人們相信，在市場下行、監(jiān)管施壓、調(diào)控政策落地等外部環(huán)境的共同作用下，規(guī)模增長已經(jīng)失去原動力；眼下首要任務(wù)是讓業(yè)績達(dá)到一定規(guī)模，從而不會因為行業(yè)風(fēng)浪起落，自己被拍死到沙灘上。至于這個“一定規(guī)?！?，企業(yè)間默認(rèn)就是“破1000億元”。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2020年TOP50梯隊中新增9家千億房企，禹洲集團不過是其中一份子。這些房企成功登上千億規(guī)模的“岸”，也就越過了“安全線”。

千磨萬擊還堅勁，任爾東南西北風(fēng)。

從現(xiàn)有結(jié)果來看，“安全線”仍然奏效。按照人民法院公告數(shù)據(jù)，2020年房企破產(chǎn)數(shù)量超過470家，一切按照大家設(shè)想中的樣子，該倒下的倒下了；同期，只有華夏幸福（600340.SH）一家千億規(guī)模房企搖搖欲墜，其他基本安然無恙。

不過“安全線”就這么管用嗎？綜合各方面信息，不難發(fā)現(xiàn)無論規(guī)模大小，房企都在承受不同形式的壓力，只是問題嚴(yán)重程度與企業(yè)承受能力不盡相同。別以為規(guī)模破千億，過了“安全線”，外面就少了風(fēng)吹雨打。

在此番風(fēng)雨中，哪些千億房企將會遇到危機？《一點財經(jīng)》編輯部參考風(fēng)險、健康、輿情與反轉(zhuǎn)五大指數(shù)，在千億規(guī)模房企中找到位于風(fēng)暴眼的四家房企集中分析，嘗試給出參考答案。

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富力地產(chǎn)（02777.HK）：元氣大傷很無奈

風(fēng)險指數(shù)：★★★★☆

健康指數(shù)：★★☆☆☆

輿情指數(shù)：★★★☆☆

反轉(zhuǎn)指數(shù)：★★★☆☆

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新冠疫情肆虐時，多數(shù)房企都在預(yù)警，對完成全年計劃持審慎態(tài)度；不過看到最新年報后，結(jié)果普遍過得去。但很遺憾，富力地產(chǎn)屬于少數(shù)房企。

在疫情的陰霾中，富力地產(chǎn)迎來了從物業(yè)到酒店，再到投資以及其他相關(guān)業(yè)務(wù)的全面下滑。合同銷售額1387.9億元，只完成全年業(yè)績91.3%；“全球最大豪華酒店業(yè)主”的帽子仍戴在頭頂，可是帽子越大虧得越多。

造成這些問題的根本原因，還是富力地產(chǎn)用過高的杠桿，撬動了自身無法承受的資產(chǎn)規(guī)模，最終不得不通過出售資產(chǎn)的形式，卸去肩頭的短債壓力。

年初，富力地產(chǎn)一口氣兌付182億元的債券本息，還是因為賣掉大灣區(qū)物流園、廣州黃埔舊改股權(quán)，以及相關(guān)固定資產(chǎn)的結(jié)果。

為了應(yīng)付壓力，富力地產(chǎn)做出很大犧牲，斷臂求生，可謂元氣大傷。可是如此結(jié)果，還不是這些年的積累所得?；叵氘?dāng)年從王健林手中六折接手77家酒店、23202間客房，最終拖累業(yè)績；大舉布局環(huán)京戰(zhàn)略帶，最終香河項目房價“膝斬”促銷被地方約談。

狼狽，甚是狼狽。都以為是撿到大便宜，現(xiàn)在看來小丑竟然是自己。即使如此，富力地產(chǎn)仍處在逆境中。結(jié)合2020年財報數(shù)據(jù)，其“三條紅線”數(shù)據(jù)——剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率76.7%、凈負(fù)債率130%、現(xiàn)金短債比0.4，形勢不容樂觀。

好在這些已是陳年舊事?？催^有些糟糕的年報，輿論圈已經(jīng)有些見怪不怪；及時兌付短債，甚至還對其樹立言而有信的債市形象頗為有利。未來一年內(nèi)，富力地產(chǎn)需償還的到期公司債券金額不到1億元，形勢逐漸好轉(zhuǎn)。

