來源/摩根頻道

2月25日，“房地產千億俱樂部”成員龍光集團股價再度大跌，截至當日收盤，龍光集團暴跌16.88%，報2.26元/股，刷新近年新低，日損超30億港元，總市值僅存151億港元。就在前一天，龍光集團已經暴跌14.44%。縱覽其從2月21日轉跌以來，5個交易日股價跌幅達到了33.83%。

并且，在債券市場，龍光集團的境況也不容樂觀。2月24日以來，龍光集團多只債券大跌，其中18龍控05、21龍控02、20龍控01與19龍控04紛紛跌超20%，個別債券還遭遇盤中臨時停牌。

那么，在房地產一向被以“優等生”著稱的龍光集團，為何在短短幾天內就遭遇了“股債雙殺”呢？

龍光集團：房地產行業內，被“誤殺”的房企優等生？

被“股債雙殺”的龍光集團，在近期房地產行業中，并非個例。比如，閩系房地產龍頭企業正榮地產也正困陷于被“股債雙殺”的境地中。

不過，龍光集團與正榮地產還有所不同。

正榮集團，2020年與2021年上半年的現金短債比為2.2倍與2.19倍，剔除預收賬款的資產負債率分別為76.6%和72.4%，凈負債率分別為64.7%與57.2%，“三道紅線”始終都踩中一條，連續身處于黃檔。

并且此次風波，正榮地產源于自身現金流已經無法覆蓋近期要贖回的債券金額，預示著將出現債務違約。

然而，龍光集團從其所公布的財報數據來看，截至201年上半年末，凈負債率為60.8%、剔除預收款后的資產負債率為69%、現金短債比為1.85倍，以“三道紅線”的標準來看，均達標，劃分為綠黨。

從負債情況來看，數據顯示，目前龍光集團有10只境外債券，總規模達到32.6億元，其中一年內到期的有兩只，到期時間分別2022年8月25日、2023年2月23日，對應規模為3億美元、4.5億美元，利率為7.5%、5.25%。境內債方面，近期有“18龍控02”將于2022年3月22日到期，債券余額為18.26億元，票面利率為4.9%。

從整體負債來看，2021年中期，深圳龍光有息負債規模為525.56億元，其中短期負債為168.07億元，對外擔保余額為498.86億元，持有貨幣資金約354.79億元。

可見，其流動金額是高于同期流動負債項下的銀行及其他借款以及優先票據金額，短期償債壓力較小。并且，其2021年上半年新增借貸平均成本為4.6%，期末加權平均借貸成本為5.4%，相比較于2021年上半年銷售規模（全口徑）相近的部分房企，龍光的融資成本處于中間位置。

并且，12月27日，龍光集團向合格投資者成功發行6.65億元資產支持證券CMBS，這也是自監管部門支持優質民營房企發債政策出臺以來，繼龍湖、碧桂園后國內第三家成功發債的民營房企。

縱覽以上全部數據，無論從房地產行業的“三道紅線”來說，還是其流動現金狀況、短期債務情況與融資情況，龍光集團可以說都處于“穩健”發展的狀態。在從2020年底，以恒大開頭引發的國內房企紛紛暴雷的情況下，身為為數不多的“綠黨”，可以說龍光集團穩坐“優等生”席位。

那么，面對于股市與債券市場的雙雙利空的境況，龍光集團真的是在房地產亂局之中被“誤殺”嗎？或許，未必如此。

“優等生”的背后：負面傳聞風波，真的是“空穴來風”嗎？

近期，龍光集團卷入更換審計師、隱藏大額表外負債與存在“明股實債”等傳聞風波，雖然龍光集團對于部分傳聞進行了辟謠聲明，然而并未能挽救其下行的股價與債券。那么，對于龍光集團的市場境況有如此之大震懾力的“坊間傳聞”，不禁令人懷疑真的是“空穴來風”嗎？

1.說了一次“狼來了”的故事？

虎年春節前夕，有關于龍光集團存在20億～30億美元表外私募債即將到期的消息不脛而走，使得龍光集團其債券市場接連出現波動。對于這則消息，龍光集團很快給予澄清，稱公司沒有任何美元私募債。

不過此事件僅數天就迎來了反轉，據媒體所引述投資者信息，龍光在2022年1月21日召開的投資者電話會議中稱，其擔保的私募債不超過10億美元。這無疑間接證明了此前所辟謠的私募債傳聞并非謠言。

宛如上演了一場“狼來了”的故事，如此“不誠實”的表現，無疑是一種大忌，使得龍光集團的債務境況變得撲朔迷離起來。

畢竟，據公開數據顯示，包括永續債，龍光集團目前的存量海外債約為36.6億美元，再加上近期發行的19.5億港幣的可轉債，合計近40億美元的海外債。哪怕，如若龍光投資者電話會議所述屬實，不超過10億美元表外或有負債，對于龍光來說，這個表外比例也是不低的。

