房地產(chǎn)市場依然熱鬧，地產(chǎn)大佬們卻在忙著“拆炸彈”。

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今年的業(yè)績說明會上，房地產(chǎn)公司除了像往年一樣討論投資者關(guān)注的業(yè)績之外，還不約而同地加上了一個話題——“三道紅線”是否達(dá)標(biāo)。

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去年下半年，央行、住建部與12家房企座談，首次提出“三道紅線”，隨后在12家房企試點(diǎn)實施，今年起正式實施。

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“三道紅線”分別是：剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1。

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金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行“分檔”，在“三道紅線”中觸碰三條的進(jìn)入“紅色檔”，觸碰兩條的進(jìn)入“橙色檔”，觸碰一條的進(jìn)入“黃色檔”，一條未碰的被納入“綠色檔”。

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“紅色檔”房企被要求不得增加有息負(fù)債，“橙色檔”房企有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%，“黃色檔”房企有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%，“綠色檔”房企的有息債務(wù)規(guī)模年增速則可放寬至15%。

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此前，監(jiān)管部門要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

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01 要錢還是要命？

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高杠桿、高周轉(zhuǎn)是房企快速擴(kuò)張公開的秘密。房地產(chǎn)企業(yè)雖然資產(chǎn)規(guī)模龐大，但其商業(yè)帝國大都建立在債務(wù)基礎(chǔ)之上，風(fēng)險隨之伴生。

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中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清3月曾公開表示，“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛。”

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郭樹清身居中國金融監(jiān)管核心層，他的這番表述也代表了中國金融監(jiān)管當(dāng)局對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本態(tài)度。

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事實上，房企有自身的“難處”。在“三道紅線”出臺之前，整個房地產(chǎn)行業(yè)都處于蒙眼狂奔的狀態(tài)，幾乎每一家房企都有做大規(guī)模的沖動。在這種背景下，即使有個別房企希望降低風(fēng)險，主動降杠桿，也面臨著被競爭對手甩開的局面。

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“三道紅線”對房企來說雖然是壓力，但也是卸掉風(fēng)險、輕裝上陣的機(jī)會。當(dāng)所有人都在“拆炸彈”，顧慮反而消失了。

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3月12日，融創(chuàng)董事會主席孫宏斌在業(yè)績發(fā)布會上直言，“兩年前我們就一直在說，不希望負(fù)債總額增加，希望增加凈資產(chǎn)和銷售，調(diào)控讓這個行業(yè)安全了。”

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抱有同樣想法的房企不在少數(shù)，尤其是頭部公司，他們的融資渠道更加多元、品牌號召力更強(qiáng)，對行業(yè)進(jìn)行限制后，頭部公司的生存能力更強(qiáng)，“三道紅線”可以理解為房地產(chǎn)行業(yè)的“供給側(cè)改革”。

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02 “拆彈”進(jìn)展不錯

克而瑞2020年房地產(chǎn)企業(yè)按全口徑金額排名的銷售榜中，排在前十的地產(chǎn)公司為碧桂園、中國恒大、萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠地控股、世茂集團(tuán)、華潤置地、招商蛇口。

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上述10家公司中，萬科、保利、綠地、招商四家公司在A股上市，其余6家均在香港上市。隨著恒大財報的公布，在香港上市的6家公司均亮出了2020年的各項財務(wù)數(shù)據(jù)。

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這6家公司中，恒大目前為“紅色檔”房企，“三道紅線”全部觸碰；碧桂園和融創(chuàng)為“黃色檔”房企，即觸碰了一條“紅線”，兩家公司在“剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率”指標(biāo)上尚未達(dá)標(biāo)；其余3家公司均為全部達(dá)標(biāo)的“綠色檔”房企。

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萬科、保利、綠地、招商蛇口四家A股公司中，萬科和招商蛇口也已經(jīng)發(fā)布了2020年年度報告，萬科剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70.5%，剛好超線，為“黃色檔”房企；招商蛇口“三道紅線”均未碰觸到。

也就是說，在已公布年報的8家樣本公司中有4家完全“達(dá)線”，有3家觸碰了一道“紅線”，1家觸碰了兩道“紅線”。

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如果以2019年財報數(shù)據(jù)計算的話，這8家公司的情況是“2紅3黃3綠”，如今變成了“1紅3黃4綠”。“紅色檔”減少1家，“綠色檔”增加1家。

