來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市

克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，北上廣深集中式公寓整體出租率超85%，其中廣州更是達(dá)到了96%，但與此同時(shí)，除廣州外其他三城租金均出現(xiàn)1%-5%的降幅。

這一市場(chǎng)現(xiàn)象的背后，是保障性租賃住房大規(guī)模入市帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性變革。

從租客的角度來(lái)看，在當(dāng)前租賃市場(chǎng)供需格局動(dòng)態(tài)調(diào)整，且正值“畢業(yè)季”房源推廣的關(guān)鍵時(shí)期，最佳的換租時(shí)機(jī)或已到來(lái)。

近年來(lái)，北上廣深一線城市長(zhǎng)租公寓呈現(xiàn)出“出租率超85%高位運(yùn)行，租金走勢(shì)分化”的特征，2025年以來(lái)尤為明顯。

克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)的2021年至2025年5月集中式公寓租金坪效與出租率監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市長(zhǎng)租公寓出租率連續(xù)多年均超85%。其中，5月廣州以96%的出租率領(lǐng)跑一線城市，深圳出租率也達(dá)到91%，北京維持在88%左右，上海略低但也有85%。

高出租率數(shù)據(jù)表明，一線城市的租賃需求依然旺盛，特別是隨著“Z世代”逐漸成為租房主力，其更傾向于長(zhǎng)期租賃的消費(fèi)習(xí)慣為市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的需求支撐。

與高出租率形成反差的是租金的下調(diào)趨勢(shì)。

克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，廣州是唯一租金微漲的城市，較2024年上漲2.08%；北京、上海和深圳集中式長(zhǎng)租公寓租金出現(xiàn)1-5%的降幅，尤為典型的是上海，今年5月租金坪效較2024年下跌超5%。

在出租率保持高位的背景下，租金水平下跌主要源于兩個(gè)關(guān)鍵因素：

一是保障性租賃住房的大規(guī)模入市，對(duì)市場(chǎng)整體租金平均水平產(chǎn)生了較為明顯的下拉效應(yīng)。以上海為例，新入市的保租房有八成主要分布在中環(huán)外區(qū)域，其租金水平較市場(chǎng)均價(jià)低約30%，這種結(jié)構(gòu)性供給變化直接帶動(dòng)市場(chǎng)整體租金下降。

二是租金依然是客戶(hù)決策的重要因素之一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，為保持競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)不得不調(diào)整定價(jià)策略，這種“鯰魚(yú)效應(yīng)”正在重塑整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格體系。

具體城市月度走勢(shì)來(lái)看，北上廣深四大一線城市集中式公寓市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)差異化走勢(shì)。

其中，北京長(zhǎng)租公寓租金水平最高，5月租金坪效為189.3元/㎡/月，環(huán)比小幅上漲0.16%，同比漲幅2.77%。而廣州在是四城中租金坪效最低的城市，5月租金水平為88.5元/㎡/月。

相對(duì)而言，上海和深圳租金調(diào)整最為明顯。

上海集中式公寓租金坪效為149.4元/㎡/月，環(huán)比下降0.4%，同比下降6.92%，租金水平在2月短暫的微漲之后再次進(jìn)入下跌通道，但近月來(lái)環(huán)比表現(xiàn)波動(dòng)趨穩(wěn)，后續(xù)或逐步進(jìn)入平穩(wěn)階段。

上海集中式公寓項(xiàng)目持續(xù)入市，拉高城市規(guī)模，但市場(chǎng)需求有限，導(dǎo)致市場(chǎng)供需關(guān)系失衡，租金承壓嚴(yán)重。多項(xiàng)目采取主動(dòng)降價(jià)措施以維持出租率高位運(yùn)行，加之新入市項(xiàng)目多以保租房為主，且80%左右的保租房位于中環(huán)以外，租金預(yù)期較低，核心區(qū)占比較低，導(dǎo)致租金坪效持續(xù)下滑。

如上海浦東、閔行、松江，保租房集中分布導(dǎo)致區(qū)域租金加速下行，疊加租金管控政策的落地與施行，保租房租金基本為城市整體租金7折水平，租房性?xún)r(jià)比提升，出租率保持較高水平；崇明、金山等新興區(qū)域承壓明顯，整體出租率較低，不足80%。

深圳集中式坪效租金仍然有較大的市場(chǎng)壓力，5月租金坪效為101.7元/㎡/月，環(huán)比持平，同比下降1.45%。至此深圳長(zhǎng)租公寓租金已連續(xù)三年下跌，這一租金水平基本與2022年持平。

目前深圳保租房規(guī)模占比近4成，規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)張，保租房租金為城市整體7折水平，影響集中式公寓整體租金下行。作為典型流入型城市，2025年初深圳經(jīng)歷“退租返鄉(xiāng)潮”，城市租金處于低谷，預(yù)計(jì)6月后“畢業(yè)季”城市租金將進(jìn)一步提升。

2025年的租房市場(chǎng)正在從“有得住”向“住得好”轉(zhuǎn)變，這既是市場(chǎng)成熟化的體現(xiàn)，也預(yù)示長(zhǎng)租公寓行業(yè)將步入“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) + 精準(zhǔn)適配” 階段。

對(duì)租客而言，在當(dāng)前租賃市場(chǎng)供需格局動(dòng)態(tài)調(diào)整，加之“畢業(yè)季”房源推廣的關(guān)鍵時(shí)期，非核心區(qū)域、非地鐵房源的議價(jià)空間可達(dá)5%-10%，租客迎來(lái)了較為有利的換租“窗口期”，追求居住品質(zhì)與權(quán)益的租客可優(yōu)先選擇品牌公寓。對(duì)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，在愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，唯有精準(zhǔn)定位、提升服務(wù)，方能在分化格局中突圍。