前段時間，寶龍地產發布了2020年全年財報，展現出來的成績很不錯，財務數據一片向好。寶龍地產在對新的一年進行展望時，定下了2021年1050億元的銷售目標。

在去年年中寶龍地產的中期業績會上，總裁許華芳曾提出寶龍地產的“雙百雙千”戰略目標，未來五年將達到新增開業購物中心超一百座、核心利潤超一百億、全口徑銷售額超一千億、上市公司總市值超一千億。

或是基于2020年下半年的出色表現，寶龍地產在2021年定下了超千億的合同銷售額目標，而寶龍地產要沖擊千億市值，又會到什么時候呢？

財務狀況良好，三道紅線均未過

寶龍地產背后的寶龍集團于1990年在澳門成立，1992年開始進入內地。據天眼查APP顯示，如今承載寶龍地產品牌的寶龍地產控股有限公司成立于2007年，2009年10月份在港交所上市。

上市后的企業自然要年年公布財務數據，以向二級資本市場投資人揭示其企業具體的發展狀況。前段時間發布的2020年全年業績報，從整體來看，寶龍地產2020年的成績還是十分不錯的。

從財務數據方面來看，2020年寶龍地產實現總收入355億元，同比上升36.3%；凈利潤88.2億元，同比上升46.5%；歸母凈利潤60.93億元，同比上升50.8%；合同銷售額815.5億元，同比上升35.1%。體現企業財務情況的幾項指標都處于上升態勢。

對于地產企業來說，土地是生產資料，土地儲備一定程度上決定了未來幾年企業能獲取多少利潤。

從土地儲備方面來看，截止至2020年12月31日，寶龍地產擁有優質土地儲備總建筑面積3650萬平方米，總可售貨值達4500億元。2020年年內，寶龍地產新增地塊39幅，總面積940萬平方米。在寶龍地產的土地儲備中，約70%位于長三角，在南京連拿7塊地。

充足的土地儲備是寶龍地產敢于將2021年合同銷售額訂到1050億元的底氣，而另一方面，對于政府規定的“三道紅線”，寶龍地產也都未曾觸及。

所謂的“三道紅線”其實是央行與住建部針對所有開發商制定的三個標準，分別是：1、提出預收賬款后的資產負債率大于70%；2、凈負債率大于100%；3、現金短債比小于1。這三個標準用于限制開發商的融資。

2020年，寶龍地產提出預售賬款后的總資產負債率為69.9%，凈負債率為73.9%，現金短債比為1.22，均在“三道紅線”的“綠檔”范圍內。

寶龍地產2020年全年財務狀況良好，土地儲備充足，而且也沒有觸及央行和住建部規定的“三道紅線”，在3月3日財報發布前后一段時間，寶龍地產在二級資本市場，也迎來了一波上漲。

從大趨勢上看，相較于財報未發布之前，寶龍地產在二級資本市場投資者的判定下，價值是處于增長狀態，但是最近幾天，也曾出現下跌情況。企業股價在二級資本市場上跌跌漲漲屬于正常狀態，不過也能體現出投資者對于企業價值仍持懷疑態度。

寶龍地產，在未來的發展過程中仍存在一些風險。

內外風險猶存，寶龍地產前路仍險

上文提到，寶龍地產總裁許華芳曾提出未來五年寶龍地產市值達到千億的計劃，然而如今寶龍地產的市值僅為290.08億港元（242.54億元人民幣），距離千億市值還有一大段距離。而要想達到千億市值，寶龍地產自然要去面對前路的風險。

一方面在于外部因素，我們可以通過PEST模型進行分析。

從政策因素（Political）來看，最明顯的就是我們上文提到過的“三道紅線”。對于房地產開發商而言，“三道紅線”是頭上的“緊箍咒”，束縛著地產企業的有息負債增長。

而寶龍地產的資本負債率為69.9%，距離標準要求僅差0.01%。這次寶龍地產未被劃進“黃檔”，看著著0.01%的數據，多少讓人感覺有些僥幸的意味。未來寶龍地產還要多注意“三道紅線”，倘若越過，勢必會給投資人一個不好的印象，繼而對企業價值“用腳投票”。

從經濟因素（Economic）來看，根據天眼查APP信息來看，寶龍地產上市之后，進行了4輪債權融資，這一融資方式成本較低，融資形式較快且容易隱蔽，但隨之而來的是當企業遇到財務危機或者不具備競爭優勢時，還款壓力巨大。

結合目前的經濟環境來看，國家對于地產行業的約束將會存在很長一段時間，且目的或許就是為了通過降低負債、減少融資來約束地產行業，在融資環境越來越困難的當下，寶龍地產若是再選擇債權融資，將會增加自己未來的風險。

