來源/樂居財經? ?作者/劉治穎

房貸利率的一升一降牽動著購房者的神經。

近日，有媒體報道稱常州市部分銀行同意下調存量房貸利率，打響了“下調存量房貸利率”第一槍。不過，該報道隨后刪除了“銀行同意下調存量房貸利率”內容。時隔不久，又有城市傳出“喜訊”，興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。

中指研究院監測數據顯示，2023年以來全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下，幾乎跌至歷史最低水平。從房貸利率調整幅度來看，華泰證券研究報告指出，2022年以來新增房貸利率累計下行149個基點，而同期存量房貸利率僅跟隨5年以上LPR下調45個基點左右。在此背景下，存量房貸利率依舊“高位站崗”的現象備受關注。

此前，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的新聞發布會上表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款?！边@被不少業內人士看作是存量房貸利率下行的信號。不過。目前大多數銀行仍表示尚未有具體方案和細則，存量房利率調整尚未有落地案例。

對于“房奴”而言，銀行降息，存量房貸利率不下調，很多人選擇提前還貸，但銀行方面設置重重關卡。比如還貸需額外收取違約金，線上預約還貸名額比搶春運高鐵票還難，一些地區的銀行，干脆關閉線上預約通道，只能線下預約等。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，在房貸利率下行的情況之下，降低存量房貸利率是必然的。一些早期選擇固定利率的購房者苦高房貸利率久矣，銀行主動有所作為，更能贏得老百姓的信任。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，未來住房信貸市場進入存量時代后，除了自上而下的“降利率”，也將出現自下而上的存量房貸“降利率”，住房信貸存量資源的“爭奪戰”預計很快就會打響。隨之而來的是，銀行的經營行為也將發生很大變化。例如，銀行“跳”出來降低LPR的水平，以爭奪客戶，具有一定的必然性，既包括以低利率爭取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他銀行的客戶來辦理“轉按揭”以置換舊的貸款等。

與此同時，“賣房可減免增值稅”話題同樣引起市場火熱。7月25日，國家稅務總局發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》及《支持共享發展稅費優惠政策指引》，分別給出216項、182項稅費優惠政策。其中有多條涉及買房租賃優惠政策引發關注。不過，這并不是國家稅務局發布的最新政策，只是個政策匯總！

易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次國稅總局系統梳理了216項稅費優惠政策，意義重大。盡管很多政策屬于既有的政策，但實際過程中，很多購房者對于此類政策的了解程度是不深的，導致很多政策沒有真正發揮效應。所以將此類政策系統梳理、系統推廣，有助于擴大政策的積極效應。

值得一提的是，7月24日，中央政治局會議提出的“積極擴大國內需求，發揮消費拉動經濟增長的基礎性作用”，尤其對于房地產方面進行了定調，指出“我國房地產市場供求關系發生重大變化中央明確要求”，要求“適時調整優化房地產政策”。