朱榮斌也帶不動(dòng)閩系房企代表陽(yáng)光城?
降速發(fā)展能救陽(yáng)光城的命嗎?
花朵財(cái)經(jīng)原創(chuàng)??
朱榮斌是一位擁有著18年房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的老兵。
2017年11月,隨著這位曾被碧桂園委以重任,擔(dān)任碧桂園聯(lián)席總裁及執(zhí)行董事的地產(chǎn)老兵加入陽(yáng)光城,陽(yáng)光城一時(shí)間可謂吸粉無(wú)數(shù)。公司股價(jià)一度逼近歷史最高位10.94元/股,最高報(bào)價(jià)10.51元/股。
然而誰(shuí)也不曾料到,被寄以厚望的地產(chǎn)老兵在加入陽(yáng)光城后,給陽(yáng)光城帶來(lái)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿擴(kuò)張模式,卻已不再那么適合這個(gè)時(shí)代。
在房地產(chǎn)行業(yè)告別高紅利的階段,由于前期激進(jìn)式擴(kuò)張所帶來(lái)的債務(wù)高企壓力,時(shí)任陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)的朱榮斌,此刻正在為陽(yáng)光城活下來(lái)而煩惱。
多少房企死于高杠桿擴(kuò)張、資金流斷裂,而作為起步于福建的閩系房企代表,陽(yáng)光城下一步又該何去何從呢?
激進(jìn)式擴(kuò)張焦慮
時(shí)間拉回到2017年,在地產(chǎn)老兵朱榮斌剛加入陽(yáng)光城的那會(huì),在當(dāng)年的業(yè)績(jī)會(huì)上,朱榮斌不止一次的表示,陽(yáng)光城需要提速。在他為陽(yáng)光城制定“快”字打法及布局策略上,也被外界認(rèn)為與碧桂園的高周轉(zhuǎn)高度相似。
自此,在陽(yáng)光城通過(guò)加快拿地同時(shí)從周轉(zhuǎn)上入手,將陽(yáng)光城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期從30多個(gè)月,縮短到20多個(gè)月后,在接下來(lái)的2018年,陽(yáng)光城果然取得了不同凡響的成就。
2018年,陽(yáng)光城銷售金額突破1000億門檻;2019年,陽(yáng)光城銷售額又再次突破2000億門檻,沖進(jìn)國(guó)內(nèi)房企前20名,彼時(shí)公司聲譽(yù)達(dá)到了前所未有的頂峰。
不過(guò)風(fēng)水輪流轉(zhuǎn),高周轉(zhuǎn)、高杠桿在給陽(yáng)光城帶來(lái)高成長(zhǎng)的同時(shí),也給公司帶來(lái)了高債務(wù)危機(jī),以及口碑帶來(lái)了日漸下滑的影響。
就目前來(lái)看,陽(yáng)光城此前激進(jìn)擴(kuò)張的打法,無(wú)疑成為了陽(yáng)光城最大的隱患。截止2020年末,陽(yáng)光城總資產(chǎn)3523億,總負(fù)債2930億,其中資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)83.18%。即便剔除預(yù)收賬款,公司資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)79.1%。在監(jiān)管規(guī)定的三道紅線下,陽(yáng)光城的資產(chǎn)負(fù)債率已然超出監(jiān)管層要求的70%標(biāo)準(zhǔn)紅線太多。
那么,為降低負(fù)債率指標(biāo),陽(yáng)光城又采取了哪些措施?以凈負(fù)債率為例,2016年,陽(yáng)光城凈負(fù)債率在創(chuàng)出歷史高位257%后,2020年公司凈負(fù)債率已降至100%的紅線之內(nèi),其中主要得益于公司以下的措施:
一是利用永續(xù)債。2017年下半年,陽(yáng)光城共發(fā)行40億元永續(xù)債;2018年6月,公司又發(fā)行10億元永續(xù)債。要知道,永續(xù)債具有“明股實(shí)債”的屬性,可以降低凈負(fù)債率,不過(guò)卻會(huì)侵蝕公司的凈利潤(rùn)。2020年,陽(yáng)光城凈利潤(rùn)為52.20億,其中需要支付的永續(xù)債利息就高達(dá)3.46億,占當(dāng)期凈利潤(rùn)比約6.6%。