而且，世茂股份之前在其控股子公司深圳市世茂新里程實業有限公司中，并表債務為1億元，卻最后披露的卻為59.94億元。從1億到近60億，足以見得，表外債能暫時遮掩一家房地產企業多大的隱患。

2.前車之鑒：“明股實債”引發的審計師風波？

在表外私募債余波未清時，一則關于龍光集團正在計劃更換審計師的傳聞又沸沸揚揚了起來，使得龍光集團債券市場價格波動劇烈。

2022年2月9日，龍光集團發布公告表示，該等傳播純屬謠言，公司與審計師溝通良好，雙方確認沒有就該事項進行任何討論，龍光集團董事會確認目前公司的生產經營正常。

不過，債券市場的波動或許是因為更換審計師傳聞已有前車之鑒。

截止至2016年底，平安大華已向“龍光駿景”以及“惠州東圳”分別注資48億元、39.6億元，同時龍光還在2016年為回購“龍光金俊”49%的股份向平安大華付款約20.86億元。

審計師畢馬威在審計報表時，發現平安大華與龍光集團簽有合作框架補充協議及股權遠期回購協議，這已經具備了“明股實債”抽屜協議的嫌疑。

而審計師畢馬威，因這兩筆交易實際會影響龍光集團的負債、凈利潤及凈利潤金額，因此出具的保留意見。隨后到2017年年報，龍光集團的審計師更換為安永。

此次，龍光集團再次傳出更換會計師的消息，不禁會使人與之前事件聯想到一起，引發其財務狀況的猜忌。

3.融資成本暴漲50%

在房地產行業，融資成本的高低大多數從一定程度上能夠反映出房企的償債能力與信用資質。高利率發債的房企，比如恒大、正榮等高昂的利息率使得其都陷入了流動性危機的困局之中。

當下的龍光集團，也正在向高融資成本的道路上邁進。

2021年4月12日，龍光集團發行3億美元、2025年到期的優先票據，年利率為4.25%。

2021年6月29日，龍光集團再次發行了一筆3億美元債，年利率為4.7%。

2021年12月27日，龍光集團向合格投資者成功發行6.65億元資產支持證券CMBS，年利率為5.2%。

近期，龍光集團發行了2026年到期的19.5億港元可轉換公司債券，票面年利率為6.95%。

梳理近一年的融資情況我們可以發現，融資成本從2021年第二季度的4.25%已經上升到了2022年第一季度的6.95%。

不到一年，融資成本驟升了50%以上。如此頻繁的融資行為與暴漲的融資成本，不禁令人懷疑看似“穩健”的龍光集團財務狀況是否真的“穩健”？

4.回購與出售并行，“迷霧”般的財務狀況？

2月16日早間，龍光集團主動披露債券回購事宜。1月14日至2月15日，龍光進一步于公開市場購買本金總額為100萬美元的2022年到期的優先票據。截至目前，公司已累計購回本金總額為2100萬美元的2022年票據，占2022年票據發行本金總額的7%。

龍光集團的此舉或許像是在表外私募債風波與審計師風波之后，向外界宣告自身財務狀況良好，并不差錢。

然而，“不差錢”的龍光卻在回購優先票據時，另一邊卻在接連出售旗下資產。

據天眼查顯示，2022年1月26日，龍光旗下的深圳龍創智慧科技有限公司90%的股權轉讓給了深圳合裕實業。并且，龍光在柳州的龍光駿德公司項目70%股權轉讓給了不具備房地產開發能力的中融信托。

同步進行的回購與出售資產的行為，不禁令人產生疑惑，龍光集團到底是不差錢；還是也許已經走向頹勢，急于通過回購的方式給予市場信心，證明自身“良好”的狀態。

然而，此舉不禁讓人回想起恒大2020年4月被傳聞回購20億美元債券，隨后卻被廣發銀行查封資產，引爆了自身的經營風險。與近期，正榮地產從宣布回購2億規模的永續債，到流動資金不足，沒有回購能力，期望展期。

三者回購債券的舉動，或多或少都讓人感覺有些相似得出奇，也難免令股民與投資人擔憂，龍光集團的“優等生”頭銜還能戴多久。

不過，對于龍光集團來說，面對于不被看好的經營狀況與深陷負面傳聞的風波，他人之言并不重要，重要的是龍光自身的經營能力，如若經營能力良好，哪怕一時之間再不被看好，再被過度解讀，未來用業績都能自證清白。