撰文／疏狂

出品／趣識(shí)財(cái)經(jīng)

寒冬已過(guò)，房地產(chǎn)的春燥行情似乎要開(kāi)始了。

各地地王頻現(xiàn)，便是最好的證明。而這波“揭竿而起”的地王，又以浙江最甚。

地王本不新鮮，但在四五線小城如雨后春筍般涌現(xiàn)，卻值大書(shū)特書(shū)。

3月11日，在金華下轄的一座縣級(jí)市（永康市），一場(chǎng)歷經(jīng)200輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)224%的普通土拍落下帷幕，最終折合樓面價(jià)14626元/平。

無(wú)獨(dú)有偶，在金華浦江縣，發(fā)生了一場(chǎng)更夸張的土拍，這次歷時(shí)445輪，樓面價(jià)約16600元/平。

而浙江義烏，一場(chǎng)歷經(jīng)102輪競(jìng)價(jià)的土拍，最終成交的樓面價(jià)停留在了36000元/平。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，一季度全國(guó)300個(gè)城市住宅類(lèi)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增加10%，300個(gè)城市住宅類(lèi)用地成交的平均溢價(jià)率為17.8%，較去年同期上漲5.1個(gè)百分點(diǎn)。

怪不得圈內(nèi)人士疾呼，地產(chǎn)的春天到了。

地王春燥

但現(xiàn)實(shí)當(dāng)真如此么？

火熱的競(jìng)標(biāo)，瘋狂的土拍，反映出房企異常強(qiáng)烈的拿地意愿。往深了說(shuō)，支撐房企大肆競(jìng)拍的底氣，既有對(duì)市場(chǎng)需求端看好，還有來(lái)自自身充裕現(xiàn)金流的自信。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)63.8%，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)25.6%，房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)28.2%。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年3月，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積較2019年同期增長(zhǎng)24%。TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額10918.3億元，整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)60.8%，較2020年月均銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)14.1%。

從第一季度累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)83.0%，較2019年同期增長(zhǎng)46.2%。3月，百?gòu)?qiáng)房企中超四成業(yè)績(jī)?cè)龇?0%以上，整體業(yè)績(jī)有所提升。

受市場(chǎng)需求推動(dòng)，房企磨刀霍霍殺向“土地”市場(chǎng)，也便順理成章。而房企風(fēng)風(fēng)光光拿地背后，拼的還是資金實(shí)力。

從部分已公布財(cái)報(bào)的上市房企得知，強(qiáng)化銷(xiāo)售、引入戰(zhàn)投、收縮投資、控制融資是諸多房企增加現(xiàn)金流的基本策略。

以兩家深度布局長(zhǎng)三角上市房企為例，2021年陽(yáng)光城期末現(xiàn)金流為405億元，當(dāng)年凈增長(zhǎng)約38億元。同期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額約為214億元（同比增約39%），籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額約為6億，投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額約為-177億元。

另一房企世茂股份，2021年期末現(xiàn)金流為124億元，較2019年末增長(zhǎng)約3.5億元。同期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額約為48億元（同比增約3%），籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額約為-47億，投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額約為2億元。

上述房企中，資金量正向增長(zhǎng)的主推力，均是銷(xiāo)售變現(xiàn)能力。此外，在大額償付有息負(fù)債壓力以及降債目標(biāo)下，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額或大幅下降，或以較低速度增長(zhǎng)。

在“三道紅線”方面，2020年陽(yáng)光城凈負(fù)債率降為94.9%，成功由橙變黃，負(fù)債壓力降了不小。

而以世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金科為代表的綠檔生，似乎更無(wú)壓力。2020年，龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)新增有息負(fù)債規(guī)模均保持在10%以上增速。

于是，在銷(xiāo)售變現(xiàn)能力提升，債務(wù)壓力無(wú)存的綠檔生面前，擴(kuò)張土儲(chǔ)就成了必選之路。

數(shù)據(jù)來(lái)源克而瑞 / 趣識(shí)財(cái)經(jīng)制圖

從克而瑞數(shù)據(jù)來(lái)看，上述房企一季度拿地較為克制，新增貨值遠(yuǎn)低于操盤(pán)金額。

陽(yáng)光城相關(guān)負(fù)責(zé)人告知趣識(shí)財(cái)經(jīng)，目前溢價(jià)率較高的出讓?zhuān)饕性诜?2個(gè)調(diào)控城市的長(zhǎng)三角三線城市，這些城市暫時(shí)是分散供應(yīng)。對(duì)公司而言，堅(jiān)持不拿高價(jià)地，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行測(cè)算，讓利潤(rùn)率位于合理區(qū)間。

但隨著樓市小陽(yáng)春基調(diào)確認(rèn)，以及地王燥熱行情帶動(dòng)，整個(gè)行業(yè)追加貨值可能性逐漸變大。

行業(yè)人士指出，“隨著房企銷(xiāo)售變現(xiàn)能力提升，需求小陽(yáng)春等作用疊加下，債務(wù)壓力較小的房企到了出擊的時(shí)刻。”

