來源：深藍財經

前段時間，中梁控股（02772）突然陷入負面輿論之中。

先是浙江武義“中梁壹號院”業主收房的前一個月，發生地下室坍塌，坍塌面積約300平方米。

后是旗下濟南梁鼎置業公司商票到期，卻傳出不能足額兌付的消息，中梁控股連忙發布聲明澄清。

幾乎同一時間，中梁控股發布的一條融資公告并不引人注意。

5月11日，中梁控股公告稱發行3億美元8.5%綠色優先票據用作再融資，除非提早贖回，否則票據將于2022年5月19日到期。

這已經是中梁控股2021年以來第三次發債了，三次發債金額累計達到7.5億美元（約合人民幣48.16億元），前兩次利率分別為9.5%、7.5%。

高額高息發債、票據兌付風險傳聞、房屋質量疑云，不同的問題背后是相同的風險鏈條，中梁控股這匹昔日的“地產黑馬”，或許真的跑不動了。

債務壓頂，或存明股實債風險

早年，中梁控股被稱為“小碧桂園”，奉行高周轉。得益于此，中梁控股迅速擴張。

2013年，其銷售額才剛剛突破百億，2018年即突破千億。到2019年上市，銷售額已達1525億元，首次邁入房企“TOP20”。

高速發展帶來了高杠桿，2016年，中梁控股的凈負債率一度飆到1790.2%。隨著房地產市場的調控政策不斷出臺，以及公司的IPO進程，中梁控股采取了各種方式降杠桿。從財報數據來看，中梁控股凈負債率下降速度堪比“跳樓”。到2017年，不過一年時間就下降至339.5%，2018年再次下降至58.1%，2019年回升至65.6%。

2020年，“三道紅線”發布后，降負債更是成了不少房企的重中之重，中梁控股也不例外。截至2020年底，中梁控股資產負債比79.9%，凈負債率65.8%，非受限現金短債比為1.1倍，為“黃檔”房企。中梁控股首席財務官游思嘉還表示，未來剔除預售款后的資產負債率這一指標預計兩年到三年時間將按要求降到70%。

但中梁控股是真的財務結構穩健，還是財技高超，卻引來質疑。

早在中梁控股上市前夕，其驟降的凈負債率就曾引發過討論。此外，中梁控股的少數股東權益占比也一直居高不下。

21世紀經濟報道曾發文稱，通常而言，少數股東權益占比超過30%后，占比越高被認為風險越大、明股實債的可能性較大。

中梁控股2016年至2020年，其少數股東權益占比分別為140.9%、90%、61.8%、58.2%、63.9%，長期超過六成。

然而，中梁控股少數股東損益卻不能與之匹配。2015至2017年，其少數股東應占凈利一直處于虧損狀態；2018至2020年，其少數股東應占凈利比例則分別為23.56%、38.71%、42.99%；從未超過50%。

中梁控股2020年年報還顯示，截至2020年末，中梁控股負債總額達2406.5億，其中流動負債2096.36億，占比87%，剔除合約負債后仍有887.27億。有息負債中，短債比達44%，債務壓力較大。

融資成本居高，被拖住的“地產黑馬”

5月10日，中梁控股曾發公告稱，對2021年票據每1000美元本金額1005美元的購買價，以現金要約購買最多為最高接納金額的發行在外于2021年到期的8.75%優先票據。

對即將到期的海外票據展開要約回購，被解讀為中梁控股流動性較強、資金充裕。然而第二天，5月11日，中梁控股再次發布公告，發行3億美元8.5%綠色優先票據，期限為一年。

前腳回購，后腳發債，中梁控股真的不缺錢嗎？

此外，盡管中梁控股2020年的融資成本下降0.9個百分點至8.5%，但仍處于高位。

據克而瑞數據顯示，受“靈活精準、合理適度”的貨幣政策影響，2021年2月房企境內發債平均利率約5%左右。海外債受全球疫情控制及流動性寬松影響，平均融資成本降至5.44%。而2021年的5個月時間，中梁控股共發債三次，利率分別為9.5%、7.5%、8.5%，平均仍為8.5%。

