讀到宋都股份（600077.SH）董事長(zhǎng)俞建午這段話，很多人會(huì)有些詫異：提到“特種兵”，人們會(huì)想起電影《戰(zhàn)狼》中的吳京，在密集的子彈與明晃晃的利刃間游走了兩部，就是殺不死，最終還能完成任務(wù)，抱得美人歸。

說(shuō)這段話，還是2015年中時(shí)候。宋都風(fēng)生水起，閑暇時(shí)間還能站臺(tái)地方名酒致中和。那是俞建午人生的A面，意氣風(fēng)發(fā)，八面玲瓏。論戰(zhàn)斗力、紀(jì)律性和務(wù)實(shí)的態(tài)度，俞建午應(yīng)該有的。無(wú)論說(shuō)什么，任誰(shuí)都會(huì)信。

可是六七年后，一切變了模樣。

曾想過(guò)以舟山為原點(diǎn)輻射長(zhǎng)三角甚至更遠(yuǎn)的地方，最終卻成了扎根杭州的區(qū)域房企；規(guī)劃中像貴州茅臺(tái)、山西汾酒、宜賓五糧液一樣出名的致中和，現(xiàn)實(shí)中真的悄無(wú)聲息被完美“中和”了；好不容易決心多拿些地，最后直接“爽約”拍拍屁股走人。

說(shuō)了那么多，最終沒(méi)幾樣做成了的。

“能打”、“紀(jì)律性”、“務(wù)實(shí)”……除了臨走繳了5000萬(wàn)元的違約金，算是有“紀(jì)律性”，其他的完全不貼邊兒。現(xiàn)實(shí)翻開(kāi)了俞建午努力隱藏的B面，有些狼狽、落魄，不甘里面夾雜著一點(diǎn)無(wú)奈與彷徨。

其實(shí)也沒(méi)必要驚奇。這時(shí)代，敢自稱(chēng)“特種兵”的不一定只有吳京，樓上沒(méi)人光顧健身房里的私教Jack，樓下小賣(mài)店里冷藏室放到過(guò)期的椰子汁。都是“特種兵”，結(jié)局不一定都好。

不見(jiàn)“鯤鵬”

若非一番出爾反爾的操作，宋都已經(jīng)很久沒(méi)有出現(xiàn)在大眾視野中。

回顧杭州土拍，說(shuō)一句盛況空前不為過(guò)：

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州首批集中供地共涉及57宗地塊，總價(jià)達(dá)到1178億元；房企熱情空前，將44宗土地的價(jià)格拉高至封頂；之后開(kāi)始競(jìng)自持，平均自持比例達(dá)到16%。

如此硝煙中，巨頭自然會(huì)亮出刺刀，留給中小型房企的空間不會(huì)太多。何況宋都全口徑金額、權(quán)益金額分別為198.1億元與121.2億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)僅排名行業(yè)126位與139位，行業(yè)地位并不算高。

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就是這樣一家中小型房企，硬是在5月份杭州“兩集中”供地大會(huì)中殺出一條血路。耗資45.8億元，取得新城和富春等共計(jì)五宗地塊。

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算上1月份6.41億元、溢價(jià)29.26%、20%自持摘得余杭地塊，上半年宋都拿地金額共計(jì)約51.86億元。

雖然這比不了同期融信中國(guó)（03301.HK）與濱江集團(tuán)（002244.SZ）聯(lián)合228.53億元資金，收獲30.74萬(wàn)平方米的土地，但宋都新增土儲(chǔ)面積已經(jīng)達(dá)到13.84萬(wàn)平方米——整個(gè)2020年，宋都新增土儲(chǔ)面積不過(guò)18萬(wàn)平方米。

如此豪氣剛撐夠2個(gè)月，故事開(kāi)始反轉(zhuǎn)。

按照7月21日宋都官方發(fā)布信息，出讓面積3.4萬(wàn)平方米，以17.83億元收購(gòu)的運(yùn)河新城GS1001-17地塊被放棄。

綜合上半年獲得的全部土地，該地塊出讓面積并非最大，自持比例亦非最高，可是成交價(jià)格遠(yuǎn)超其他地塊，順便讓樓面價(jià)突破20000元/平方米大關(guān)。

這本是宋都布局中高端市場(chǎng)重要嘗試，可說(shuō)沒(méi)就沒(méi)了。

不過(guò)在俞建午眼里，這一切都不重要了。他堅(jiān)定推出這項(xiàng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，即使之前繳納5000萬(wàn)元將無(wú)法返還也無(wú)所謂。