從社會因素（Social）來看，寶龍地產所在的房地產行業，本身就比較特殊。房子對于我國大部分消費者來說，屬于低頻高價剛需商品，是一輩子中消費單價最高的商品，在選擇時非常謹慎。在“房住不炒”的基調下，寶龍地產要面臨的銷售壓力依然很大。

從技術因素（Technological）來看，對于房地產行業來說，技術因素體現在產品設計、周邊配套、建筑、園林規劃等。例如智慧生活，也是考驗地產商技術因素的一部分。綠城中國曾與華為簽訂合作協議，進行智慧園區改造，碧桂園也入局服務機器人領域，這些技術因素也將成為左右消費者選擇的重要因素。寶龍地產在技術因素方面，要面臨的競爭壓力會越來越大。

通過PEST模型對寶龍地產的外部環境進行分析，不難發現寶龍地產要面臨的風險還有很多。

另一方面，是寶龍地產自身存在的風險。

首先，寶龍地產2020年財報發布之后，或陷入“明股實債”疑云。

寶龍地產2020年財報雖然財務業績一片向好，但一項數據的異常，引起了行業分析師們的注意。寶龍地產2020年歸屬于少數股東權益150.61億元，同比暴增141.11%，歷屆財報中歸屬于少數股東權益與同比增長數據如下圖所示，一眼可以看出2020年少數股東權益暴漲的不正常。

據觀察者網報道，有資深投行人士指出，寶龍地產極可能是采取了風險更高的“明股實債”方式融資。而這一方式往往有特殊條件，風險較大，例如有資格要求公司在約定期限內贖回股權等。

2020年中報發布時，寶龍地產剔除預收款后的資本負債率為73.24%，已經越過紅線。彼時少數股東權益增速在65.10%，加上下半年同比增速暴漲到141.11%，而去年下半年，正是“三道紅線”出臺的時間，不禁讓人懷疑，寶龍地產是通過高超的財務技巧，來讓資本負債率這一項數據回到紅線之內。

其次，寶龍地產如今仍深耕長江三角洲地區，70%的土地儲備都在長江三角洲，這將會導致同一地區的土地政策改變對寶龍地產的影響極大。俗語有云，雞蛋不能同時放在同一個籃子里，又有“狡兔三窟”之成語流傳于世。而寶龍地產雖然有制定“1+1+N”戰略，但在去年的土地儲備中，在南京就有七片土地。

最后，就是寶龍地產的重資產模式對于二級資本市場來說，吸引力太低。

房地產行業現在大都會把物業、商業等輕資產拆分出來，單獨上市。寶龍地產也是一樣，寶龍商業在2019年12月份在港交所上市，2021年3月12日數據，市盈率在41.58倍。而寶龍地產同時間的市盈率在3.99倍，遠低于輕資產模式的寶龍商業市盈率，同時也在同行業中處于墊底位置。

市盈率本就不高的寶龍地產，達成千億市值的路恐怕會很遙遠。

通過分析我們可以發現，期待市值能超千億的寶龍地產，無論是外部環境還是自身的競爭力，仍然存在很多風險沒有解決。寶龍地產如何才能讓二級資本市場投資者認可自己呢？

內外兼備，錘煉企業價值

企業在二級資本市場表現如何，歸根結底還是看企業自身的發展狀況。寶龍地產想要沖擊千億市值，或許可以從這兩方面入手。

1.外順“勢”

外順“勢”，可以分為三部分。

一是企業戰略迎合國家政策，從根本上不打破“三道紅線”，而不是通過巧妙的財務操作，保持不越過“三道紅線”的狀態，順應國家對房地產行業的政策趨勢。

二是產品符合百姓需求，根據不同的人群推出不同的產品，例如剛需三房、單身公寓等，順應民眾對房子的需求之勢。

三是探索新渠道，除了傳統的線下新房銷售渠道外，可以與電商平臺、房產交易服務平臺合作，探索線上渠道，順應線上渠道崛起之后的新渠道之勢。

2.內修“術”

順應外部環境因素的同時，還需要寶龍地產提升自身實力，對內修“術”。

對內修“術”，一是增加技術實力，一個企業的技術實力會轉化為企業自身的競爭力，或許可以讓寶龍地產在同行中脫穎而出。

寶龍地產需要投入一定的研發資金、人力、物力，增加對建筑藝術、人文生活的理解能力，推出好產品。同時，對智能社區進行布局，或自己研發，或與擁有技術的公司合作，順應未來智慧生活趨勢。

二是增加服務水平。現在，出現很多物業與業主沖突的事件，物業費高，但物業服務水平不高是根本原因，增加物業方面的服務投入，切實服務到用戶，同樣也是提升自身產品隱性競爭力的一個方式。

外順“勢”，內修“術”，寶龍地產要讓資本市場投資者持續看到自身做出的努力，或許才能實現市值上的持續上漲。