來源：一點財經

都2021年了，沒分拆物業公司獨立上市，沒有一份至少增長50%的財報業績，沒有幾千萬甚至過億平方米的在管面積撐門面，都不好意思自稱規模型房企。

眼下，大如碧桂園服務（06098.HK）、融創服務（01516.HK）、恒大物業（06666.HK），小如時代鄰里（09928.HK）、榮萬家（02146.HK）、正榮服務（06958.HK），漸次發布年報。其中多數都是首次公布業績，超高的增速在地產板塊已是多年未見。

參考中指研究院統計數據，截至2020年底，港股上市物業企業總市值達到5636億港元，較年初增長1203%；平均市盈率達到35倍，碧桂園服務的市盈率更是達到71.62倍，遠高于港股平均市盈率的10.3倍；多家上市物業公司市值曾經階段性超過其地產開發業務的上市資產。

人們愿意相信，在地產的一畝三分地兒，已經種不出快速膨脹的希望；但人們更愿意相信，地產做不到的事，物業能做到。趁著二級市場心態轉變，2020年房企扎堆分拆物業IPO，2021年扎堆首發財報——歡迎來到“全民物業”時代。

物業這朵花當然美，可也有些妖：“恒碧融萬”四家有三家分拆物業，碧桂園服務是融創服務市值的3倍；論業務規模，保利物業（06049.HK）的在管面積與恒大物業基本持平，雙方的市值卻相差4倍。

都是按照管理面積收取服務費，規模不存在天塹鴻溝，做的都是環境維護、居家服務、空間資源運營，用戶的滿意度都已轉化為營收和凈利潤，為何市值差距這么大？若非價值評估體系紊亂，那就是大量泡沫作祟。

很遺憾。從已有狀況來看，兩者都存在。地產沒能玩兒出來的花，物業看起來也沒開多好。

為物業狂

2020年提起房子時，房企可以說的不多：上半年疫情來了，房子不好賣，日子不好過；下半年疫情過去了，房子好賣了，好日子回來了。

可是提起物業，故事就豐富多了。

疫情爆發初期，物業人堅守一線，值守崗位；疫情進入穩定期，物業人入戶服務，穩定大局。住房和城鄉建設部副部長倪虹表示，物業管理連接著居民生活服務的“最后一公里”——房子賣了，開發商的故事就此結束，物業公司的故事剛剛開始。

上一個提“最后一公里”的人，還是ofo的掌舵人戴威，結果么，眾所周知。那么物業服務會成為又一輛駛入黑暗的“共享單車”嗎？在物業人眼中，一定不會這樣。

“我們希望在高客戶滿意度之下，與業主構建共建、共治、共享的信任基礎。”中海物業集團董事局主席、執行董事張貴清看來，物業是一門“走心”的生意。

向業主日常需求的物業管理服務、面向開發商項目交付前的非業主增值服務，以及區內資源日常管理社區服務的“三板斧”，都是樹立用戶口碑才有未來，哪樣都不是賣房那樣的“一錘子買賣”。

何況這份“走心”還能明碼標價，興業證券面向全國86城12萬小區9088萬住戶開展的一份調研數據顯示，品牌物業比非品牌物業在管房屋均價高14%，在更換物業的小區中品牌物業實現0.82%的超額收益。

能讓房子增值的物業才是好物業。對業主而言，如此實打實的好處要比務虛的用戶體驗、潤物細無聲的笑臉實在多了。

一邊是房企迫切的發展訴求，一邊是用戶資產增值的客觀需要，物業服務在其中搭了一座橋。不要小看這座橋，楊國強與許家印靠著它們成功創造了又一個千億級市值的企業。

回頭看看合同銷售額突破千億的地產企業，禹洲（01628.HK）、融信中國（03301.HK）、正榮地產（06158.HK）、佳兆業（01638.HK），有誰市值達到500億元呢？

既然有空間，就大手筆投入吧。至于方式方法，看著總有些“眼熟”。

整個2020年，是物業公司快速膨脹的一年。通過收并購的方式，物業公司的體積不斷擴張。都說在地產圈兒孫宏斌的大手筆無人可及，其實在物業圈兒大手筆操作已是家常便飯，所有人都想把體積撐得再大一點。

