今年以來，恒生指數表現不佳，年初至今的僅有5.08%的漲幅。但是，有一個版塊卻逆市大漲：內資中小市值房企。

從港股漲幅排名前十名的房企中不難看出，其年初總市值均小于200億，即便在大幅上漲之后，總市值也均未超過300億，這也是一個非常值得研究的現象。

而在榜單中排名第二的寶龍地產或許是可以當做樣本來研究，此前不久，寶龍地產也剛剛將寶龍商業管理分拆上市。

那么，在新一輪的地產周期里，房企前30強會不會面臨重新洗牌呢？

營收凈利潤增長逾3成?

8月下旬，寶龍地產（1238.HK）發布了2019年中期業績報告。

截止2019年6月末，寶龍地產實現營業收入122.51億元，較2018年同期增長約32%，主要由于各項業務收入均增長所致。實現歸母凈利潤18.03億元，較上年同期增長35.6%。總體來看，寶龍地產的業績整體成增長趨勢。

雖然增長較快，但與其他港股上市房企相比，上半年寶龍地產的歸母凈利潤總額排名并不靠前。

物業銷售占比超八成，集中在長三角?

中報顯示，寶龍地產的收入主要包括物業銷售收入、投資物業租金收入、物業管理服務及其他物業開發相關業務收入。其中以物業銷售為主，截止2019年6月末，該業務貢獻超8成營收。

報告期內，公司實現物業收入104.98億元，較上年同期增長32.6%，增長主要是由于整體交付建筑面積及平均單價較去年同期增加所致。以下為寶龍地產上半年物業銷售收入分布情況：

數據顯示，公司的物業銷售主要集中在長三角，截止6月末，長三角地區實現銷售收入79.11億元，建筑面積銷售達56.37萬平方米。其中商業物業每平米平均售價為1.13萬，住宅物業每平米平均售價為1.53萬元。

截止2019年6月底，公司投資物業租金收入約為6.35億元，較上年同期增長36.6%。物業管理服務收入為7.56億元，較同期增很臟27.1%。以上兩項收入增加與公司持有物業及管理的商業及住宅物業面積不斷增加有關。另一方面，公司在中報里稱：“加盟的商家符合當地市場的消費需求，市場滲透率提高”，也是業績提升的因素之一。

而其他物業開發相關業務主要是酒店運營收入、建筑及裝飾服務等，截止6月末，該業務實現收入3.62億元，較同期增長17.2%。

由于各項業務的增長，截止2019年6月末，寶龍地產毛利約47.53億元，較上年同期增長35.6%，毛利率為38.8%，同比增長1個百分點。

與其他已公布毛利率的港股上市房企相比，寶龍地產的毛利率水平排名較前。

土地儲備約2440萬方，全年銷售目標提至550億元?

財報顯示，寶龍的土地儲備策略為：“確保足以支持本集團未來約三至五年的用地發展，繼續堅持推進以上海為中心，深耕長三角戰略”。

截止2019年6月末，寶龍地產擁有土地儲備建筑面積約為2440萬平米，較上年同期增長月36%，其中超過7成分布在長三角地區。目前，公司正在開發建設中的物業約1580萬平方米，將用于發展大型商住物業；持作未來發展物業的約860萬平方米。

截止2019年7月末，寶龍地產已完成2019年全年合約銷售目標500億約70.1%的進度。根據公司公布的月度經營數據來看，截止7月末，公司合約銷售額為350.6億元，合約銷售面積為213.92萬平方米。

寶龍地產在財報中表示：“于2018年及2019年上半年公司以合理成本所取得的土地儲備于現時房地產環境中會收到良好效果，并有信心將2019年全年合約銷售目標提升至550億元”。

凈負債率下降10.2%，資產負債率處行業較低水平?

財報顯示，近幾年寶龍地產的總資產持續增長，同時資產負債率也呈增長趨勢。

截止2019年6月末，公司總資產達1421.58億元，較上年同期增加287.33億元，增幅為25.33%。資產負債率較同期增加2.95個百分點至76.09%，但與其他在港股上市的房地產公司相比，公司的資產負債率水平較低。

截止6月末，資產負債率排名前十五的港股上市房地產企業：

此外，財報顯示，截止2019年6月末，寶龍地產凈負債率約為91.4%，較上年末的101.6%相比，下降了10.2個百分點。

有息負債近500億，融資成本上升?

截止2019年，寶龍地產的總借貸（即有息負債）為495.94億元，較上年末增加22.36億元，增幅4.72%。

財報顯示，寶龍地產所需的長期資金及運營資金主要來自于核心業務運營產生的收入、銀行借款及發行債券所籌集到的現金所得款款。截止2019年6月末，公司一年內到期的有息負債為125.41億元，一年后到期的有息負債為370.53億元。寶龍地產有息負債結構如下：

財報顯示，2019年除銀行借款以外，寶龍地產還進行了多次再融資。

由于有息負債的增長，截止2019年6月末，寶龍地產的總利息開支約16.9億元，較上年同期增長35.4%。實際利率由2018年同期的5.95%上升至2019年6月末的6.24%。

此外，財報顯示，寶龍地產董事會決定派發中期股息：公司將派發中期股息每普通股港幣9分，較同期上升32.4%。

上半年，寶龍地產較為靚麗的業績表現，以及中小房企市值的飆升，是否也預示著房企將面臨一輪新的洗牌？（JW）

本文作者：面包財經

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