薄利困境

但一切光明背后，總有暗之相伴。

剛剛適應(yīng)“三道紅線”重壓的房企，又有了新憂愁。這次是行業(yè)利潤(rùn)率的持續(xù)下滑。

此前有媒體對(duì)66家典型上市房企做出統(tǒng)計(jì)，2020年，66家上市房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續(xù)下滑趨勢(shì)，且降幅較2019年進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，毛利率指標(biāo)降幅最大，2020年毛利率中位數(shù)同比降低4.8個(gè)百分點(diǎn)至24.3%。凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別降低2.6和1.9個(gè)百分點(diǎn)至10%和8.2%。

更直觀一些，在上述66家房企中，毛利率和歸母凈利率雙降的房企達(dá)47家，占比超7成。

這就不難理解，在毛利不足19%、凈利率不足7%情況下，陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌只得發(fā)出那句，“利潤(rùn)率低不可怕，怕的是產(chǎn)生虧損”。但朱榮斌其實(shí)還有下一句，在利潤(rùn)下滑背景下，房企要想增加利潤(rùn)，擴(kuò)張就顯得尤為必要。

實(shí)際上，這早已不是單一房企的無(wú)奈，而是行業(yè)都須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。而要想擴(kuò)張，高成本拿地，似乎又是不得不邁的坎兒。

但在地王頻現(xiàn)、炒房聲起的當(dāng)下，各地監(jiān)管的限購(gòu)政策果斷給行業(yè)澆了一盤(pán)“冷水”。于是，一個(gè)個(gè)限購(gòu)之策，從地王頻出的江浙地區(qū)開(kāi)啟，迅速蔓延全國(guó)。

4月16日，浙江銀保監(jiān)局發(fā)布了關(guān)于貸款流入房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)提示；同日，浙江寧波發(fā)布了關(guān)于強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策建議；同日，廈門(mén)發(fā)布了關(guān)于整治二手房專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)工作方案；而后4月19日南京出臺(tái)限購(gòu)政策；4月20日，浙江衢州公布限售政策；4月21日，廣州發(fā)布了平穩(wěn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的收緊性政策......

4月21日消息傳出，長(zhǎng)沙對(duì)近期部分掛牌的司法拍賣(mài)房進(jìn)行了購(gòu)房資格審查，對(duì)拍炒作明顯的拍賣(mài)房源進(jìn)行管控。

上述政策雖各有異同，但基調(diào)策略便是實(shí)施需求限購(gòu)，避免過(guò)度炒作。

當(dāng)然比限購(gòu)更可怕的似乎是“限價(jià)”預(yù)期。此前，網(wǎng)傳“西安房?jī)r(jià)不能超過(guò)地價(jià)的1.59倍”消息，讓行業(yè)大為震驚。

但這并非全然空穴來(lái)風(fēng)。此前，深圳、成都、西安、東莞都曾表態(tài)將逐步建立二手房成交參考價(jià)格機(jī)制。

3月15號(hào)，湖州對(duì)在售項(xiàng)目不予上調(diào)備案價(jià)格。3月24號(hào)，成都要求，中心城區(qū)的商品住宅用地，競(jìng)價(jià)的開(kāi)發(fā)商要簽署理性競(jìng)價(jià)的承諾書(shū)，承諾書(shū)納入土地出讓合同。4月5號(hào)，合肥新規(guī)，實(shí)行住房項(xiàng)目均價(jià)控制。商品住房平均備案價(jià)格，不得突破土地出讓前預(yù)測(cè)均價(jià)。

“地王”無(wú)限抬高了房企的拿地成本，限價(jià)則給出了房屋出售的價(jià)格上限，兩相擠壓下，房企本就微薄的利潤(rùn)空間或?qū)⑦M(jìn)一步壓縮。

結(jié)語(yǔ)

一位不愿透漏姓名的房企投研人員對(duì)趣識(shí)財(cái)經(jīng)表示，“開(kāi)發(fā)商太難了，杭州、寧波的幾塊地，企業(yè)都放棄了，原因是成本太高，沒(méi)有利潤(rùn)。”

行業(yè)人士分析，在地王頻出、一城一策持續(xù)調(diào)控下，房企進(jìn)入（拿地）會(huì)愈發(fā)謹(jǐn)慎，如何保持當(dāng)下利潤(rùn)已成房企的頭等大事。

但也有不少房企人士告訴趣識(shí)財(cái)經(jīng)，對(duì)于土儲(chǔ)相對(duì)充足的上市房企，今年總要好過(guò)去年，對(duì)行業(yè)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

陽(yáng)光城便表示，其剩余可售貨值5627億，均位于能級(jí)較高的城市群。“今年公司會(huì)加大對(duì)回款方面的考量，對(duì)市場(chǎng)流速較快的項(xiàng)目加大供貨，增加銷(xiāo)售回款與現(xiàn)金流入。”

但無(wú)論如何，利潤(rùn)將是房企的新大考。