作者 | 城叔

原創首發｜金角財經

一、

最近，西城區放出了學區房的終極大招。

多校劃片政策，以一種比預期狠太多的情況正式落地，整個北京的天價學區房都嚇懵了！

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原本那些傾注全家6個錢包的雞娃家長，已經受到一輪暴擊，無奈接受了搖號安排。

心里嘀咕著：好歹還有一定概率能抽中好學校。

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結果到了7月2日，坐在電腦前給孩子選意向學校的家長大吃一驚。

他們發現，名校的學位已經被提前占滿，可供選擇的，只有一些“渣校”。

樂壇片區后臺結果

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德勝片區后臺結果

搖號搖來搖去，自己孩子也只能到學區資源相對羸弱的學校上學。

換句話說，多校劃片正式執行后，那些優質的小學干脆對“7.31”購房者關上了大門，原因是：名校的學位已經被占滿。

受此影響，不少家長留下了兩行辛酸淚。

西城德勝片區有房源緊急降價，業主報價從1000萬元降至920萬元，一下降了80萬。

要知道，西城區是學區房資源最密集、學區房最貴的片區。

在不少家長眼里，德勝、月壇、金融街等片區隨便搖號基本上都能就讀名校，這一基本情況成了萬千家長趨之若鶩追高學區房的核心點。

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西城區還一度是北京學區政策調控最硬的那塊“骨頭”。前幾年，當海淀、東城等多個城區紛紛鋪開多校劃片政策，西城區仍然堅持“一套房對口一所學校”。

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結果風向大變，高層以一種猝不及防的方式啃下了“硬骨頭”，言外之意便是：北京西城區都可以這樣做，其它城市其他城區，又有什么理由不能呢？

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學區房調控，走到了傷筋動骨的新節點。

與此同時，北京東城區也是如出一轍。不少家長表示，即便學位充足，還是會被派位到其它學校。

一下子，那些動輒二三十萬一平的老破小學區房，等于買了個寂寞。

西城區德勝片區一處僅12.2平方米的老破小，2019年7月成交，總價高達360萬元，單價30多萬元/㎡

經此一役，學區房要徹底涼透？

二、

無論是將普通學校硬生生地“雞”成區重點的奇葩業主，還是確保孩子能拿到學位、跑到教育局門口下跪的無奈家長......

過往一系列魔幻又真實的案例表明：

學區房，始終是大部分中國家長逃不掉的夢魘。

于是，這些年呈現出了一大新趨勢：政策盡管出，瘋搶學區房熱情卻絲毫不減。

比如西城區的多校劃片、“六年一學位”政策，早在去年4月就已出臺。消息一出，本應對學區房是重大利空。

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但令人匪夷所思的是，越調控越有人買。在多校劃片落地前，不乏一批家長爭分奪秒搶奪最后的窗口期，哄抬起一波漲價潮。

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最典型的案例，莫過于曾創下每平米單價超30萬元的“宇宙中心小學”宏廟小學學區房——豐匯園，在去年新政釋出后的五一，就成交了3套千萬元級老破小，最高單價超過25萬元。

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直到去年7月政策正式實施，市場才遇冷了兩個月。但到了去年10月，學區房市場再度回暖，重新恢復到了正常交易水平。

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可以說，時過境遷，這一政策并沒有明顯影響到內卷嚴重、優質資源依然不夠分的北京，西城金融街、德勝和月壇學區的學區房還是中產搶奪的“香餑餑”。

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凡是西城區的學區房，價格至少漲了20%。

圖/中關村三小、萬泉小學、西頤小學片區房價 來源：貝殼找房

可惜，看似堅挺的學區房，實際上十分虛弱：政策能給到的，同樣也能拿走。

4月30日召開的中央政治局經濟形勢會議，是重拳調整學區房的一大分水嶺，其中關于房地產的表述是：

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堅持房住不炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

這是中央重大會議上，首次提到學區房。這意味著，一天一個價的學區房炒作問題，已經嚴重到驚動了中央。學區房問題，到了不得不解決的關口。

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一時間，各地整治方案陸續公布，速度之快，讓人吃驚。

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為進行規制，寧波特意制定了113個學區房小區二手房參考價；

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合肥首提“學區限購范圍”、對9個優質二手學區房進行限價，一夜之間，學區房直降70萬；

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深圳更夸張，一片政策嚴打下學區房也不放過。“最堅挺”的學區房——國城花園價格出現松動，最終以狂降662萬元的結果成交，令人唏噓......