要知道，2021年第一季度，宋都扣非歸母凈利潤(rùn)僅3785萬(wàn)元，尚不足以填補(bǔ)5000萬(wàn)元窟窿。好在同期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生1.81億元現(xiàn)金流量，能夠確保企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，否則危險(xiǎn)系數(shù)快速提升，很可能將宋都推到懸崖邊上。

至于退出原因，官方說(shuō)法很是潦草，“公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策”。也有傳言認(rèn)為寶龍地產(chǎn)（01238.HK）本打算合作開(kāi)發(fā)，臨門(mén)一腳變了卦，當(dāng)然寶龍不會(huì)承認(rèn)。

無(wú)論什么原因，結(jié)局都是一樣。

當(dāng)然，這是投資人不能接受的。2019年的時(shí)候，俞建午揮斥方遒，對(duì)外宣告“鯤鵬計(jì)劃”：重倉(cāng)舟山、布局“長(zhǎng)三角+”、沖擊300億元規(guī)模定為前進(jìn)方向。

如今快兩年時(shí)間，杭州取代舟山、長(zhǎng)三角之外少有染指、300億元仍然遙遙無(wú)期。好不容易看到些起色，就這樣換成了5000萬(wàn)元的“大饑荒”，誰(shuí)也難以接受。

宋都鯤鵬何在？

深層危機(jī)

在一部分人眼中，現(xiàn)狀并不代表危機(jī)。退了一塊地，搭了5000萬(wàn)元，宋都的市值不過(guò)跌去4.4%，這能叫危機(jī)嗎？

確實(shí)，相比近期房企整體行情，下滑4.4%算不得什么：自7月23日起，TOP30上市房企全線看空，2日內(nèi)蒸發(fā)1862.11億元，其中貶值超過(guò)百億的企業(yè)就有6家之多。人家跌去的市值，比宋都整體還多，怕什么？

可是這問(wèn)題拋給俞建午，他一定怕。不是因?yàn)橄禄鞘Э亍?/span>

還是要回到“鯤鵬計(jì)劃”，一個(gè)細(xì)節(jié)值得關(guān)注：俞建午暢想著300億元的規(guī)模，卻沒(méi)有提及利潤(rùn)增幅。姑且放下利潤(rùn)增長(zhǎng)的束縛，全力吹大宋都的體積；拿到足量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，再去抵押足量銀行貸款，這才是宋都發(fā)展的原始軌道。

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類(lèi)似的事情，在融信、禹洲集團(tuán)（01628.HK）、新力控股集團(tuán)（02103.HK）身上都出現(xiàn)過(guò)。“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”那套方案，俞建午早就想給宋都安排上。這樣看來(lái)，俞建午放棄舟山，選擇重倉(cāng)周轉(zhuǎn)效率更高的杭州，同時(shí)全力擴(kuò)張長(zhǎng)三角之外的策略很正確。

然而眼下，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，資金流入地產(chǎn)行業(yè)難度增加，過(guò)去成熟的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)不再符合時(shí)代需要。如何穩(wěn)定現(xiàn)金流，提升利潤(rùn)空間成為行業(yè)主旋律，繼續(xù)走老路已經(jīng)不合時(shí)宜。

對(duì)俞建午而言，“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的路還能走。有媒體統(tǒng)計(jì)，宋都“三條紅線”——剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率48.6%、凈負(fù)債率19.7%、現(xiàn)金短債比2.8，都在安全區(qū)內(nèi)。宋都現(xiàn)金流還算充裕。

可是一旦“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的飛輪轉(zhuǎn)起來(lái)，利潤(rùn)將快速攤薄。做不好開(kāi)源節(jié)流，很可能像濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興說(shuō)的，四處奔走只為“1%的利潤(rùn)”而活。

有媒體統(tǒng)計(jì)，一旦運(yùn)河新城正式上馬，宋都的利潤(rùn)率還不到2個(gè)點(diǎn)，已經(jīng)好過(guò)戚金興的設(shè)想，可是俞建午能接受嗎？

要知道，由于大力開(kāi)展聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，近年來(lái)宋都權(quán)益金額與利潤(rùn)正在快速下滑。即便如此，2020年年報(bào)顯示，宋都凈利率仍有4.5%。突然降到2%以下，日子可怎么過(guò)？

