配圖來(lái)自Canva可畫(huà)

今年1月風(fēng)光上市的蛋殼公寓被曝出下架所有房源的消息在網(wǎng)絡(luò)上熱度居高不下，側(cè)面體現(xiàn)出長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在今年的艱難。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至三季度，今年已有38家長(zhǎng)租公寓公司陷入糾紛、資金鏈斷裂、倒閉的漩渦中。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)問(wèn)題頻發(fā)，疫情只是導(dǎo)火索，企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)模式存在的問(wèn)題才是根本原因。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)動(dòng)蕩之際，業(yè)界規(guī)模第一的自如也成了眾矢之的。

蛋殼唇亡，自如齒寒？

長(zhǎng)租公寓平臺(tái)頻繁暴雷的重要原因是租金貸占比過(guò)高，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

在租金貸模式下，部分企業(yè)拿著銀行給的一大筆短期不需要兌付的現(xiàn)金去擴(kuò)張規(guī)模，擴(kuò)張后再以同樣的方式獲得一筆期限錯(cuò)配的資金，再去擴(kuò)張……如同滾雪球一般，企業(yè)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，而在高收低租基礎(chǔ)上的資金窟窿也越來(lái)越大，資金鏈一斷，企業(yè)就得付出巨大的代價(jià)。

蛋殼的崩盤(pán)就是一個(gè)血淋淋的例子。

據(jù)公開(kāi)資料，暴雷前平臺(tái)上選擇使用租金貸的租戶占比已達(dá)65.9%，涉及金額高達(dá)數(shù)十億元。而我國(guó)住建部在2019年印發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)指出，我國(guó)房屋租賃企業(yè)的租金收入中，租金貸占比不得超過(guò)30%。蛋殼收入的租金貸占比已超過(guò)國(guó)家建議的一倍以上，其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)可想而知。

對(duì)此現(xiàn)象，自如稱其租金貸占比已不足20%，且在今年12月4日，也叫停了自身部分租金貸業(yè)務(wù)，海燕計(jì)劃下的自如分期付、輕松付等已經(jīng)暫停使用。自如作為非上市公司并沒(méi)有對(duì)外公開(kāi)其租金貸具體業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，但若其說(shuō)法屬實(shí)，則目前幾乎不會(huì)有太高的風(fēng)險(xiǎn)。

值得一提的是，在這個(gè)行業(yè)暴雷頻發(fā)的寒冬，自如并未曝出資金鏈方面的問(wèn)題。

不僅如此，自如還有余糧針對(duì)蛋殼事件的受害者推出“暖冬計(jì)劃”。據(jù)計(jì)劃，蛋殼的房東和租客在與蛋殼解約后可直接與自如簽約，租客最高可免一個(gè)月房租，房東最高可免一年的托管費(fèi)，其他服務(wù)照常提供。

自如此舉不僅成功為品牌宣傳拉了一波好感，還提前鎖定了蛋殼的“優(yōu)質(zhì)遺產(chǎn)”，即優(yōu)質(zhì)的房源與租客。若能接盤(pán)成功，自如能省下大量的時(shí)間和資金，助力自己的進(jìn)一步發(fā)展。

警報(bào)解除，風(fēng)險(xiǎn)猶在

目前的自如雖然躲過(guò)一劫，但其隱憂仍在。

近年來(lái)，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于自如的負(fù)面新聞不少，且每條都是“重磅炸彈”。2018年自如房間暗藏?cái)z像頭一事鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)；今年9月自如被曝出誤將中水接入租戶飲水系統(tǒng)導(dǎo)致一租客喝了七個(gè)月的“臟水”；12月自如又曝房屋甲醛超標(biāo)，自測(cè)合格報(bào)告遭懷疑。

日前，自如房東維權(quán)的新聞再次將其推上風(fēng)口浪尖。據(jù)媒體報(bào)道，從年初開(kāi)始便有不少房東接到自如要求降租的電話，若房東不同意，自如居然就單方面進(jìn)行解約，賠償對(duì)方兩個(gè)月的房租，但要扣除裝修折舊費(fèi)用。

疫情影響下城市租房需求下降，房屋空置率和空置周期的升高難免也會(huì)對(duì)自如的資金鏈造成壓力。據(jù)悉，自如此次清理的多是前期高價(jià)拿下的房源，作為“高收低租”的禍根，確實(shí)有逐步清退的必要。