二是利用少數(shù)股東權(quán)益。2020年末,陽(yáng)光城少數(shù)股東權(quán)益在總權(quán)益中占比48%,但其歸屬少數(shù)股東的損益占比卻僅有4.9%,分給少數(shù)股東的利潤(rùn)偏低,其中顯然存有“明股實(shí)債”的嫌疑。因此,陽(yáng)光城的真實(shí)債務(wù)水平大概率比現(xiàn)有數(shù)據(jù)高得多。
從實(shí)質(zhì)角度看,陽(yáng)光城顯然并未打破高負(fù)債的魔咒,公司總負(fù)債規(guī)模或并沒(méi)有下降。而陽(yáng)光城以上一系列的操作,或基本詮釋了陽(yáng)光城這幾年的發(fā)展思路主要就是通過(guò)加杠桿的方式擴(kuò)張,最后在公司做大規(guī)模引發(fā)高負(fù)債率問(wèn)題后,再想辦法去降負(fù)債。
不過(guò)從總體財(cái)務(wù)杠桿來(lái)看,陽(yáng)光城雖然一直在著力進(jìn)行財(cái)務(wù)優(yōu)化,但似乎并未取得理想的成效。從歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上看,縱使公司凈負(fù)債率總體呈下降趨勢(shì),但公司現(xiàn)金短債卻正在進(jìn)一步上升。由此可見(jiàn),陽(yáng)光城未來(lái)財(cái)務(wù)優(yōu)化工作仍任重道遠(yuǎn)。
除此之外,從理論上講,高周轉(zhuǎn)并沒(méi)有錯(cuò),房企只有通過(guò)高周轉(zhuǎn),高速度的開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售,才能減少成本支出,獲取最大利潤(rùn),但高周轉(zhuǎn)模式下房屋的質(zhì)量,也許是大家需要關(guān)注的重點(diǎn)。
由于一路狂奔走向高周轉(zhuǎn)的路子,在陽(yáng)光城邁入千億房企之際,通過(guò)百度搜索陽(yáng)光城質(zhì)量問(wèn)題,百度顯示找到相關(guān)結(jié)果超過(guò)77萬(wàn)個(gè),從中可以明顯看出,陽(yáng)光城各地房屋質(zhì)量問(wèn)題較多。
十年對(duì)賭命數(shù)尚未可知
由于腳踩紅線,在意識(shí)到問(wèn)題嚴(yán)重之時(shí),為緩解債務(wù)高企壓力,陽(yáng)光城的“十年對(duì)賭”協(xié)議,無(wú)疑是一個(gè)備受業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。
2020年9月,在監(jiān)管三道紅線之下,陽(yáng)光城大開(kāi)門庭迎接險(xiǎn)資,以13.53%股權(quán)和未來(lái)十年業(yè)績(jī)對(duì)賭,獲泰康保險(xiǎn)33.78億戰(zhàn)略投資,看上去讓陽(yáng)光城債務(wù)壓力緩解了不少。不過(guò),若想憑借此份賭約上岸,陽(yáng)光城依舊十分不易。
根據(jù)陽(yáng)光城控股股東陽(yáng)光集團(tuán)與康泰保險(xiǎn)的對(duì)賭協(xié)議顯示,以2019年40.2億元的歸母凈利潤(rùn)為基礎(chǔ),陽(yáng)光城在2020-2024年間,歸母凈利潤(rùn)每年年均復(fù)合增長(zhǎng)率不低于15%。并承諾,這5年累積歸母凈利潤(rùn)數(shù)不低于340.59億元。
此外,陽(yáng)光集團(tuán)還承諾陽(yáng)光城在2025-2029年間,實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)數(shù)為101.72億元、111.9億元、123.08億元、129.24億元和135.70億元。協(xié)議中提到,倘若上述兩個(gè)階段中未能實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)承諾的事項(xiàng),陽(yáng)光集團(tuán)將對(duì)上市公司進(jìn)行相應(yīng)的現(xiàn)金補(bǔ)償。
