本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)首發(fā)

作者：方斯嘉

編輯：陳澗

設(shè)計(jì)：布冬

編輯助理：朱智琪

賈躍亭近期出現(xiàn)在公眾視野中，是源于兩件事。

一件是4月13日，證監(jiān)會(huì)決定對(duì)賈躍亭采取終身證券市場(chǎng)禁入措施，并罰款2.4億元。同時(shí)，樂(lè)視網(wǎng)連續(xù)10年財(cái)務(wù)造假、虛增業(yè)績(jī)等大量違法細(xì)節(jié)被披露。另一件則是，賈躍亭最值錢(qián)的資產(chǎn)“世茂工三” 4月16日遭遇第四次流拍。

10年“虛胖”的賈躍亭對(duì)地產(chǎn)曾有過(guò)野心。

他曾大手筆在北京、上海、深圳、天津等地以合作開(kāi)發(fā)或購(gòu)入地塊的形式吸納土儲(chǔ)。據(jù)多家媒體此前報(bào)道，樂(lè)視系在全國(guó)約有2萬(wàn)畝土地，土地資產(chǎn)接近200億元。

土地的價(jià)值一直不菲，對(duì)企業(yè)而言，上升期時(shí)，買(mǎi)地是錦上添花，下行期時(shí)，賣(mài)地能雪中送炭。不過(guò)，在賈躍亭遠(yuǎn)走美國(guó)之后，能變現(xiàn)償債的土儲(chǔ)幾乎寥寥無(wú)幾。如今，這些土儲(chǔ)最終流落何方？為何部分位于北京核心區(qū)的資產(chǎn)無(wú)人接盤(pán)？

?“最值錢(qián)資產(chǎn)”賣(mài)不掉

賈躍亭一定想不到，他斥資近30億購(gòu)下的位于北京三里屯商圈資產(chǎn)，竟然遭遇四次流拍。

4月15日，世茂工三商場(chǎng)以約合20.5億元起拍價(jià)開(kāi)拍，歷經(jīng)24小時(shí)后，終以第四次流拍告終。該項(xiàng)目吸引了8999次圍觀，19次關(guān)注，但0人報(bào)名。價(jià)格從首次拍賣(mài)的起拍價(jià)23億元降至21.8億元，仍無(wú)人問(wèn)津。

賈躍亭從世茂集團(tuán)手上接過(guò)世茂工三時(shí)，是他最高光的時(shí)刻。2016年5月，樂(lè)視控股以29.7億元買(mǎi)下位于北京三里屯商圈的物業(yè)——世茂工三。彼時(shí)，賈躍亭在2016年福布斯中國(guó)富豪榜排第37位。

▲世茂工三商場(chǎng)再一次以流拍告終。

在原擁有者徐茂榮眼里，世茂工三一直是一塊“燙手山芋”。從2011年開(kāi)業(yè)起，雖然嘗試引入多種業(yè)態(tài)，并以24小時(shí)購(gòu)物中心為噱頭，但始終“不溫不火”。

這個(gè)項(xiàng)目最終被樂(lè)視接手，彼時(shí)的賈躍亭最不“缺”的就是錢(qián)。賈躍亭以近30億元從世茂手中接盤(pán)。對(duì)這筆交易，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，賈躍亭買(mǎi)貴了。

時(shí)任全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平曾評(píng)價(jià)稱(chēng)，比較合適的價(jià)格應(yīng)該是在樂(lè)視交易價(jià)格60%左右，樂(lè)視收購(gòu)的價(jià)格是外行價(jià)。

收購(gòu)項(xiàng)目，展現(xiàn)了賈躍亭從互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)擊商業(yè)地產(chǎn)的野心。從地產(chǎn)角度看，世茂工三在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)上十分考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。最終，樂(lè)視接盤(pán)運(yùn)營(yíng)并不成功。

世茂工三地處北京三里屯商圈，緊鄰工人體育場(chǎng)、太古里等地標(biāo)，本該是黃金地段的“香餑餑”。但在行業(yè)人士看來(lái)，世茂工三有著眾多商業(yè)綜合體的通病。

時(shí)任北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)曾指出，“從工人體育場(chǎng)來(lái)看，賽事客流往往時(shí)間比較緊張，很難與商場(chǎng)對(duì)應(yīng)的休閑消費(fèi)相契合。而太古里距離世茂·工三還有些距離，難以借勢(shì)。”

最重要的是運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。賴(lài)陽(yáng)表示，定位模糊加上營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)少，加之還引入了大量低端、打折促銷(xiāo)的特賣(mài)會(huì)，使得消費(fèi)者對(duì)整個(gè)商場(chǎng)品質(zhì)難以認(rèn)同，從而進(jìn)入了惡性循環(huán)的處境。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，價(jià)格再低一些，或許有資本愿意托底。對(duì)于世茂工三流拍的現(xiàn)象，行業(yè)專(zhuān)家指出：“接盤(pán)的下家，沒(méi)有6%或以上的回報(bào)率，不可能會(huì)買(mǎi)入。”?

