本文由無冕財經（wumiancaijing）原創首發

作者：陳欣苗

編輯：陳澗

設計：嵐昇

實習生：武宜和

互聯網大佬們的房事，從來都引人注目。

7月12日，字節跳動以底價7.0679億，拿下總建筑面積14.35萬平方米的杭州余政儲出[2021]20號地塊。該地塊為商業商務用地，產業定位即為互聯網、短視頻媒體等行業；拿地后至項目完成竣工備案后一年內，項目固定資產投資（含地價）不少于20億元。

近一年來，字節跳動頻繁出現在拿地新聞中。6天前，它還買下美國房地產開發商鐵獅門旗下的辦公項目上海尚浦領世，總面積約19.5萬平方米。

字節跳動并非孤例。近年來，互聯網巨頭們頻繁大手筆置辦房產，美團、B站分別花了65億、81億在上海楊浦拿地建總部，騰訊、京東、阿里等也曾斥資拿地。

他們當中，有些早已變身“地主”，地產版圖遍布全國，資產價值以百億計。更有甚者，市值跌哭，持有的辦公樓卻升值了數倍。

?買樓哪家強？

財大氣粗的互聯網巨頭們，買起地來毫不手軟。

就拿字節跳動來說。自2019年花50億買下北京方恒國際中心，擁有了首座自有產權辦公樓后，便開始在深圳、上海、杭州等地置業；迄今為止總投資額約67.89億元，總占地面積約24.68萬平方米。

近期購入的上海尚浦領世，雖未公布交易價格，但以周邊在售寫字樓2.8萬元/平方米的均價來看，最終價格仍是數十億量級。

字節跳動之外，近年來，阿里、騰訊、京東等互聯網公司也在積極“圈地”。

據無冕財經不完全統計，2019年至今，包括阿里、騰訊、京東、網易、字節跳動、小米、B站、美團等8家互聯網企業共斥資約530億元買地（含聯合拿地）、買樓，涉及土地面積約209萬平方米。2020年至今，這8家企業的投資額更是高達369億元。

這其中，騰訊、京東、字節跳動、B站、美團的投資額均超60億；騰訊、B站單筆拿地金額分別達85.2億元、81.18億元；京東則聯合卓越、中南等拿下4宗地，總交易額高達161.95億元。

整體上看，互聯網巨頭們熱衷于買地，并非要“出圈”，更多仍在于滿足因業務擴張而帶來的辦公需求，上述統計的企業中，項目定位便多是置辦總部。同時，他們所能帶來的就業機會以及產業聚集效應，也是地方政府所期盼的。

如此一來二去，這些互聯網企業多能拿到“量身定制”的底價地，且通常位置較佳，升值空間巨大。

相較于美團、B站、字節跳動等互聯網新貴，資歷更老的巨頭們，如騰訊、百度、阿里、搜狐等，早已盤下價值不菲的房產，版圖遍布全國。

▲典型互聯網公司所持房產盤點。

無冕財經據公開資料統計，僅是騰訊、百度、阿里、搜狐四家企業，目前持有的總房產價值已超1000億，當中，騰訊、百度、阿里的房產價值均超200億，且多位于上海、北京、深圳等一線城市核心地段。

比如阿里，目前在廣州、北京、深圳、上海、南京、杭州、西安等地均持有房產。僅是在杭州，據“樓市相對論”統計，阿里巴巴的菜鳥網絡、淘寶城、阿里云和螞蟻金服四大總部園區，總建筑面積達220萬平方米，物業總值近440億元。

難怪有媒體戲稱，若將阿里在全國拿地蓋樓的面積加在一起，規模可能要超過不少中小開發商，因此還被稱為杭州“最大地產商”。

騰訊亦是建樓“土豪”，在北京、上海、廣州、成都等城市都建立了自己的騰訊大廈，總建筑面積超300萬平方米。當中，已建的深圳騰訊濱海大廈、騰訊北京總部，建筑面積均超30萬平方米，估值均以百億計，后者是亞洲最大的單體辦公樓。

僅是在寸土寸金的深圳，騰訊便有騰訊大廈、騰訊濱海大廈，以及在建的前海大廈及全球總部，總建筑面積達258萬平方米；全球總部的總投資更是高達318.9億元。

巨頭們耗資盤下的這些核心地段大樓，不僅能自用，還能坐享土地升值紅利。

比如上述騰訊濱海大廈，總投資額為18.01億，而今周邊寫字樓均價達7萬/平方米，總估值達242億元。

▲騰訊濱海大廈，圖片來自網絡。

有趣如搜狐。“中國城市擴張使得資產升值較快，買地蓋樓可以盈利。”2010年建造搜狐媒體大廈時，創始人張朝陽曾豪言。

而今回頭看，雖然已從互聯網行業龍頭行列掉隊，但搜狐2006年、2010年耗資約34億元買下的3棟寫字樓（搜狐網絡大廈、搜狐媒體大廈、搜狐暢游大廈），而今估值已超80億，遠高于其60億元（7月17日收盤）的市值，以至于常被調侃“公司還不如旗下的樓值錢”。