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| 數(shù)據(jù)來源：企查查

口袋里，富力地產(chǎn)能用的武器已經(jīng)不多，92%位于一二線城市的超過80個城市更新項目，是一張不錯的王牌，能否翻身就看如何用這“兩個王”的大牌，把一堆“3、4、5”的小牌全部帶出去。這個反轉(zhuǎn)不是沒機會，只是概率不夠高，而且短期內(nèi)做不到。

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禹洲集團：激進的代價難消化

風(fēng)險指數(shù)：★★★★☆

健康指數(shù)：★★★☆☆

輿情指數(shù)：★★★★★

反轉(zhuǎn)指數(shù)：★★☆☆☆

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再回頭看林龍安那句話：“不再追求量”，可是“量也不能少”，想要馬兒跑，又不想喂草，聽起來有些矛盾吧？這矛盾也怪不得別人。

“因為項目較優(yōu)質(zhì)，一二線城市推出土地少，樓房庫存少，而流入人口大，市場需求仍巨大，料一二線城市樓價只升不降?！痹缭?017年，林龍安重倉長三角區(qū)域的計劃已經(jīng)展開。

有媒體統(tǒng)計，2016年禹洲集團獲得14宗地塊中，共有7總地塊掛上了“地王”的招牌；到了2017年，拿下鎮(zhèn)江句容與合肥瑤海地塊，溢價率更是分別突破429.57%與383.33%——熱門的地塊就要有超高的價格陪襯，何況這些都是“金疙瘩”，怎么也不會砸在手里。

遺憾的是，林龍安只給出了一半的正確答案。給50分一點問題沒有，不過這成績不及格。

熱門地塊的確是“金疙瘩”，可是在一系列調(diào)控政策影響下，這些地塊并沒有帶來與之相匹配的利潤回報。更無奈的是，2019、2020年禹洲集團經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為-58.59億元與-59.19億元。正常運營不僅賺不來錢，還一直在虧錢，壓力著實不小。

為避免傷口繼續(xù)擴大，禹洲集團放慢了推進速度，存貨周轉(zhuǎn)從2018年的0.91次下降至2020年的0.29次。如此計算，禹洲集團認(rèn)為其2310萬平方米可供銷售建筑面積還算充盈，土儲也夠未來3-4年開發(fā)。

當(dāng)一家企業(yè)決定削足適履，在時代變革大潮來臨通過減速的方式躲避風(fēng)險時，反而會置身于更大的風(fēng)險中。

因此一段時間內(nèi)，媒體和評級機構(gòu)一直關(guān)注禹洲集團業(yè)績下滑：2020年營收104.1億元，毛利潤4.79億元，歸母凈利潤1.17億元分別下滑55.2%、92.12%、97%；穆迪也將其企業(yè)家族評級（CFR）從“Ba3”下調(diào)至“B1”，高級無抵押評級從“B1”下調(diào)至“B2”，展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

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|?數(shù)據(jù)來源：企查查

公開數(shù)據(jù)顯示，禹洲集團銷售均價為11711元/平方米，樓面價卻達(dá)到11852元/平方米。在此背景下，賣的房越多，虧得越慘。無奈的是，由于2018年禹洲集團在上海和合肥等地仍在堅持高溢價擴張，預(yù)計2021年“消化不良”的問題還將存在。

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融信中國（03301.HK）：攤薄昔日“地王”風(fēng)險中

風(fēng)險指數(shù)：★★★★☆

健康指數(shù)：★★★★☆

輿情指數(shù)：★★★☆☆

反轉(zhuǎn)指數(shù)：★★★☆☆

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相比之下，融信中國的情況與禹洲集團類似。

被稱為融信中國（03301.HK）董事局主席歐宗洪“成名作”的案例——經(jīng)超過400輪的報價，最終以110.1億元總價、139.3%溢價率、14.3萬元樓面價，奪得上海靜安中興社區(qū)地塊，成為全國新地王的時間點，正是在2016年。

算下來，現(xiàn)在正是消化高價項目的時候，碰到限價政策漸次落地執(zhí)行，一路向上的軌跡很難延續(xù)長久。2020年實現(xiàn)營收483億元，歸母凈利潤24元，同比分別出現(xiàn)6.1%與23%的下滑，正是在承受此前“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式的后遺癥。

當(dāng)然，相比禹洲集團動輒業(yè)績腰斬，降幅6.1%與23%還可以接受，況且相比起上半年兩項數(shù)據(jù)同比分別下滑20.85%與50.63%，下半年融信中國的日子算是不錯。配合“三條紅線”已全部轉(zhuǎn)綠的情況，其健康狀況比較理想。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年融信中國總土儲面積2871萬平方米，82%位于一二線高能級城市，長三角地區(qū)占比已經(jīng)達(dá)到77%——大手筆投入帶來壓力的同時，一定程度上抵消了市場波動的風(fēng)險，這也是客觀實際。