如今，經(jīng)歷了四次流拍的世茂工三，除了本身的價(jià)格、地理、運(yùn)營(yíng)因素導(dǎo)致流拍之外。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員指出，多次流拍和背后的訴訟、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有密切關(guān)系。

“該標(biāo)的物本身可能存在諸多的抵押查封等，可能存在很多的糾紛，即使通過(guò)拍賣(mài)取得，將來(lái)能否順利實(shí)際取得，或者取得后是否能正常使用存在不小的風(fēng)險(xiǎn)?！?王玉臣表示：“如果標(biāo)的物本身存在諸多費(fèi)用拖欠，拍賣(mài)取得后，面臨著拖欠費(fèi)用的償還問(wèn)題。如果標(biāo)的物存在質(zhì)量問(wèn)題或者手續(xù)問(wèn)題，取得后也將面臨著自己承擔(dān)的問(wèn)題?！?/span>

截至目前，“世茂工三”所有者北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)有限公司、北京百鼎新世紀(jì)商業(yè)管理有限公司分別涉及法律訴訟30起、22起。

?賈躍亭的土儲(chǔ)“虛賬”

賈會(huì)計(jì)的地產(chǎn)版圖中，可不止有世茂工三。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等媒體在2017年統(tǒng)計(jì)，樂(lè)視在超10個(gè)城市拿下超過(guò)25000畝土地。以至于樂(lè)視暴雷后，賈躍亭負(fù)債離開(kāi)時(shí)，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)指出，賣(mài)掉百億價(jià)值土地，能為賈躍亭解決過(guò)半債務(wù)。

事實(shí)并非如此。無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員梳理發(fā)現(xiàn)，在樂(lè)視系曾擁有的土儲(chǔ)中，大多為未正式摘牌土地的“虛賬”，并不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易變現(xiàn)。

▲樂(lè)視系部分土儲(chǔ)盤(pán)點(diǎn)，由無(wú)冕財(cái)經(jīng)根據(jù)公開(kāi)資料整理。

例如號(hào)稱(chēng)約5000畝將建設(shè)作為汽車(chē)生產(chǎn)用地的亦莊汽車(chē)項(xiàng)目，位于?？诘那嗌倌曜闱蚧?、深圳總部大廈、張家口戶(hù)外體育項(xiàng)目及比賽場(chǎng)地，以及天津薊縣樂(lè)視超級(jí)生態(tài)城等項(xiàng)目，均屬于合作協(xié)議階段，大部分土地未摘牌。

此類(lèi)項(xiàng)目，在樂(lè)視系“垮下”后，開(kāi)發(fā)陷入停滯，甚至被地方回收。

在賈躍亭失利后，北京亦莊依然在“造車(chē)”，只不過(guò)引進(jìn)了其他企業(yè)。2020年北汽新能源宣布將在亦莊正式投入建設(shè)新能源汽車(chē)高端智能生態(tài)工廠，項(xiàng)目一期總投資額27.2億元。而在亦莊，已然失去了樂(lè)視系的身影。

賈躍亭的另一個(gè)造車(chē)項(xiàng)目是浙江莫干山超級(jí)汽車(chē)工廠項(xiàng)目。原先，賈躍亭計(jì)劃在浙江莫干山200億元建設(shè)“超級(jí)汽車(chē)工廠”。為此，還在該片區(qū)分別以約2.79億元及1.4億元，分別拿下約1350畝工業(yè)用地、679畝工業(yè)用地地塊。不過(guò)，在2019年，這些地塊因長(zhǎng)期閑置已被當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商收回。

當(dāng)時(shí)有觀點(diǎn)認(rèn)為，融創(chuàng)中國(guó)以150億元入股樂(lè)視，便是融創(chuàng)掌門(mén)人孫宏斌看中了賈躍亭在莫干山的土地。彼時(shí)，融創(chuàng)正在莫干山區(qū)域出售融創(chuàng)別墅項(xiàng)目莫干溪谷。孫宏斌從不掩飾對(duì)樂(lè)視土地的興趣，他曾公開(kāi)表示：“我們可以通過(guò)他們拿地，來(lái)做一些小鎮(zhèn)，而這種共同拿地的模式將使得成本大為降低?！?/span>