可見買樓保值，大佬們是有盤算的，畢竟現在囤下的地，哪天可能就成為救急的法寶。

?更有賺頭的投資

去年疫情過后，國內有一類地產投資開始火熱，那便是物流地產。仲量聯行數據顯示，2020年中國物流地產的投資額較去年上升77%。

目前國內這一細分領域，參與主體主要是倉儲物流開發運營商、物流及電商企業兩類。

前者仍以海外巨頭為主。雖然此前萬科、綠地、華夏幸福、碧桂園、遠洋等多家房企介入物流領域，但除了萬科旗下的萬緯物流，其他房企并未有太多建樹。

相比之下，基于業務發展需求，京東、蘇寧以及阿里互聯網電商，反而在該領域聲量較高，憑借自身優勢囤下不少地，并開始通過基金進行輕資產運作，以獲得更多收益。

據無冕財經統計，截至2020年末，京東物流、蘇寧物流以及阿里菜鳥網絡的總倉儲面積，已超3900萬平方米；京東物流的倉儲規模最大，是蘇寧物流的近2倍。

自2007年起，京東便開始投資自建物流，此后在全國多個城市拿下物流地塊。

截至2020年末，京東的物流倉儲總面積達2100萬平方米，是普洛斯的一半，涵蓋900座倉庫、1400座云倉以及遍布18個城市的28座“亞洲一號”倉庫。

這其中，京東持有并管理的倉儲面積達1470萬平方米，覆蓋全國45個城市。這一自持規模，在克而瑞發布的2020年房企總土儲面積排行榜中，可排第61位，算得上一家小型房企。

在投入上，京東也是大手筆。據財報，截至2020年末，其用于購買土地使用權、建設倉庫及購買倉儲設備的總額達255億元，同比增長41.67%；同期，其在建工程金額為79.06億元，同比增幅為36.17%。

財報中稱，京東仍將建設高規格的大型倉庫設施。可見，其仍將繼續擴大規模。

今年初還有消息稱，黑石、美團、ESR（易商紅木）、京東旗下京東物流，正參與競購中國物流資產控股權，交易作價或高達20億美元。

不僅如此，京東已于2018年成立京東智能產業發展集團（下稱“京東產發”），開啟基金運作，探索輕資產模式。

該平臺擁有、開發及管理京東集團的物流設施和其他不動產，以支持京東物流及其他第三方，目前管理的不動產總建筑面積已超1000萬平方米。

那么，這一平臺是如何運作的呢？

據2020年財報，京東產發已分別于2019、2020年與GIC成立三支物流地產基金，包括核心基金、核心基金Ⅱ、開發基金Ⅰ，涉及資產規模190億，京東產發擔任GP（普通合伙人）并認購部分基金份額。

同時，京東產發與上述基金簽訂協議，向其出售若干已完工及未完工現代設施物流。

于2019年和2020年，京東已分別錄得處置收益為38億元、16億元，合計54億元。此外，處置之后，已從核心基金租回若干完工設施以用于運營。

▲常見的地產基金運作模式，圖片來自東海證券。

也就是說，該模式下，京東產發將募集來的基金用于收購旗下物流資產，迅速回籠資金后用于開發新項目，擴大規模的同時優化資本結構。

另一方面，京東產發還能收取基金管理費以及基金收益分成。

該部分在財報中尚未體現，但參照頭部物流資管上市公司ESR來看，光是基金管理費收入就能占比超過40%（截至2020年中期），為8357.8萬美元，高于投資及開發業務收入。

這種基金化運營模式，蘇寧物流及菜鳥網絡亦有涉及。譬如，去年蘇寧發起設立的“深創投中金-蘇寧云享倉儲物流設施資產支持專項計劃（疫情防控）”，發行規模為26.5億元，出售五個物流資產，實現凈收益5.39億元。

相較于住宅、商業地產，物流地產在租金收益穩定及投資回報率這兩點上尤其突出。

據世邦魏理仕統計，北京、上海、廣州等一線城市的物流地產投資凈回報率在6%-8%，遠高于商業地產4%-5%和住宅地產2%-3%的投資回報率。

如此有賺頭的資產，也難怪大家都想分一杯羹。

今年2月戰略入股蘇寧的深國際控股（深圳）有限公司（00152.HK，下稱“深國際”），便是瞧上了蘇寧旗下的物流資產。截至2020年末，蘇寧已在48個城市投入運營67個物流基地，在15個城市有17個物流基地在建、擴建。

深國際在公告中稱：“此次交易可助力本集團進一步獲取稀缺的物流土地資源，促進本集團綜合物流港‘投—建—融—管’商業模式的滾動發展。”

只是目前來看，這塊香餑餑，房企還分不過互聯網電商巨頭們。