撰文/ 廖凱

編輯/ 盧泳志?

2020年，長租公寓行業的寒冬仍在持續。新華社也對長租公寓的陸續“爆雷”，發出了“絕不能讓‘割韭菜者’一跑了之”的時評。

11月30日，就在長租公寓市場近期陷入蛋殼公寓暴雷事件余波中不能自拔時，自如宣布了一輪新的并購，給行業發展提振了信心。

無懼規模擴張，自如并購貝客

11月30日，自如在官方微博中發布消息，表示歡迎貝客青年精品公寓（以下簡稱“貝客公寓”）加入。與此同時，貝客公寓也對此回應：正式加入自如，攜手前進。

自如在發布并購消息的同時，也發布了其戰略并購后的數據。其發布的官方海報顯示，并購完成后，自如將在北京、上海、廣州、深圳等7個城市，運營53個整棟式公寓項目。

據了解，貝客公寓在全國擁有31個項目，主要為白領公寓，分布在北京、上海、蘇州、南京等地，合計房源5000余間。此次并購完成后，對于自如的規模成長，提升不少。

自如在并購貝客公寓后表示，除了收購貝客公寓外，自如還在廣州推出了首個租住社區——自如里，是一個集辦公、書吧等生活配套于一體的集中式的出租社區，擁有1500余套房屋，目前已開放了500套房源，入住率達到97%。

面對目前的行業不斷出現暴雷的現狀，自如依舊保持著擴張步伐。風云地產界就并購和規模相關問題聯系了自如方面，對方并未答復

知名地產分析師嚴躍進對風云地產界（微信公號：fydcj888）表示，此類并購成為今年長租公寓降溫潮中的一道曙光，至少說明長租公寓依然有優秀的企業，類似收購也說明長租公寓發展的步伐依然不停滯。

他還表示，自如在當前很多長租公寓暴雷的大環境下進行并購，具有非常好的鼓舞性，至少說明自如在經營方面是比較穩健的。有助于自如后續更好的戰略擴張，其收購的標的也主要是整棟式的公寓項目，這是從分散式到集中式的一個轉變，說明自如在不斷優化產品線，具有非常好的導向。

爭議不斷的長租公寓模式

長租公寓發展初期，快速擴大規模，是眾多長租公寓企業的首要選擇。

但是規模化帶來的經營問題接連不斷。關于長租公寓的盈利和規模增長等問題，業內人士也一直爭論不下。

目前來看，在長租公寓行業里，自如對于規模的成長非常重視，目前處于行業領先地位。2019年時，自如宣布規模突破100萬間，這樣的規模是目前行業第二蛋殼公寓一季度財報公布的41.9萬間的兩倍之多。

自如CEO熊林曾在2018年談到自己對租賃行業的看法時表示，長租公寓本質應該是一個維持低毛利、大規模、高效運營的行業，單體城市運營規模達不到20萬間很難實現盈利，整體管理規模達不到100萬間很難形成規模效益。

2018年，面對長租公寓行業的蓬勃發展，潘石屹卻依舊吐槽長租公寓模式，認為投資回報率不超過1%，收益周期太長，這生意怎么做都虧。

我愛我家前副總裁胡景暉也曾炮轟自如、蛋殼稱，這些被資本推動的長租公寓運營商，以高出市場20%到40%的價格爭搶房源，推動房租暴漲，或存在較大風險。

那一段“長租公寓爆倉，一定比P2P更厲害”的金句，就是來自于他。

2020 年，疫情給長租公寓行業帶來巨大考驗，眾多租賃企業面臨空置率較高、資金鏈斷裂等問題。

樂居財經統計，今年以來已經有超過40家長租公寓因為“高進低出”、“長租短付”等經營模式，出現“爆倉”情況，跑路行為。并且2017年開始，就有長租公寓企業因為資金斷裂出現倒閉現象，規模在逐漸擴大。新華社近日也指出，從2018年至今，長租公寓已陸續“爆雷”超過170家。

如今市場行情急轉直下，跌宕起伏風波不斷，一大批長租公寓的接連倒下，行業分水嶺未來或許會越來越明顯。

長租公寓盈利關鍵，保證出租率

在長租公寓行業，不管是上市企業還是非上市企業，規模化增長和盈利模式成為橫在眾多企業難以逾越的一道難關。

以蛋殼公寓為例，截至2020年3月31日，蛋殼公寓擁有41.90萬套房源，去年同期27.03萬套，一年時間增長約14.87萬套，增速達到55%。同時虧損也達到12.34億元，高于去年同期8.16億元虧損。

從往年數據來看，蛋殼公寓規模化除了帶來營收增長，也讓其虧損在不斷擴大。

2019年年末，蛋殼公寓運營的公寓數量達43.83萬間，同比增長85.4%。其虧損從2018年的13.70億元，增長至2019年的34.27億元，同比超過150%。

2019年時，蛋殼公寓入住率為76.7%，2020年一季度時，入住率下降了1.1%，為75.6%。

相較于蛋殼不斷提升規模，風云地產界（微信公號：fydcj888）發現，從2019年開始，相寓規模不斷縮減，入住率相對穩定，2019年營收并未受到規模縮減的影響。

數據顯示，截至2019年年底，相寓擁有27.6萬套房源，較2018年30.3萬套，縮減了2.7萬套，實現收入18.72億元，同比增長13.1%。

不過，從2018年至今，相寓的出租率一直維持在95%左右。今年上半年出租率為94%，截至2020年三季度，回升至94.8%。

對于規模的縮減，相寓在三季度財報中表示，不盲目追求短期熱點及無質量的規模增長。

業內普遍認為，長租公寓的出租率低于90%則容易處于虧損狀態，要想獲得收益，得保證入住率在95%左右。

此次自如收購的貝客公寓也主要是整棟式的公寓項目，正在其從分散式到集中式的一個轉變，對行業的發展進行重新理解和布局。

關于集中式公寓運營，自如資管平臺總經理孟月在今年3月份對外界表示，旗下管理的整棟項目自如寓年出租率穩定在95%以上。

行業沉寂時，自如率先站出來的并購，既給長租行業的發展提振了信心，同時也指出了一個方向。