理由很簡單：有規模，企業市值不一定高；沒有規模，企業市值一定不高。參考物業公司的最新數據，更為龐大的規模代表更高的市值，逐漸成為企業信奉的價值觀。

2020年，碧桂園服務收費管理面積為3.77億平方米，同比增長36.6%；同步成長的還包括近10萬人的新增員工總數，增幅達到184%——只要規模上得去，多花點錢不算什么。

“正榮服務將探索戰略投資、收購及合作機會，進軍有增長潛力的新市場。”正榮服務董事會主席黃仙枝的態度可以看出，整個行業要么正在收購，要么正走在收購的路上。

目的只有一個：我要變得更大。

消失的價值

回想地產行業的“黃金時代”，房價如同坐在火箭上，房企在山溝里開發的房子都能快速出清。彼時，大量人員涌入地產行業，滿大街都是手拿厚厚一打宣傳冊的售樓小哥。可即便如此，房企也很少出現一年多出近10萬員工的情況。

那么問題來了：如此規模的在管面積擴容與人員集中流動，能夠孕育幾個千億級的巨無霸？

“只有把服務客戶做到位，才有機會升維。”彩生活董事長潘軍提出了一個“放之四海而皆準”的觀點，不痛不癢。就好像西貝老板賈國龍認為“食品行業良心是關鍵”，“大嘴”余承東直言“研發創新投入是核心”一樣——答案聽上去絕對正確，就是有些答非所問。

別怪物業公司給出如此答案，眼下它們只能這樣回復。為了維持高口碑，物業公司不斷補充員工數量，碧桂園服務就是典型案例之一。始終讓業主覺得自己身邊有人，隨叫隨到的服務就是核心價值。

參考樂居財經研究院發布的2021年第一季度物業公司服務滿意度榜單，前十名得分都在95分以上，這正是“人海戰略”能夠達到的最終效果。

提起執行“人海戰略”，A股上市公司不少：紡織業的常山北明（000158.SZ）、玩具制造業的奧飛娛樂（002292.SZ）、家具業的大亞圣象（000910.SZ）。它們身處不同領域，卻有相同的歸屬，“勞動密集型行業”。

企業被扣上這頂帽子，市值就像戴上緊箍咒，始終那么大。這么多年，三家公司拼了命出圈：常山北明成立北明軟件，奧飛娛樂投資網游業務，大亞圣象拓展整裝家居業務……不過幾經波折，市值還是在100億元內——沒辦法，靠“堆人”成長的圈子都是這樣。

論“堆人”，物業公司不任何一家類似領域企業弱。看看典型企業的數據，有誰的成本不是翻倍式增長？要想堵住業主抱怨的嘴，就得邁開物業人的腿；讓物業人邁開腿，錢就要給到位。因此，物業公司十分慷慨。

當然，企業的海量投入并非沒有回報。綜合各家公司收入數據，人員最集中的基礎物業管理服務收入占比普遍維持在50%以上。憑著這些足夠“走心”的服務，至少證明物業公司將錢花在了能帶來回報的地方。

可是帶來收入的板塊，反而讓物業公司“勞動密集型”的特點更加明顯。一位業內人士表示，物業公司的核心能力，不能只看誰掃地更干凈，誰垃圾清理得更快，誰維修設備更專業，更要關注降低管控成本與提升服務效力的能力。簡單說來，就是如何降本增效。

如今物業公司的規模與成本兩翼齊飛，“本”降不下去；人員越來越多，增值服務卻不見增長，“效”也提不上來。如此傳統的業務形態，資本市場還會給出動輒數百億乃至千億的市值，這合適嗎？

“當前，房地產行業已經從過去的土地紅利時代、金融紅利時代，進入管理紅利時代和創新紅利時代。”2020年業績會上，金科股份董事長周達對地產行業的點評，其實是物業時代的預警。奈何警報已經拉響，物業公司動起來的卻不多。