何況相比起2016年的揮斥方遒，融信中國也在重新調(diào)整節(jié)奏。雖然在上海和杭州等地拿下的12個項目中，有8個項目成本高于20000元/平方米，讓融信中國新增土地平均成本提升44.3%至9596元/平方米，不過相比2016年12963元/平方米的平均成本，融信中國已在亡羊補牢。

整體上，融信中國的情況還算穩(wěn)定，外部輿論比較友善。

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榮盛發(fā)展（002146.SZ）：環(huán)京“釘子戶”的執(zhí)念

風(fēng)險指數(shù)：★★★★☆

健康指數(shù)：★★★☆☆

輿情指數(shù)：★★☆☆☆

反轉(zhuǎn)指數(shù)：★★☆☆☆

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融信中國懂得變通，不代表其他企業(yè)同樣如此，榮盛發(fā)展就比較偏執(zhí)。

由于各方面優(yōu)勢均強于周邊地區(qū)，環(huán)京地區(qū)形成了強大的發(fā)展向心力，而且距離首都核心區(qū)越近，向心力越大，最終形成了“價值虹吸效應(yīng)”。因此論投資價值，環(huán)境地區(qū)的增值空間遠(yuǎn)小于想象空間。

即便如此，素有“河北王”之名的榮盛發(fā)展，依然對環(huán)京概念耿耿于懷，就是要做“釘子戶”。

回顧2016-2017年環(huán)京樓市，各地調(diào)控政策紛紛出臺，讓整個市場失去繼續(xù)增長的源動力。燕郊、涿州、“北三縣”等地平均價從4萬元峰值，跌至2萬元甚至更低的樓盤比比皆是，榮盛發(fā)展的“根據(jù)地”廊坊地區(qū)的下調(diào)幅度達(dá)到46.9%。

房企有條件的重倉北京，資產(chǎn)抗風(fēng)險能力毋庸置疑；沒有條件的調(diào)整方向，大灣區(qū)、長三角、大西南都是不錯的選擇，可是榮盛發(fā)展偏不。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年榮盛發(fā)展新增土地儲備建筑面積 714.6 萬平方米，同比減少27%；全國 29 座城市獲得 65 宗地塊中，河北省占34宗，集中分布在廊坊、石家莊和唐山等城市。在華夏幸福遇到流動性危機后，榮盛發(fā)展“河北王”的地位越發(fā)無人能撼動。

將風(fēng)險的“雞蛋”集中放在某一個片區(qū)的“籃子”里，如此選擇總讓人捏著把汗。即使曾經(jīng)執(zhí)著于堅守河南的胡葆森，也帶領(lǐng)著建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）轉(zhuǎn)向“大中原戰(zhàn)略”，以鄭州為中心、500公里為半徑重新規(guī)劃業(yè)務(wù)版圖，可是榮盛發(fā)展始終如一。

好在榮盛發(fā)展還算健康。雖然75億元的凈利潤下降17.75%，但715.11億元的營收與2019年基本持平，還不用擔(dān)心業(yè)績萎縮，僅以剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率73.78%，踩中“三條紅線”中的一條，并未引發(fā)輿論過多關(guān)注。

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可是要想向前再進一步，榮盛發(fā)展也只能寄望于自己能贏下這場豪賭。

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結(jié)語

聚焦于這四家房企的表現(xiàn)，不難發(fā)現(xiàn)一些現(xiàn)象。雖然不同房企背負(fù)著不同的壓力——元氣不足、業(yè)績下滑、潛力下降等問題已經(jīng)成為新階段，所有房企必須面對的新形勢，但綜合這些問題的嚴(yán)重程度與房企的健康水平，短時間內(nèi)這些問題還不足以構(gòu)成千億房企淪陷的原因。短時間的苦難，誰都扛得住，千億“安全線”仍然奏效。

只是有一點需要強調(diào)：房企現(xiàn)在的苦難，都是在還過去瘋狂擴張的債。為了實現(xiàn)快速發(fā)展，這四家企業(yè)都曾經(jīng)通過“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的方式摧城拔寨；如今市場環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的改變，勢必要改變過去的經(jīng)營邏輯，建立全新的增長曲線。

當(dāng)然，建立這條全新的增長曲線很難，顯然要比“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式更難。