來(lái)源｜海西商界（haixishangjie）

作者｜A Dolphin

近日，融信中國(guó)豪擲142億，拿下杭州7宗宅地，超過(guò)華潤(rùn)置地、融創(chuàng)等企業(yè)，成為此次杭州集中土拍中，拿地?cái)?shù)量、金額最高的房企。

有業(yè)內(nèi)人士稱，融信中國(guó)此次高額拍下的土地，利潤(rùn)空間極低，稍有不慎，容易出現(xiàn)虧損。

融信為何要買下這樣的土地？實(shí)際上，是它不得不買。

據(jù)了解，杭州是融信中國(guó)營(yíng)收及銷售額的主要貢獻(xiàn)城市，然而如今融信在杭州的市占率卻在縮減。若不進(jìn)一步擴(kuò)張，未來(lái)融信在杭州的可銷售樓盤數(shù)就會(huì)縮減，進(jìn)一步影響銷售業(yè)績(jī)。

而銷售額是房企回款的主要渠道。在如今的高壓市場(chǎng)環(huán)境下，現(xiàn)金流是保證企業(yè)能持續(xù)存活的重要指標(biāo)。另一方面，買地也是為了保持一定的“土儲(chǔ)”增長(zhǎng)，是融信戰(zhàn)略之一。

值得一提的是，就在2個(gè)多月前，融信中國(guó)發(fā)布的2020年財(cái)報(bào)顯示，同期融信總負(fù)債為1794.49億元，其資產(chǎn)負(fù)債率81.29%。

高負(fù)債時(shí)，又大筆買進(jìn)杭州新土地的背后，是融信的焦急。

窮小子19歲創(chuàng)業(yè)，成新晉“地王”

作為融信中國(guó)的創(chuàng)始人，歐宗洪低調(diào)又內(nèi)斂，比起百億的身價(jià)，他總是強(qiáng)調(diào)，失敗和教訓(xùn)才是他最珍貴的財(cái)富。因?yàn)椋恳淮问。梢宰屗匦抡镜酶摺?/span>

1971年，歐宗洪出生在福建莆田最貧窮的一個(gè)農(nóng)村。父母都是農(nóng)民，因?yàn)闆](méi)有自己的房子，全家都住在祠堂里。上學(xué)的時(shí)候，買不起書包，也吃不飽飯。

為了家庭生計(jì)，比歐宗洪大12歲的大哥歐宗金，大7歲的二哥歐宗榮陸續(xù)輟學(xué)打工。從福建奔波到江西，從施工工人做到自己承接工程項(xiàng)目，兩位哥哥都闖出了些名堂。

1990年，19歲的歐宗洪在哥哥們的幫助下，以工程項(xiàng)目切入開(kāi)始自主創(chuàng)業(yè)之路。到了1995年，他正式創(chuàng)立莆田市交通工程有限公司。

隨著交通項(xiàng)目的熟練運(yùn)作，成為當(dāng)?shù)亟煌üこ填I(lǐng)頭羊的歐宗洪開(kāi)始介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，創(chuàng)立了莆田市交通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

作為家中幼子，此時(shí)二十出頭的歐宗洪已經(jīng)獨(dú)自帶領(lǐng)公司實(shí)現(xiàn)一年盈利千萬(wàn)。

2003年，歷盡商場(chǎng)13年風(fēng)雨的歐宗洪，又以福州為起點(diǎn)，大舉進(jìn)軍福州房地產(chǎn)市場(chǎng)，創(chuàng)辦“融信”。

從11個(gè)人的小團(tuán)隊(duì)起步，經(jīng)過(guò)金融危機(jī)，險(xiǎn)些破產(chǎn)，但挫折讓歐宗洪越戰(zhàn)越猛。2013年，熬過(guò)低谷期的融信集團(tuán)正式進(jìn)軍上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2016年，融信中國(guó)成功在香港上市。同年，無(wú)名小輩“融信中國(guó)”擊敗保利、萬(wàn)科等頭部房企，以110億元拿下上海中興社區(qū)土地，刷新歷史拿地單價(jià)，成為當(dāng)年的“超級(jí)地王”，一戰(zhàn)成名。

此后，融信并未停止“買買買”的腳步，從福州到上海，高調(diào)拿地、收割地王，比起利潤(rùn)，此時(shí)的融信更看重規(guī)模。

在歐宗洪的帶領(lǐng)下，融信很快就通過(guò)強(qiáng)擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化。2018年，融信銷售額飆升至1219億元，晉級(jí)千億俱樂(lè)部。

截至2020年12月31日止，融信集團(tuán)共布局52個(gè)城市，總土儲(chǔ)達(dá)約2871萬(wàn)平方米，位居中國(guó)房企21強(qiáng)。2020年全年集團(tuán)合約銷售額達(dá)到1551.73億元，創(chuàng)始人歐宗洪身價(jià)達(dá)105億元。