據中梁控股2020年年報披露，公司融資成本由2019年的4.67億元，增加約16.3%，至2020年的5.43億元。

融資成本居高，影響了中梁控股的盈利能力。

2016至2020年，中梁控股：

歸母凈利潤分別為-1.69億、5.03億、19.31億、38.34億、37.43億；

同期，公司毛利率分別為21.1%、20.4%、22.9%、23.3%、21.01%；

凈利率分別為-9.22%、3.55%、8.36%、11.04%、9.96%。

與之相較，億翰數據顯示，2020年50家典型房企的平均毛利率為24.7%，平均凈利率為11.6%，中梁控股已經掉隊。

另一個方面，中梁控股融資成本資本化比例較高，年報數據顯示，公司2019資本化融資成本總額為45.22億，占比89.68%；2020年這個數字增加25.4%，達到56.68億元，占比90.43%。

雖然融資成本資本化，能夠將利息支出成本后置，有助于減少當期財務費用、提升利潤表現，但卻會壓縮后期的利潤空間。

事實上，中梁控股這匹“黑馬”已經失速。

2020年，公司實現營業收入約659.4億元，同比增長約16.4%，相較于2018年超過100%的增速，和2019年超過80%的增速，漲速明顯下滑。

2018至2020年，公司毛利潤增速分別為141.6%、90.7%、5.1%；同期，歸母凈利潤增速分別為284.2%、94.5%、-2.4%；均急速下滑。

房屋質量問題頻出

早年，中梁控股的高周轉極大的壓縮了樓盤建造時間，據其上市聆訊資料中披露，公司通常要求拿地之日起5日內完成主項目規劃、8天內完成標準戶型設計、6個月內就可以開始預售。

過分追求速度，為中梁控股的樓盤質量埋下隱患。

2019年公司沖擊IPO時，就曾有媒體質疑其樓盤質量問題嚴重，投訴纏身。到2021年，中梁控股旗下樓盤仍然不斷曝出質量問題。

2017年8月1日，中梁落子徐州的首個樓盤開盤僅過兩天，該項目在建工地發生施工平臺滑塌，造成5死1傷。

2018年10月，鹽城“”中梁·聚龍首府“”業主，因房屋實際層高和陽臺寬度均較承諾有所“縮水”而集體維權。維權現場，工作人員與業主發生肢體沖突。

2019年5月，安徽宣城“”中梁壹號院“”多名業主通過論壇、集中上訪等方式反映，小區質量問題嚴重，外墻泡沫，內墻粉化，甚有傳言地基質量問題等。

2019年6月，贛州“中梁·江督府”項目竣工驗收后，業主集中投訴反映存在“地下室多處地面、剪刀墻根部滲水、頂板漏水、底板大面積積水，多戶樓板大面積貫穿性裂縫等工程質量問題。

2020年8月，浙江臺州玉環的“中梁·玖號院”地下室漏水成“水簾洞”，存在嚴重的質量和安全隱患。在協調會上，中梁方面的代表竟然對著購房者怒吼：“6000多的樓面價，才賣11500，造出這樣的房子，你們還有什么不滿意?”

2021年4月30日，中梁控股旗下浙江武義位于當地芳華路“中梁壹號院”在建項目，在交房前一個月，發生地下室坍塌，坍塌面積約300平方米。事發后，“中梁壹號院”已被責令停工。武義縣住房和城鄉建設局也將根據坍塌原因調查結果，開展鑒定評估，跟進相關的處置。

……

在高周轉的標簽下，中梁控股縮減工期，抬高杠桿，依賴票據……種種漏洞練成了一條鎖鏈，綁住了這匹曾飛速狂奔的“黑馬”。

是解開鎖鏈，繼續向前，還是被絆倒，中梁控股還要面對很多考驗。