回顧歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),表面看起來(lái),這一利潤(rùn)承諾要求并不算高。2014-2019年,陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)復(fù)合增速高達(dá)25.87%。不過(guò)要知道這是在公司規(guī)模高速擴(kuò)張背景下所實(shí)現(xiàn)的。2017-2019年,陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)銷售金額分別為915億元、1629億元、2110億元,同比分別增長(zhǎng)88%、78%、30%。
相比之下,2020年,隨著陽(yáng)光城戰(zhàn)略目標(biāo)從激進(jìn)式擴(kuò)張調(diào)整至以穩(wěn)為先,陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)銷售金額僅為2180億元,同比僅增長(zhǎng)3.3%。簡(jiǎn)而言之,陽(yáng)光城利潤(rùn)高增恐很難再持續(xù)。
同時(shí),腳踩一條紅線的陽(yáng)光城,根據(jù)監(jiān)管規(guī)定未來(lái)有息負(fù)債增速不得超過(guò)10%,這也就意味著,陽(yáng)光城高杠桿式擴(kuò)張或長(zhǎng)久終結(jié),直面對(duì)賭協(xié)議中承諾的未來(lái)五年歸母凈利潤(rùn)不低于15%的復(fù)合增長(zhǎng),由此可見(jiàn),公司所擔(dān)壓力著實(shí)不小。
全面進(jìn)入降速階段
從激進(jìn)擴(kuò)張時(shí)代,到進(jìn)入債務(wù)高企窘境。2021年5月6日,朱榮斌在股東大會(huì)上表示,公司內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成共識(shí),首要是安全和穩(wěn)健,覺(jué)得只要活下來(lái),未來(lái)才有機(jī)會(huì)。換言之,只要不敗就是勝利。
而朱榮斌給陽(yáng)光城定下的2021年銷售目標(biāo)為2200億元,增速僅0.9%,這表明陽(yáng)光城將全面進(jìn)入降速階段。此外,截至2020年末,公司擁有土地儲(chǔ)備總計(jì)4251.97萬(wàn)平方米,較2019年末僅小幅增長(zhǎng)3.7%,土地儲(chǔ)備不足,終將也導(dǎo)致陽(yáng)光城接下來(lái)幾年銷售成績(jī)的不理想。
在銷售金額和土地儲(chǔ)備力度雙雙趨弱的情況下,陽(yáng)光城的盈利能力同樣不容樂(lè)觀。2020年,公司銷售毛利率為18.88%,比上年同期下跌了6.66%。
與銷售毛利率同樣處于低位的還有利潤(rùn)率。2017~2020年,陽(yáng)光城營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別為11.8%、13.3%、12.2%及9.6%,而同期行業(yè)內(nèi)可比公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率中位值分別為19.6%、22.5%、20.7%及16.1%,相比之下,陽(yáng)光城的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率水平遠(yuǎn)落后于行業(yè)均值。
在2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上,朱榮斌表示,“利潤(rùn)率低不可怕,可怕的是產(chǎn)生虧損?!蹦敲磫?wèn)題來(lái)了,在管理層語(yǔ)出驚人的背后,隨著利潤(rùn)率水平不斷走低,陽(yáng)光城距離虧損又還有多遠(yuǎn)?
無(wú)論如何,此前強(qiáng)調(diào)提速的朱榮斌,從將陽(yáng)光城的戰(zhàn)略調(diào)整至求穩(wěn)后,或已暗示公司的成長(zhǎng)進(jìn)入降速階段。至于公司最終到底能不能通過(guò)降速發(fā)展而活下來(lái),依舊還是一個(gè)謎團(tuán)。畢竟這年頭由于高杠桿擴(kuò)張后,倒下的房企實(shí)在太多,而巨人倒下時(shí),身體往往還是溫的。
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