第一家成功登陸港交所內房企匯景控股曾兩次遞表港交所，分別是2019年4月10日以及2019年10月29日。

按照匯景控股體量來講，只能算是一家迷你型房企，又是一家以東莞為基地發展的房地產公司，屬于區域型公司，本身知名度不大，但這兩年受益于區域市場的崛起，規模擴張比較明顯。據最新財報數據顯示，匯景控股截至2020年6月30日上半年合約銷售額為24.47億元。同期克爾瑞銷售榜第200名為亞新集團，全口徑銷售金額為24.8億元，略高于匯景控股。由于迅猛擴張，公司近幾年資產負債率一路上漲，招股書顯示，匯景控股凈負債率在2016年飆至375.4%的高點，2017年、2018年分別為277.2%、242.7%。而在2019年上半年，其凈負債率仍無明顯緩解，依然高達240.4%。

雖說成功登陸港交所，可是投資者并不買賬，據匯景控股上市前一天發布的認購公告來看，其公開發售初步提呈發售的發售股份未獲足額認購，認購合共2535.4萬股公開發售股份，相當于根據公開發售初步可供認購的公開發售股份總數7881萬股約0.32倍。

掛牌首日，匯景控股開盤價為每股1.94港元，較招股價微漲0.01港元，但在沖高到1.96港元/股之后，股價便進入下行通道，截至首發當日上午收盤，匯景控股報1.86港元/股，較招股價跌3.63%。最終匯景控股收于1.95港元，較發行價1.93港元漲1.04%。

港龍中國地產作為自身體量較小以及土儲分布過于集中的小型房企于2019年10月22日首次遞交招股書，于今年4月份失效，今年5月公司火速更新招股書。資本邦通過對比港龍中國地產前后兩份招股書發現，港龍中國在原有招股書基礎上進一步補充了2019年的全年財務數據。招股書顯示，去年全年港龍中國全年合約銷售額234億元，物業開發及銷售收益為19.78億元，營收三年復合增長率為113.5%，凈利潤4.7億元，凈利率達到23.8%。

值得注意的是，盡管規模擴張了，但新招股書顯示港龍中國的凈負債權益比率反而降低了，去年中期時凈負債率為67.4%，而到了去年年末則降至20.6%。盡管IPO前突擊降債，但港龍中國地產依舊受到投資者的冷遇。資本邦了解到，港龍中國地產此次港股IPO計劃全球發售4億股股份，其中香港發售4000萬股，國際發售3.6億股。結果卻是合共接獲2479份香港公開發售的有效申請，認購1111.3萬股股份，相當于香港發售股份的28%。

掛牌首日，港龍中國地產便跌破發行價，最后收于3.92港元，跌幅0.25%。

除卻在融資新規出爐之前上市的港龍中國地產，與之體量相似的還有三家中小型房企：上坤地產、領地控股、大唐集團控股均在2020年第四季度完成一系列上市操作。

中指院數據顯示，2020年前11個月，大唐地產的銷售額為359.3億元，排名第72位;領地集團銷售額311.4億元，排名第84位;上坤集團銷售額275.3億元，排名第95位。三者均處于top100的中下游位置。

資本邦發現，除卻體量類似外，這三家房企的區域色彩均較為強烈。

大唐地產1984年發軔于我國臺灣，創始人為余英儀，擴張的步伐與廈門樓市的狂熱密不可分。公開資料顯示，目前大唐地產已將業務擴展海西經濟區、北部灣經濟區及周邊城市、京津冀經濟區及長江中游經濟區。不過，據此前其招股書顯示，大唐地產的大部分業務來自于海西和北部灣經濟區，也就是福建和廣西。

領地集團是四川起家的家族企業。2000年適逢樂山樓市井噴期，領地集團踩到了風口。其招股書里也坦言：業務及前景主要倚賴中國房地產市場(尤其是四川省房地產市場)的表現。截至2020年9月30日，領地控股持有107個處于不同開發階段的房地產項目，其中89個項目由領地控股附屬公司開發，18個項目由其合營企業及聯營公司開發。

上坤地產則70%的項目位于長三角。確切地說，上坤地產非常依賴長三角市場，尤其是上海。2017-2019年，上坤來自上海物業項目的銷售在總物業銷售中占比分別為100.0%、100.0%和76.6%。今年前四個月，上海物業項目銷售占比再次提升至97.4%。

自8月末開始，融資新規的持續落地，“三道紅線”已然成為了檢測房企是否健康的標準。在此背景下，上坤地產、領地控股、大唐集團依然頂著“紅線壓力”奮力上岸。

大唐集團控股：2017年至2018年，大唐的凈負債比率分別為1087.9%、408.8%，但是到了2019年，公司凈負債比率已經降到了119.2%，截至2020年6月凈負債比率為128.5%。這個降速的效率也可以說是十分的高效了。截至2020年6月底，大唐集團控股剔除預收賬款后的資產負債率84.7%;現金短債比為1.34。可以說“三道紅線”均踩中得十分徹底。

領地控股：最新數據顯示，截至2020年5月末，領地的凈資產負債率為150%左右，2017年末為60%左右;截至2020年5月31日其現金短債比1.1，較2019年底的0.55提升明顯;剔除預收款的資產負債率為80.2%，踩中了兩條紅線。