市值大跌，拆分物業(yè)上市

表面的“風(fēng)平浪靜”始終無(wú)法抵消暗地里的“波濤洶涌”。

從銷售額指標(biāo)上看，2020年，融信順利完成年度目標(biāo)。但實(shí)際上，融信的銷售額增速卻達(dá)上市以來(lái)的最低值，縮水近10倍。這導(dǎo)致的最明顯結(jié)果就是，2年前近150億市值的融信，如今僅剩不到90億。

這還不是最糟糕的，2021年4月，融信連遭兩大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，由“穩(wěn)定”降為“負(fù)面”，市場(chǎng)對(duì)融信的現(xiàn)狀表態(tài)并不樂(lè)觀。

與此同時(shí)，融信中國(guó)股價(jià)近來(lái)一直在低位震蕩，對(duì)比早期的11.28元/股，縮水近50%。

融信的危機(jī)，其實(shí)在當(dāng)年成名之戰(zhàn)就已經(jīng)埋下。

2016年，為了規(guī)模擴(kuò)張的融信以歷史新高拿下上海中興，緊接著就遭遇政策收緊，該地塊就成為一顆“地雷”，砸在融信手中。

據(jù)計(jì)算，該地塊的樓盤在政策調(diào)控下，只能以每平13萬(wàn)左右的價(jià)格出售，按照拿地價(jià)格和后期的建設(shè)投入，融信需以18萬(wàn)一平，方可有所盈利。然而盡管樓盤售價(jià)下調(diào)，但該地塊目前還有76.8%的可售面積未曾出售。

這塊“地王”也就成為拖累融信現(xiàn)金流的一大包袱。可謂是一步錯(cuò)，步步錯(cuò)。有業(yè)內(nèi)人士稱，“房地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自買了貴的地”。這一點(diǎn)，在融信身上得到了印證。

融信并非沒(méi)有做過(guò)挽救。實(shí)際上，早在2018年，激進(jìn)“地王”融信中國(guó)就已經(jīng)意識(shí)到拿地?cái)U(kuò)張?jiān)斐傻母哓?fù)債率有較大風(fēng)險(xiǎn)，并開(kāi)始主動(dòng)降杠桿。

彼時(shí)，歐宗洪多次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”。他表示，房企已經(jīng)進(jìn)入由規(guī)模增長(zhǎng)到質(zhì)量提升的轉(zhuǎn)變。融信將做好規(guī)模、利潤(rùn)與杠桿之間的平衡。

由于負(fù)債承壓，融資變難，融信在土地市場(chǎng)就開(kāi)始愈發(fā)謹(jǐn)慎。但歐宗洪的謹(jǐn)慎更多是表現(xiàn)在拿地類型，而非拿地價(jià)格。

就以此次杭州拿地舉動(dòng)為例，在成交價(jià)上一騎絕塵。但融信中國(guó)表示杭州拿地的項(xiàng)目依然在公司的“安全線”內(nèi)。

“安全”，是當(dāng)下融信拿地的重要指標(biāo)。歐宗洪稱，在目前的環(huán)境下，不確定性因素比較大，融信拿地主攻一二線城市。雖然毛利率會(huì)低一點(diǎn)，但是安全性會(huì)高。杭州，就是符合這樣條件的城市。

除了放緩了擴(kuò)張步伐，歐宗洪還進(jìn)行了回購(gòu)、增持、改善股東結(jié)構(gòu)、分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市等一系列動(dòng)作。

房企加盟物業(yè)，推進(jìn)物業(yè)上市，是這個(gè)行業(yè)另一個(gè)緩解困局的通用手段。這是因?yàn)椋噍^于重資產(chǎn)的房地產(chǎn)，輕資產(chǎn)模式的物業(yè)業(yè)務(wù)，更容易上市，可以融到更多的錢，從而減輕背后房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)壓力，為現(xiàn)有業(yè)務(wù)或者業(yè)務(wù)擴(kuò)充提供流動(dòng)的現(xiàn)金流。

融信也并不想錯(cuò)過(guò)這樣的機(jī)會(huì)。2021年5月初，歐宗洪向港交所更新了“融信服務(wù)”的招股書，完成二度遞表。融信服務(wù)，就是歐宗洪布局的物業(yè)板塊。

除了融信，另一閩企陽(yáng)光城于近日也在準(zhǔn)備物業(yè)板塊上市。截至目前，碧桂園、保利、中海等已經(jīng)完成了物業(yè)分拆上市。恒大、華潤(rùn)置地也有明確的物業(yè)上市計(jì)劃。

肉眼可見(jiàn)，即使此次“融信服務(wù)”上市成功，所面臨的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也并不小。歐宗洪能否借此帶領(lǐng)融信重整旗鼓，依然要畫個(gè)問(wèn)號(hào)。