不過(guò)，后來(lái)的結(jié)局，大家都看到了。

實(shí)際上，樂(lè)視系實(shí)打?qū)崼@得產(chǎn)權(quán)的土地并不多。據(jù)無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員不完全統(tǒng)計(jì)，包括世茂工三商場(chǎng)、北京宏城鑫泰大廈（樂(lè)融大廈）、上海虹橋商務(wù)區(qū)隆視廣場(chǎng)、重慶約382畝商住地、硅谷圣克拉拉地塊等，總面積約792畝（約528000平方米）。

如今，這些地塊命途迥異，結(jié)局最好的，或許是那些因轉(zhuǎn)手而得以開(kāi)發(fā)的土地。

2016年，樂(lè)視曾斥資17億元收購(gòu)雅虎在加州圣克拉拉49英畝的土地。據(jù)《圣克拉拉周刊》報(bào)道，早在2017年11月，被深圳企業(yè)正中集團(tuán)下屬公司Kylli Inc收購(gòu)。

除此之外，部分產(chǎn)權(quán)清晰的土地被融創(chuàng)接手。

2017年，融創(chuàng)分別從樂(lè)視手中拿下上海虹橋商務(wù)區(qū)隆視廣場(chǎng)項(xiàng)目、重慶兩江新區(qū)約382畝商住地。兩次成交均未公開(kāi)披露具體代價(jià)。

如今，隆視廣場(chǎng)仍被融創(chuàng)及北京華實(shí)海隆石油投資有限公司（原與樂(lè)視合資建設(shè)方）共同持有。而重慶兩江新區(qū)項(xiàng)目則被融創(chuàng)開(kāi)發(fā)為商住項(xiàng)目出售。

在北京，除了世茂工三商場(chǎng)遭遇4次流拍仍無(wú)人接盤(pán)之外。原屬于樂(lè)視集團(tuán)總部大樓的樂(lè)視大樓，在2018年“去樂(lè)視化”，改名為樂(lè)融大廈。樂(lè)融大廈的所有者是賈躍亭名下的北京宏城鑫泰置業(yè)有限公司，目前該標(biāo)的已抵押給樂(lè)視網(wǎng)旗下電視運(yùn)營(yíng)公司“樂(lè)融”。

▲位于北京朝陽(yáng)區(qū)的樂(lè)融大廈，圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)。

這里要普及一點(diǎn)，樂(lè)融致新的第一大股東，是孫宏斌入股樂(lè)視網(wǎng)的主體天津嘉睿匯鑫企業(yè)管理有限公司，持股比例約46.05%；第二大股東則是持股36.4%的樂(lè)視網(wǎng)。

也就是說(shuō)，樂(lè)融大廈如今已抵押在孫宏斌手下。

樂(lè)融致新與樂(lè)視屬于關(guān)聯(lián)方關(guān)系，樂(lè)視網(wǎng)仍持有樂(lè)融致新股份，樂(lè)融致新主要的產(chǎn)品跟樂(lè)視電視。目前“樂(lè)視電視”正以“樂(lè)融”為品牌發(fā)展，樂(lè)融大廈則為“樂(lè)視電視”提供辦公場(chǎng)地，這也是樂(lè)融大廈一直沒(méi)有出售的原因。

當(dāng)時(shí)，外界盛傳融創(chuàng)以150億元馳援樂(lè)視，是為了獲取巨額土地收益。然而從目前的土地狀況看，融創(chuàng)當(dāng)時(shí)買(mǎi)賣(mài)并不劃算。從公開(kāi)資料看，樂(lè)視被融創(chuàng)收入囊中的土地物業(yè)有重慶兩江新區(qū)兩宗商住用地、上海虹橋商務(wù)區(qū)隆視廣場(chǎng)，及被質(zhì)押的樂(lè)融大廈，合并價(jià)值皆不及150億元。

如今，樂(lè)視旗下的土地資產(chǎn)早已四分五裂?；蛟S，在樂(lè)視土儲(chǔ)被瓜分的過(guò)程中，最大的受益者，不是低價(jià)接盤(pán)的企業(yè)，也不是及時(shí)回收項(xiàng)目的地方機(jī)構(gòu)，而是遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)的賈躍亭。