作者/ 蒲肅??來源/債市觀察

招股書失效第二天的10月25日晚間，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達”）第三次向港交所提交招股書，顯示出王健林赴港上市的決心未變。

對珠海萬達從招股書二次失效到三次遞交，有投資人士認為，近期港股市場波動較大，珠海萬達如果“錯峰”上市，未嘗不是明智之舉。

之前與珠海萬達同在4月遞表上市的萬物云（2602.HK）上市后迎來破發，也驗證了目前港股市場對內地房企的認可度仍然不高。

不過需要注意的是，招股書中與投資人的三年對賭協議將在明年年底到期，珠海萬達的赴港上市之路略顯急迫。對賭協議中主要規定了珠海萬達2021年至2023年需達到的凈利標準，而在這次最新遞交的招股書中，珠海萬達透露上半年凈利已超過40億元。下半年若繼續保持該水平，則可以兌現第二年凈利潤的承諾。

在管面積超6千萬，上半年凈利超40億

今年以來，王健林旗下的珠海萬達一邊在等待港交所上市審批，一邊在“掃貨”國內商業項目，主要以輕資產模式接管其他房企商業項目，持續擴大商業管理規模。

其中包括5家奧克斯廣場、鑫苑和建業的商業項目管理權，還與北京SOLANA藍色港灣、北京五棵松卓展購物中心、合肥爛尾樓萬泓中心等項目簽約。

而最新的招股書則披露了擴張中的珠海萬達業績情況。數據顯示，2022年上半年，珠海萬達在管項目新增8個廣場，均為第三方項目，總在管項目增至425個，其中來自獨立第三方業主的項目數量增加到140個，總在管面積6008.2萬平米，其中來自獨立第三方業主的項目在管面積1747.6萬平米。

同時，珠海萬達上半年平均出租率98.6%，相比2021年底微降0.7%。

財務方面，珠海萬達2022年上半年毛利為65.9億元，較去年同期的45.1億元增長46.1%；凈利潤為40.5億元，較去年同期的6.6億元增長517.3%，公司盈利大幅提升。

從財務比率來看，珠海萬達在毛利率和凈利率方面均有提升，其中上半年毛利率為48.9%，去年同期為42.4%；上半年凈利率為30.0%，去年同期為6.2%，同比提升明顯顯著提升。

珠海萬達表示，在此前毛利率的提升的基礎上，公司的各項費用控制的較為出色，整體管理效率有所提升。

而凈利潤的增長對珠海萬達而言十分重要，關系到是否能兌現投資人協議中的承諾。

根據投資者協議，珠海萬達商管2021年預計實際凈利潤和2022年、2023年扣除非經常性損益后的凈利潤必須分別不低于51.9億元、74.3億元、94.6億元。否則，大連萬達商業有限公司和珠海萬英有限公司將以零對價向投資者轉讓相關股份或支付現金，以補償投資者。

這些投資者包括騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務、鄭裕彤家族、PAG、珠海SASAC等多家公司。

部分債券明年集中到期，在手資金超158億

一般而言，公司尋求香港IPO上市，會經過遞表、聆訊、路演、招股、公布配售結果、暗盤交易、正式上市等七個環節，其中遞表到聆訊的等待時間一般為3~6個月。這也意味著，珠海萬達商業最快也要在2023年才能登陸港交所。

而2023年對萬達來說是一個比較關鍵的節點，除了兌現上文提到的投資人協議，另一方面則是萬達有相對集中的債券將在2023年行權或到期。

據WIND數據，穿透信用主體下，大連萬達商業管理集團股份有限公司目前存續的共有16只境內外債券，其中3只公司債、3只中期票據在明年迎來行權日，4只中期票據合計余額約91.33億元在明年到期償還。

此外境外美元債——萬達商業地產(香港) 6.875% N20230723也將于明年到期，金額4億美元。

據wind數據整理

此外，對于珠海萬達未來上市的不確定，國際機構給出了風險預警。8月29日，標普全球評級在發布的報告中稱，2021年下半年，珠海萬達的若干Pre-IPO投資者提供了395億元的投資。

如果珠海萬達在2023年底前未能完成的上市工作，公司有義務向Pre-IPO投資者回購股份，因此標普將395億元的Pre-IPO資金視作為債務處理。而所有Pre-IPO投資者有權選擇執行回售權退出投資，珠海萬達和大連萬達集團的流動性和財務指標或將惡化。

珠海萬達表示，截至2022年6月末，不考慮賬面約20億的理財資金，在手貨幣資金超過158億人民幣，可以應對未來公司業務拓展的各項業務需求。

截至2022年6月末，珠海萬達資產負債率由2021年6月末的80.4%降低至68.1%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2022年6月末的1.3。

港股創歷年新低，“錯峰”上市未嘗不可

據了解，大連萬達商業的H股曾于2014年12月23日于聯交所上市，但由于港股市場對其估值較低，導致其股價長期處于破發狀態。

王健林最終選擇在2016年9月20日退市，并計劃從2015年8月31日開始申請A股于上海證券交易所上市，但五年多的排隊仍沒有等到上市，最終大連萬達商業在2021年3月23日撤回其A股于上海證券交易所上市的申請，并在當年10月重新申請在港交所上市。

而王健林這次重回港股之路也并不順暢，在疫情反復、國際資本動蕩的背景下，港股市場也迎來較大震蕩。

據媒體報道，10月24日，恒生指數和恒生國企指數創下2008年全球金融危機以來的最大跌幅，恒生指數跌逾千點，創13年半新低。

香港特別行政區行政長官李家超25日行政會議前記者見面會時表示，近期香港股市有較高不穩定性，但他強調特區政府已作好準備，以應對不同的金融風險。李家超建議，投資者應密切關注市場走向，評估投資風險。

同時，李家超也表示，“香港政府已做好應對準備。”特區政府的主要任務是確保香港各項金融措施流暢且有效運行，并密切監測港股動態，保證維護好市場秩序。

大勢之下，或許王健林的“商業帝國”遲一點上市，也是個不錯的選擇。

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