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再到這次，北京東西城區“多校劃片”全面落地后的真實情況擺在眼前，再次彰顯了盲目追高學區房而教訓慘痛的教訓。

那些為了孩子教育買下30萬一平房子的家長，到頭來發現，其實效果和買下10多萬一平的房子無異——像是被迫交了一筆逆政策而行的學費，有苦說不出似乎卻只能認栽。

圖源圖蟲

既然北京東、西城區這個“終極大招”都祭出了，預計多校劃片將成為未來大城市的主流政策。

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如此一來，通過買下學區房錨定住學位的投資邏輯將大受沖擊，試圖盲目追高頂尖學區房的做法，只會面臨更大的不確定性。

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未來，學區房不再是香餑餑了！

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三、

某種程度上，今天的學區房熱，背后是中產被放大的焦慮不安。

但在中長期看，這種焦慮還是基于人多、賽道擁擠的預期。

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在“成績決定命運”的應試理念下，“無法停止焦慮”似乎已經成為每一個家長的普遍情緒。

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在大部分京滬中產家長的邏輯鏈條里，孩子想要找到一份好工作，需要清北名校畢業；想要清北名校畢業，需要高考考出好成績；而良好的學校和學區才能夠保證優異成績；好學校學位相對有限，人人都想上。

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畢竟多數家庭只有一個孩子，誰又會希望孩子輸在起跑線上呢？

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實際上，從教育回報來看，教育本身的邊際回報在降低，盲目追高學區房未必是好的選擇。

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比如一直流行的一個段子就說：花重金買學區房，就是為了上清華北大；但結果發現，清華北大畢業也買不起學區房。

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但在大多數情況下，孩子是情感消費品。哪怕能守住萬分之一的可能性，這些雞娃家長也愿意掏錢。

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于是，學區房便成了現行教育規則下的扭曲產品，一眾家長眼里的硬通貨。

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短期內，想要打破這種觀念很難。

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畢竟，學區房價=房子價格+學位價格。想要讓家長們降低對學區房的狂熱，根本上還是要從教育平權下著手。

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房地產管理部門要行動，教育部門也要行動。

譬如，繼續破解優質教育資源的均質化、學位分配的公平性等問題，把優質教育資源的蛋糕做大；實現徹底的教師輪崗制度，讓小學、初中階段沒有名校.....

《小舍得》劇照

實際上，一場事關教育公平的“改革大戲”也在徐徐拉開。

最近一個月以來，你能從各種出臺文件中，清晰感受到教育改革的步履：?

教育部成立了校外教育培訓監管司；

多地叫停了寒暑假的輔導班；

公立學校不再招收復讀生；

大量在線教育關停、裁員、收縮業務，將K12作為主營業務的教培機構，不得不開始向素質教育轉型……

上周五，還有一個消息炸翻了天：北京啟動小學生暑期托管服務。

基本操作如下：

提供學習場所，開放圖書館、閱覽室，有組織地開展體育活動等。不組織學科培訓和集體授課，適當收取費用（家庭困難的免收）。教師寒暑假上班的待遇是帶薪+每天46塊補貼......

明眼人都能看出，這相當于變相取消了小學生的暑假，是一項利好家長、利空老師的新舉措。

并且，這表面上看，是寒暑假取消的問題，背后卻是教育體制根本性變革的其中一大步。

《小歡喜》劇照

至少，先精準打擊校外培訓機構，整治目前過度彌漫的雞娃情緒，從多個層面降低孩子的養育成本。

畢竟，國家前不久才放開三胎政策，想勸更多適齡夫婦生娃，需要一個廉價而公平的教育環境來作為配套。

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從這個意義上看，學區房無疑是處于政策調控的焦點上，再嚴厲的調控都可能發生。

一系列信號表明，教育改革還將提速。

隨著教育公平改革進入深水區，未來還將有更多舉措從紙面落實到行動中，以回應家長和學生面臨的過于內卷的求學現實。

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隨著政策變動、學區資源重新分配，學區房面臨的風險只會越來越大，投資屬性也將被打得七零八落。

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到了這個時候，就千萬不要盲目追高學區房了。

否則很可能買不到“好未來”，還被活活收割了“焦慮稅”。

北京那些受困其中的雞娃家長，就是擺在眼前的鮮活例子！