上坤地產：截至2020年4月30日，公司凈負債率由2019年底的118.8%降至73.8%;剔除合約負債后的資產負債率為81.8%;現金短債比率為1.4。如果用最新數據來說，上坤地產踩中“三道紅線”中的一條。值得注意的是，2017-2019年，上坤地產的凈資產負債率實現了斷崖式下降，2017-2019年分別為684.9%、325.9%和118.8%。

從投資者的認購反應來看，這三家房企認購均不足1倍，且上市后的股價表現也不容樂觀。

大唐集團控股公開發行合共收到5,741份有效申請，認購合共2548.5萬股香港發售股份，相當于根據香港公開發售初步可供認購的3334萬股香港發售股份總數的約0.76倍。而上市首日就上演“過山車”，股價開盤平開，一路暴跌，最大跌幅曾超過19.96%。隨后拉升，最終收盤價4.59港元，較發行價上漲0.66%。

于12月10日港交所掛牌的領地控股，香港公開發售部分，認購合共14,298,000股香港發售股份，相當于香港公開發售項下初步可供認購的香港發售股份總數2500萬股的約0.57倍。與此同時，其于上市首日也未掀起任何波瀾，收盤價與發售價持平為5.69港元。

于11月17日上市的上坤地產，亦是香港公開發售認購不足，公司合共收到5,256份香港公開發售的有效申請，認購共44,738,000股香港發售股份，相當于香港公開發售項下初步可供認購的50,000,000股香港發售股份總數的約0.89倍。而上市當日股價平開后破發被拉升，最終收盤價較發行價2.28港元漲0.88%達2.3港元。

對于中小房企來說，上市可以開通新的融資渠道，不僅能夠通過IPO募集大筆資金，還能繼續發債融資、借新還舊，為緊繃的資金鏈爭取一線喘息的機會。在融資新規下，對這些規模尚小、踩中紅線、融資渠道單一的區域型房企來說，越過上市這道門檻不只是發展的分水嶺，更是生死攸關。

除卻上述中小型以及迷你型房企外，今年仍有兩個大型房企登陸港股市場——金輝控股和祥生控股集團。

準千億級體量房企金輝控股一直備受市場關注。自8月20日住建部和央行在重點房企座談會上提出“三條紅線”過去兩個多月的時間，金輝控股成功掛牌上市。

金輝控股共遞交兩次招股書，第一次為今年3月25日，第一次招股書顯示，2017年至2019年，金輝控股的凈利潤分別為人民幣22.21億元、23.00億元及26.90億元，年復合增長率為10.0%。但是高速增長的背后，公司借款總額亦飛速增長，截至2020年2月底，公司借款總額高達524.8億元。其中，銀行及其他借款345.6億元，信托融資160.7億元。2017年底-2019年底，公司的資產負債率分別為83.18%、85.46%、85.68%，高于同層次競爭對手。

而據其9月第二次遞交的招股書則顯示，截至2020年7月31日，金輝控股短期借款11.3億元，較年初下降78%;扣除預收賬款的資產負債率45.49%，也較年初有所下降。

雖說作為準千億的房企，金輝控股的認購也并不熱情，公司接獲合共16553份有效申請，認購合共1.03億股香港發售股份，相當于香港公開發售項下初步可供認購的6000萬股香港發售股份總數的約1.72倍。

有著強大實力支撐的金輝控股，上市首日股價卻低開，報4.18港元，較IPO每股定價4.3港元下跌2.79%，下午股價拉升，截至收盤報4.36港元，上漲1.4%。

身為TOP30里，千億銷售規模俱樂部里最后一家登陸資本市場的內地房企，祥生控股集團也是年內最大IPO內房股。

不同于其他6家上市房企，祥生控股集團成為今年唯一一家首次遞交就通過香港交易所聽證會的內地房企。

對于目前的監管環境來說，難道只有千億房企過審率會較高一些嗎?

祥生招股書顯示，祥生地產在2017年、2018年、2019年收入分別為62.93億元、142.15億元、355.20億元，復合年增長率為137.6%。截至2020年4月末，實現營業收入85.52億元，同比增長123%。祥生地產能被資本市場接納的主要原因除了其規模之大外，或由于祥生地產未結轉銷售額在2020年也進入高速增長期，今明兩年的業績增長或有保證。2017-2019年，祥生未結轉銷售額分別為：426.98億元、757.05億元、864.51億元，2020年前4月，這一數字為892.27億元，增長較為明顯。

然而祥生控股集團認購卻不足一倍，公司合共收到7216份有效申請，認購合共3252.2萬股香港發售股份，相當于根據香港公開發售初步可供認購的6000萬股香港發售股份總數的約0.54倍。

就上市首日情況來看，可以說完全是過于乏味，首發平開，而收盤也于首發價格以及發行價格一樣，為5.59港元。

上述幾家房企中，不難發現，今年以來港股市場對內地房地產企業并不感冒，首日破發、認購不足均成為常態。

最近摩根士丹利發布研究報告表示，公共衛生事件后內地經濟復蘇，預計隨著信貸增長及財政政策正常化，2021年將適度收緊融資環境，但預計進一步的收緊房地產政策的風險有限。房地產行業的估值目前處于2010年以來的歷史新低，指出目前仍然缺乏強而有力的短期催化劑。

如果從以往規模房企的發展來看，敢于負債是擴張法寶之一。曾經，趁著加杠桿的東風，諸多房企彎道超車，實現跨越式發展。如今，“三道紅線”壓頂，如何在降負債與促增長之間尋求平衡，這毫無疑問將成為房企最頭疼的事情了。