再看龍頭企業的千億市值，泡沫不是一般得大。身處其中的人，心里都有數。

出路

物業板塊必然存在泡沫，資本市場普遍達成默契，都有些見怪不怪。

“2020年是物業股的上市窗口期。”是啊，就如同易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說的，那是“窗口期”，誰會在此刻脫掉“皇帝的新裝”，在地產行業已經見底、物業板塊好不容易吹起來泡沫的時候，把它們擠得一干二凈呢？

何況眼下的時代，哪門在爐火上升騰的生意沒有一點泡沫點綴——人工智能、新能源汽車、生物制藥……要是折騰這么久，物業概念股沒有泡沫出現才不正常。

據東方證券分析測算結果，2030年基礎物管物業市場規模將達到1.7萬億元，行業總規模超過2.5萬億元。香甜的蛋糕仍然在，關鍵是要把它做大才好分。泡沫大一些不可怕，找一些價值灌進去就行。

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2020年10月，國家發改委等多個部門聯合發布的《近期擴內需促銷費的工作方案》，提出“搭建智慧物業平臺、推動物業服務企業對接各類商業服務，構建線上線下生活服務圈”理念；12月，住房和城鄉建設部等部門發文，將推動物業服務向高品質和多樣化升級。

這是在頂層設計上指引物業企業得發展方向：增值服務才是實打實的蛋糕，才是支撐物業公司突破百億，甚至千億市值的靈藥，別老想著擴張基礎物業服務版圖。

想來也對，物業服務模式創造眾多典型應用場景：工作人員與開發商、業主、服務供應商等，都存在應用創新技術的條件與需求；AI、物聯網、5G，無論哪個概念，都能在物業服務的場景中找到自己的角色。

一眾科技公司想方設法要奪取的數據和資源都在物業公司手里邊，卻沒有被高效利用過，這就是巨大的浪費。

早在2018年，碧桂園（02007.HK）計劃著5年內投資800億元，招聘萬名科技人才研發機器人，如今幾年過去了，落地的只有六家FOODOM天降美食王國概念餐廳中的炒菜機器人。如果這些機器人能夠應用于物業服務，碧桂園服務是否有必要一年新增10萬員工？

說到底，物業公司的發展模式還比較傳統，仍然在玩著“規模換市值、市值換資本、資本換規模”的套娃游戲，始終沒能將創新元素高質量地與業務相結合，創造更多增值空間。

不要把鍋甩給業主，認為他們思想保守，沒有消費需求和能力。2015年，永升生活服務（01995.HK）就聯合裝修公司、家具商、櫥柜商、家電企業等合作伙伴，面向120戶業主推出產品團購活動。2020年底，這些服務被整合到“旭惠美家”平臺，為業主提供一站式置業服務。

只因為起步早，“旭惠美家”已經從120戶小范圍線下活動，發展為面向線上客戶的大型服務平臺，創新模式的價值顯而易見。可是創新的星火，在物業公司內部只有點點微光。

或許這些業務成長壯大后，才是物業時代真正到來的時候。希望那天不會太遠。

結語

按照中指研究院2020年底的統計數據，后續還會有20多家物業公司準備上市，所謂的“窗口期”會延續一段時間。可以想見，融到錢的物業公司們會繼續揮舞鈔票，在全國范圍內掀起新一輪的版圖擴張游戲。

那里沒有“三條紅線”，沒有“兩集中”政策，也沒有“一城一策、因城施策”，只要規模夠大，品牌夠響，市值就能沖上新高。如此簡單的游戲，不參與一把就是浪費。這樣的理念，好像是地產圈生存邏輯在物業板塊的“二次投胎”。

物業公司追求規模增長當然沒有錯，可是總不能只有這一門心思。曾經的多元化布局，面向創業公司的投資，以及那些仍然停留在圖紙上的創新規劃，都應該盡快準備起來。所有人都知道，現在泡沫不會破，可是那些后來者入圈的時候，總要有些拿得出手的賣點，一些規模之外的賣點才行。

都說地產行業需要變革，從追求規模化的粗放發展模式，向利潤與創新導向轉型，物業服務行業何嘗不是如此？至于利潤和創新從何而來，物業公司最好在想明白后再來參與這場游戲。