即便是仍未達(dá)標(biāo)的恒大、碧桂園、融創(chuàng)、萬科4家公司，杠桿率同比也下降明顯。

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此時距離“三道紅線”的提出不過數(shù)月，看起來緊箍咒真的很有用。

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03 降杠桿的副作用

房企們掰著手指頭算“三道紅線”是否達(dá)標(biāo)的時候，業(yè)績反而顯得不那么重要了。但不得不承認(rèn)，降杠桿的陣痛是有的，行業(yè)沒有那么賺錢了也已經(jīng)成了共識。

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仍然以8家公司為例，營收方面，恒大、融創(chuàng)和招商蛇口的增速同比略有提高，其余5家公司增速都在下滑；凈利方面，除恒大外，其他公司的增速都出現(xiàn)了下滑，其中恒大凈利潤同比大幅減少53.26%，碧桂園和招商蛇口凈利潤同比分別減少11.45%、23.58%。

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從毛利率上更能看出問題所在，8家公司的毛利率均出現(xiàn)了不同程度的下降。賣房子沒有以前那么賺錢了。

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其實，這些財務(wù)數(shù)字和預(yù)期基本一致。從去年下半年開始，打折賣房的促銷手段屢見不鮮。恒大曾在去年9月推出全國樓盤全線七折的促銷，還推出網(wǎng)上賣房2000元抵20000元、清尾最高8.8折等折扣讓利；富力推出“25周年感恩回饋”活動，員工購房最低75折……

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現(xiàn)金流才是生命線，“三道紅線”壓頂，要錢還是要命？大部分房企給出了回答：與賺多少錢相比，活下去才是關(guān)鍵。

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04 “行業(yè)發(fā)展早著呢”

房企降杠桿，有人卻在加杠桿。去年開始，深圳、上海、北京等城市房價又迎來了一波明顯上漲，背后原因指向了經(jīng)營貸。

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原本應(yīng)用于為小微企業(yè)紓困的信貸資金，最終卻被用來炒房了。從1月至3月，上海、北京、深圳等地監(jiān)管部門開始嚴(yán)查信貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

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3月26日，監(jiān)管行動升級。銀保監(jiān)會辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、央行辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。通知顯示，三部門將聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度。

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在此之前，南昌市發(fā)布樓市新政，放松限購條件。一天后，這一新政被叫停，住建部將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單，加強(qiáng)對南昌市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。

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面對蠢蠢欲動的房地產(chǎn)市場，決策層保持了政策的延續(xù)性，針對購房者維持限購限貸政策，針對房企推出“三道紅線”，針對金融機(jī)構(gòu)要求壓降、控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，針對地方政府推出土地供應(yīng)“兩集中”政策，“房住不炒”的定位毫不動搖。

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傳統(tǒng)認(rèn)知里，房企并不愿意政策干預(yù)房地產(chǎn)市場。但如今即便在房企的眼中，調(diào)控也是必要的?！胺康禺a(chǎn)的錢占整個金融體系的30%以上，加上其他行業(yè)用房地產(chǎn)做抵押的，就達(dá)到50%以上。如果這個行業(yè)不調(diào)控，對金融系統(tǒng)的影響太大了。” 孫宏斌認(rèn)為樓市調(diào)控的兩個主要邏輯是保衛(wèi)金融安全和提升老百姓的幸福感。

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回到現(xiàn)實層面，盡管有陣痛，大部分房地產(chǎn)公司的高管們還是表現(xiàn)出了對未來的信心。

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碧桂園總裁莫斌宣布“公司有信心未來三年每年錄得10%的權(quán)益銷售額增長”。

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中海地產(chǎn)副主席、執(zhí)行副總裁、運(yùn)營總監(jiān)兼總建筑師羅亮表示，未來5年，公司的銷售規(guī)模將保持每年兩位數(shù)以上增長。

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世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇則在業(yè)績會上對外宣布，2021年的合約銷售目標(biāo)為3300億元，較比上一年度3003.07億元的簽約額增長約10%。

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“這個行業(yè)在往前走，城市化率還有20個點(diǎn)呢！需求非常大，行業(yè)發(fā)展還早著呢！”孫宏斌不經(jīng)意間又創(chuàng)造了新的金句。

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重要聲明：本文僅代表個人觀點(diǎn)，不構(gòu)成任何投資建議。