來源/風云地產界

撰文/ 韓菱

編輯/ 盧泳志?

近日，北京陪跑18圈一無所獲的中國海外發展(00688.HK)（下稱：中海地產），轉戰天津土地市場，以總價25.81億元成功落得一子。

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緊接著，5月17日，中海地產發布公告稱，公司控股股東中國海外集團于2021年5月10日至14日期間，在公開市場上增持股份。增持后，中國海外集團共持有61.37億股股份，占5月17日公司已發行股本總額的56.08%。

中國海外集團表示，不排除在時機恰當時，進一步增持股份。

轉戰天津再沖“銷冠”？?

北京首次集中“土拍大戰”可謂是熱鬧非凡，開發商們太過于熱情，導致10宗大熱地塊進入到方案PK階段。

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值得一提的是，過去三年一直蟬聯北京銷冠的中海地產，出手18次竟一無所獲，出現了令人尷尬的0拿地的局面。

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據悉，本次北京集中土拍溢價率被控制，還有很多附加的限制條件，折算下來利潤率較低，不符合中海“利潤至上”的拿地標準。

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有業內人士表示，“中海近兩年盈利能力受到地售比影響有所下滑，加上近期拿地策略中有一定利潤指標要求，北京地塊利潤空間較為一般。”

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北京“失手”后，中海地產轉戰天津土地市場，以25.81億元、溢價100萬元成功摘得河北區“609席廠地塊”。

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據克而瑞統計，去年中海地產在天津商品住宅銷售榜位居第8位，其在售項目都處于熱銷狀態。

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另外，中海地產的大多數項目為品質改善盤，在天津市區有一定的口碑，因此，中海地產可能會沖擊天津“銷冠”。

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IPG（IPGlobal 環業投資集團）中國區首席經濟學家柏文喜對風云地產界（微信公號：fydcj888）表示，中海地產長期以來形成了自身獨局的優勢與市場地位，雖然前幾天在京拿地失手轉戰天津，但中海地產成為天津銷冠的可能性依然不小。

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來源：公告截圖

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參加完兩次“土拍大戰”，中海地產獲控股股東中國海外集團增持股份，一方面是集團為了鼓舞士氣從而提振市場，另一方面也是為了提升大股東的控制力以保證自身戰略實施的執行力。

續航“綠檔”平衡規模增速與負債?

“一如既往，穩如磐石。”中海地產主席顏建國用此來形容公司2020年的業績表現。從最核心的房地產銷售業務看，2020年中海系列公司累計合約銷售金額為3607.23億，超額完成“十三五”4000億港元(約3335億)目標。

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2020年中海地產一直深耕一二線城市，報告期內共新增64幅土地，權益購地金額達1318億元。

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圖片來源：野馬財經攝

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中海地產副總裁郭光輝在此前的業績會上透露，中海地產2021年的銷售目標是在2020年基礎上實現雙位數增長。同時，2021年新增土地權益投資目標預算為1650億元，同比增長25.2%。

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柏文喜表示，中海地產未來布局依然會聚焦一二線核心城市和產品中高端定位，發揮自己的融資與成本優勢來保持自己頭部企業的發展勢頭。??

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2020年末，中海地產資產負債率為60.1%，凈借貸比率為32.6%，加權平均融資成本為3.8%，屬于“三道紅線”試點企業中的“綠檔”企業。

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在三道紅線政策的加持下，中海地產續航“綠檔”面臨的主要問題將是如何在規模增速與負債之間形成較好平衡，同時保持利潤的穩步增長。

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對于中海地產能否續航“綠檔”，知名地產分析師嚴躍進對風云地產界表示，從市場的角度看，后續是否會出現降溫，以及項目推盤和營銷策略應如何制定是最為關鍵的。從實際過程中看，中海地產后續要注意防范市場降溫和政策打壓所帶來的“雙重”風險。

另外，部分房企為了后續加快拿地，近期可能會降價促銷，這將對企業的營銷環境產生影響，還需注意新風險的出現。

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那么，對于中海地產未來能否續航“綠檔”，你怎么看呢？歡迎評論區留言討論。