但是對(duì)于自如的解約方案，許多業(yè)主并不買(mǎi)賬，在網(wǎng)絡(luò)上聲討依舊。自如賠償?shù)膬蓚€(gè)月租金與房東需要支付的裝修折舊費(fèi)兩項(xiàng)相抵，持平算是好的情況，大多數(shù)業(yè)主還得倒賠它一筆錢(qián)。雖然自如此番也是為了降低成本，以保企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，但如此不顧吃相，是否也說(shuō)明了企業(yè)隱含著未爆的流動(dòng)性危機(jī)？

此外，這些負(fù)面消息也暴露出了自如目前在管理和服務(wù)上的缺失。據(jù)企查查信息顯示，自2017年至今自如的行政處罰信息高達(dá)109條，由此日積月累的“民怨”可不是小數(shù)目，如何進(jìn)行業(yè)務(wù)優(yōu)化和挽回口碑也是自如需要思考的。

另外，目前自如的主營(yíng)陣地還在分散式公寓。從分散各地的房東手里收房，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化裝修后再統(tǒng)一租出。這個(gè)過(guò)程通常要耗費(fèi)大量的時(shí)間和資金，不確定因素高，業(yè)務(wù)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。

再有，從對(duì)貝克青年的收購(gòu)到對(duì)蛋殼資源的“鎖定”，可以看出自如并沒(méi)有因?yàn)橐咔槎Ｏ聰U(kuò)張的腳步。然而分散式公寓的業(yè)務(wù)模式下，只要一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的周轉(zhuǎn)出問(wèn)題，擴(kuò)張中的自如仍需警惕資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

如何自如？

長(zhǎng)租公寓并不是什么洪水猛獸，其確實(shí)有效解決了傳統(tǒng)租房模式中存在的一些痛點(diǎn)。信息更透明、手續(xù)更便捷、價(jià)格更便宜、服務(wù)更周到是平臺(tái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

根據(jù)自如與新華網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書(shū)》，中國(guó)目前城市租住人數(shù)已超過(guò)2億人，其中55%的是30歲以下的年輕人，26-30歲的租客占比達(dá)到31.48%。毫無(wú)疑問(wèn)，住房是剛需，新一代的年輕人更是奉行“房子是租來(lái)的，但生活不是”的理念，他們需要的是有品質(zhì)、有保障的租房服務(wù)平臺(tái)。

任何行業(yè)的成熟都需要時(shí)間來(lái)試錯(cuò)和改進(jìn)，長(zhǎng)租公寓也不例外。行業(yè)正從野蠻生長(zhǎng)的舊時(shí)代走向更加專業(yè)、更注重服務(wù)的新篇章。

過(guò)去的一些玩家利用互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)那種燒錢(qián)擴(kuò)張的模式迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，還為本就危險(xiǎn)的“高收低租”業(yè)務(wù)底盤(pán)注入資本的雞血，風(fēng)險(xiǎn)層層疊加，崩盤(pán)在所難免。

而正在積極改變，試圖扭轉(zhuǎn)行業(yè)困境的自如是令人欣慰的。目前，自如已經(jīng)向風(fēng)險(xiǎn)更低，更方便管理的集中式公寓發(fā)力。

11月20日，自如推出的集中式居住社區(qū)自如里正式入駐廣州。社區(qū)配備共享辦公空間、便利店、咖啡館等生活配套設(shè)施和社區(qū)服務(wù)，目前已開(kāi)放500套房源，入住率高達(dá)97%。

11月30日，自如宣布并購(gòu)貝客青年精品公寓。并購(gòu)?fù)瓿珊螅匀鐚⒃?個(gè)城市擁有53個(gè)集中式公寓項(xiàng)目。

此外，自如的多元化營(yíng)收也收到正向反饋。據(jù)官方數(shù)據(jù)，2020年自如一站式全包搬家服務(wù)的訂單與去年相比同比增長(zhǎng)了67.48%；平臺(tái)上有37%的租客每月定時(shí)購(gòu)買(mǎi)一次自如的保潔服務(wù)；平臺(tái)對(duì)外維修項(xiàng)目同比增長(zhǎng)153.94%。

與其他同行相比，自如已擺脫一條腿走路的模式，平臺(tái)生態(tài)正逐步完善，朝著更專業(yè)、更全面的方向發(fā)展。行業(yè)的陣痛期終究會(huì)過(guò)去，希望自如今后仍能以審慎的態(tài)度精耕業(yè)務(wù)，為人們帶來(lái)更好的租房體驗(yàn)。