編者注：受新城地產(chǎn)正甩賣旗下項(xiàng)目消息影響，新城發(fā)展大跌超12%。而內(nèi)房股板塊下午整體跌幅擴(kuò)大，或與將整頓地產(chǎn)違規(guī)融資消息相關(guān)。

作者/charlieH

2019年7月23日，新城發(fā)展控股開盤就大跌超過5%，之后股價(jià)繼續(xù)走低，跌幅最大超過12%。消息面上，早在前一天就傳出新城控股已經(jīng)開始打包旗下68個(gè)項(xiàng)目權(quán)益出售，這也引起市場對于新城資金鏈問題的擔(dān)憂。

之后新城也發(fā)出公告回應(yīng)稱目前有40個(gè)項(xiàng)目正在洽談出售，截止目前已經(jīng)有5個(gè)項(xiàng)目與交易對方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易金額達(dá)24億元，約占公司2018年未經(jīng)審計(jì)歸母凈資產(chǎn)的8%。這一確認(rèn)消息，也帶來了新城下午跌幅的進(jìn)一步擴(kuò)大。

一周以前，為挽救深陷“實(shí)控人猥褻女童案”的新城控股，新任董事長王曉松發(fā)表了火線接任以來的第一次講話。“新城是全體股東的新城，最重要的是各司其職，開疆拓土，共克時(shí)艱。”業(yè)務(wù)上，小王董事長強(qiáng)調(diào)，全年2700億元銷售目標(biāo)不會(huì)動(dòng)搖，全年新增22座吾悅廣場的目標(biāo)也不會(huì)變。這一番穩(wěn)定軍心的講話也激勵(lì)了投資者的信心。新城發(fā)展股價(jià)兩周聞聲反彈15%，但此次急賣資產(chǎn)無疑像投入一顆炸彈，再次打擊了股民抄底新城信心。

行情來源：華盛證券

新城緣何急于賣項(xiàng)目？高杠桿下的資金隱憂

新城本次賣項(xiàng)目有多急？從市場傳出其與金科地產(chǎn)交易過程可以窺見一斑。消息稱，金科截止7月22日，已經(jīng)收購了一個(gè)新城控股的資產(chǎn)包，但股權(quán)變更的手續(xù)尚未辦完。這個(gè)資產(chǎn)包的項(xiàng)目包含新城在華東、安徽還有山東等各個(gè)區(qū)域，項(xiàng)目屬性全部是商品房住宅項(xiàng)目。

據(jù)了解，在交易中金科在68個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行挑選，并且對于項(xiàng)目的干凈程度、IRR以及利潤率有進(jìn)一步的要求。例如金科要求項(xiàng)目利潤率在8%以上，現(xiàn)金流一年可以回正，最后定下了在長三角的10個(gè)項(xiàng)目收購名單。

關(guān)于此次交易，金科如此挑剔也是看中了新城的“急”。而新城為獲得資金回流，據(jù)悉將安徽阜陽江山城、武漢東西湖以及8月底剛拍下的襄陽地塊賣出，襄陽地塊本來重點(diǎn)規(guī)劃的是新城第81座吾悅廣場。

從新城的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，貌似其償付壓力并沒有這樣的迫在眉睫。根據(jù)wind數(shù)據(jù)查詢，新城發(fā)展控股在2019年第一季度末的現(xiàn)金余額仍有376.8億元人民幣。而其比較急于償還的短期借款為30.4億，一年到期的非流動(dòng)負(fù)債為103.25億。短期內(nèi)應(yīng)付償債似乎綽綽有余。

數(shù)據(jù)來源：wind，華盛證券

但新城的其他應(yīng)付款高達(dá)492.86億元，這里面可能用了一定財(cái)務(wù)技巧通過關(guān)聯(lián)方來隱藏債務(wù)問題。同時(shí)最新的數(shù)據(jù)顯示，新城的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85%，常年也位于地產(chǎn)行業(yè)前十。2012年年末，新城還只有391億的總資產(chǎn)，在王振華高杠桿運(yùn)作的情況下，新城做到了3666億總資產(chǎn)。杠桿加得高，發(fā)展雖快，但實(shí)控人一旦出現(xiàn)問題，與新城此前合作的銀行和機(jī)構(gòu)也隨時(shí)可能收回授信。新城的危機(jī)是自己種下的。

整頓違規(guī)融資力度加大，高杠桿房企頭懸尖刀

7月23日不僅新城大跌，整個(gè)地產(chǎn)板塊都在大幅調(diào)整，如旭輝控股跌5.69%、佳兆業(yè)跌5.54%，包括龍頭地產(chǎn)梯隊(duì)的融創(chuàng)、恒大以及碧桂園跌幅也在2%以上。整頓地產(chǎn)違規(guī)融資的力度在不斷加強(qiáng)，今日也傳出銀保監(jiān)會(huì)將在下半年對30個(gè)城市的75家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)展開專項(xiàng)檢查，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人貸款的合規(guī)要求，對違規(guī)向內(nèi)房企業(yè)提供表內(nèi)外融資、違規(guī)向購房者提供首付貸等行為進(jìn)行整治。

實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管趨嚴(yán)早就呈愈演愈烈之勢。銀保監(jiān)會(huì)5月 17日發(fā)布“23號文”，重點(diǎn)管控房地產(chǎn)領(lǐng)域融資行為，從前端拿地到后端居民購房融資均嚴(yán)格規(guī)范。7月初，銀保監(jiān)會(huì)約談部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長較快、規(guī)模較大的信托公司，內(nèi)容包括控制房地產(chǎn)信托規(guī)模、禁止前融業(yè)務(wù)、通道業(yè)務(wù)需備案審批等。7月 12日，發(fā)改委要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

數(shù)據(jù)來源：wind，華盛證券

在融資嚴(yán)格監(jiān)管之下，今年下半年卻是地產(chǎn)債與地產(chǎn)信托的到期高峰。

8 月-10月，地產(chǎn)債單月到期量較大；7月起，房企信托到期規(guī)模也明顯走高，尤其 11、12 月到期量大。這意味著房企們將面臨資金到期考驗(yàn)。

在房企融資渠道整體收緊的環(huán)境下，房企拿地支出與償還債務(wù)對銷售回款的依賴度更高。考慮到拿地款支付通常有幾個(gè)月的滯后期以及今年房企拿地對信托融資的依賴度高，今年拿地過于激進(jìn)的房企面臨再融資壓力更大。在償還債務(wù)方面，近期境內(nèi)外債務(wù)到期集中的房企面臨的再融資壓力更大。

因此下半年需要提防部分房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要高度關(guān)注上述指標(biāo)較高以及高杠桿的房企。

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