原創(chuàng)：中新經(jīng)緯（jwview ）

01?樓市調控刷新紀錄

在2019年的最后一個月，各地房地產(chǎn)調控政策的發(fā)布次數(shù)繼續(xù)高位運行，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當月的調控次數(shù)達到了66次。從2019年全年看，各地合計出臺的調控政策次數(shù)達620次，刷新歷史記錄，同比2018年的450次上漲了38%。

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該機構稱，2019年第四季度，也成為全年房地產(chǎn)調控最密集的時期，調控次數(shù)達205次，同樣刷新歷史記錄。去年1-12月的房地產(chǎn)調控次數(shù)分別為68次、21次、15次、 60次、41次、46次、56次、60次、48次、67次、72次、66次。

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中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，2019年可以說是房地產(chǎn)市場的“政策年”，也是落地因城施策最清晰的一年。這一年，各地房地產(chǎn)調控以“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”為目標，出臺了力度不同、方向不同的調控政策。

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上述機構稱，在2019年620次調控中，調控政策最清晰的特點是，人才引進政策在2018年的基礎上繼續(xù)增多，全國有超過170個城市發(fā)布了不同力度的人才政策，比2018年上漲40%。同時，放開或放寬落戶政策也在2019年繼續(xù)加快落地。

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去年，整頓房地產(chǎn)市場亂象、出臺或完善租賃市場政策，也是政策的兩個方向。中原地產(chǎn)研究中心稱，從中央到地方，全國超過30城市在2019年發(fā)布過房地產(chǎn)整頓亂象政策，超過50城市發(fā)布了不同力度的鼓勵租賃政策。

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此外，央行LPR利率政策的出臺與LPR利率的下調，公積金繳存與提取政策等，也是市場關注的焦點。

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02?2020年或再現(xiàn)樓市“小陽春”

天津一住宅項目樣板間 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

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分析稱，回顧2019年樓市調控政策，并非都是在加強調控，人才引進與放寬落戶正在對以限購為核心調控政策產(chǎn)生影響。張大偉對中新經(jīng)緯（微信號：jwview）稱，目前全國大部分城市的人才政策，只考慮用降低門檻的方式吸引人才，并沒有留住人才的措施。在這種情況下，會吸引很多購房者，增加炒房客借助人才引進政策在不同城市購房的可能性。

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“2019年的樓市調控政策有松有緊，最近已經(jīng)出現(xiàn)寬松跡象。”張大偉進一步判斷。

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央行1月1日發(fā)布通知，決定于2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，從當前情況看，房地產(chǎn)市場的金融環(huán)境有望進一步寬松，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款等領域，有助于帶動更多銀行貸款進入市場，對樓市的影響較為積極。

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市場交易方面，張大偉認為，降準會使房地產(chǎn)市場的下行趨勢有所放緩。從時間點看，2019年1月份也出現(xiàn)過降準，受到降準及各地人才政策井噴的影響，出現(xiàn)了一輪持續(xù)2-3個月的樓市“小陽春”，之后政策收緊，市場退燒。此次降準落地后，將增加2020年樓市“小陽春”出現(xiàn)的可能性。

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業(yè)內人士還認為，2020年央行可能會繼續(xù)發(fā)布新的降準政策，金融機構存款準備金率仍有下調空間，同時不排除降息的可能。雖然這些政策并不是針對房地產(chǎn)市場，但其影響不言而喻。

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不過，張大偉稱，維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行依然是樓市調控的主要方向，而穩(wěn)定則是“雙向調節(jié)”，大漲肯定不是穩(wěn)定，暴跌同樣不是。房地產(chǎn)調控最嚴格的時期已經(jīng)過去，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。

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03?新房銷量面積或負增長

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2019年，國家統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售面積和金額仍在沖高。中原地產(chǎn)研究中心認為，按照數(shù)據(jù)測算，2019年全國商品房銷售額有望創(chuàng)造接近16萬億元的年度銷售紀錄。這里的商品房，包括新建的住宅、辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房。

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對于2020年商品房的銷售狀況，貝殼研究院認為，今年新房銷售的支撐力減弱。一是供應對銷售支撐力減弱，2019年前11月房企土地購置面積減少14.2%。二是補貼紅利消失對市場帶來下行壓力，2019年前11月全國棚改開工315萬套，僅為2018年的一半。三是以價換量帶來的增長難以持續(xù)，2019年下半年新房銷售累計均價同比增速持續(xù)下降，頭部房企在三四線城市也降價跑量。

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不過，貝殼研究院判斷，銷售降幅不會太大。一是重點城市放開戶口限制有利于新房交易量的增長。二是前期調整回落較久的城市以及因政策調整的城市，市場將有所回升。預計2020年全國新建商品住宅銷售面積下滑2%至14.6億平方米，銷售額同比增長3%至14.16萬億元。

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二手房方面，貝殼研究院認為，目前全國二手房成交已降至近五年的低位，積壓的需求將開始釋放，預計2020 年全國二手房成交量小幅增長3%至438.5萬套，交易額達7.24萬億元。

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城市群方面，貝殼研究院稱，粵港澳大灣區(qū)及長三角城市群在戰(zhàn)略規(guī)劃優(yōu)勢下，其經(jīng)濟活力和人口吸引力均表現(xiàn)較好，未來市場支撐力較強。京津冀城市群市場增長潛力不足，長江中游及成渝城市群今年難以大幅好轉。

具體城市方面，西安、杭州、長沙、成都、鄭州、武漢、濟南及合肥的常住人口增長比較明顯，省會城市人口有著較強的增長力。而且省會城市對省內購房需求也有較強的吸收力，在貝殼平臺的成交中，成都、濟南、武漢、南京等省會城市的購房者，其戶籍地來源于省內非省會的占比呈現(xiàn)增長態(tài)勢。?2019 年，各省會城市繼續(xù)發(fā)布人才政策、放寬落戶及加大人才購房補貼等，這將進一步吸引省內以及外省購房者，這對2020年二線城市的住房市場形成支撐。

“從今年重點城市的價格來看，成交增長的天津、濟南、武漢和南京等城市，其價格并沒有明顯上漲。成交量的慢增長意味著價格穩(wěn)增長，房價快速上漲的時代已經(jīng)結束。平穩(wěn)的慢市場下，買方的選擇權將會更大，話語權更強。” 貝殼研究院分析稱。