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況且這段日子，宋都為子公司擔(dān)保額度在快速提升。7月4日公告顯示，目前宋都對(duì)外擔(dān)保金額合計(jì)156.4億元，占凈資產(chǎn)的331.64%。

若是子公司虧了，項(xiàng)目賺不到錢(qián)，還債的還是宋都，因此必須儲(chǔ)備足夠的流動(dòng)性，這又與“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的訴求相悖。

表面上，數(shù)據(jù)能夠呈現(xiàn)出一個(gè)健康的宋都，短時(shí)間內(nèi)不用憂慮生存壓力；內(nèi)子里，只要宋都略有動(dòng)作就會(huì)被一連串的風(fēng)險(xiǎn)繞頸，最終影響未來(lái)的想象空間。

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不動(dòng)是等死，動(dòng)是找死，這就是現(xiàn)在俞建午面對(duì)的困局。

下一個(gè)宋都

說(shuō)到底，宋都還是規(guī)模太小，決定加快成長(zhǎng)的時(shí)候，一切都來(lái)不及了。

不久前，旭輝控股集團(tuán)（0884.HK）CEO林峰在其官方平臺(tái)發(fā)布消息，稱(chēng)在“三條紅線”的基礎(chǔ)上，監(jiān)管部門(mén)還提出了補(bǔ)充條款，“投資買(mǎi)地金額（含收購(gòu)）不超過(guò)年度累計(jì)銷(xiāo)售額40%”。聽(tīng)上去，想起了舊時(shí)代通知副食品漲價(jià)的居委會(huì)大媽。

不管像不像，地產(chǎn)圈兒將會(huì)照此執(zhí)行的大勢(shì)算是定了：在買(mǎi)地之前，先把現(xiàn)有庫(kù)存清理一遍，將會(huì)成為規(guī)定動(dòng)作。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年買(mǎi)地支出超過(guò)賣(mài)地收入40%的TOP40房企共有13家，卓越集團(tuán)與越秀地產(chǎn)（0123.HK）甚至超過(guò)90%。“兩集中”剛完成一輪，已經(jīng)有企業(yè)需要暫停一段時(shí)間了。

不過(guò)問(wèn)題是，這些房企停下來(lái)，宋都能夠?qū)⑹Ｓ鄼C(jī)會(huì)全部收歸囊中嗎？顯然差得遠(yuǎn)。要知道，行業(yè)領(lǐng)頭羊碧桂園（02007.HK，26%）、萬(wàn)科A（000002.SZ，35%）、保利地產(chǎn)（600048.SH，33%），以及喜歡囤地的融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK，31%）、中國(guó)金茂（0817.HK，32%），尚未將額度用盡。和它們搶資源，宋都優(yōu)勢(shì)何在？

明明想多拿些土儲(chǔ)，如今被現(xiàn)實(shí)硬生生按在地上，讓宋都活得有些掙扎，有些擰巴。

論行業(yè)排名，宋都的排名仍“不入流”。按照中指研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年上半年拿地金額、面積、新增貨值等各項(xiàng)數(shù)據(jù)，都不能排進(jìn)行業(yè)TOP100；可是除了運(yùn)河新城地塊，俞建午不愿，也不能再放棄其他的土地，必須有所建樹(shù)才行。

“三條紅線”確是一條沒(méi)踩，怎奈算上短期借款、應(yīng)付票據(jù)及賬款、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債，宋都72.7億元的現(xiàn)金總是有些拮據(jù)；可是商辦、產(chǎn)城、代建、金融、大健康、大服務(wù)……能想到的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，宋都全部涉獵，哪怕這些業(yè)務(wù)加起來(lái)的收入不過(guò)2.07億元，整體占比不足3%。

規(guī)模不大，野心不小；資金不多，想法不少，說(shuō)的正是宋都。其實(shí)命運(yùn)軌跡相近的房企，何止宋都一家？

歐宗洪（融信中國(guó)董事長(zhǎng)）總想著靠杭州的大堡壘，殺個(gè)漂亮的回馬槍?zhuān)Y(jié)果還不是將平均合約售價(jià)調(diào)低31.72%至2.06萬(wàn)元，用打折的方式抬高銷(xiāo)量？

按照一點(diǎn)財(cái)經(jīng)在《戚金興的“出圈之痛”與濱江集團(tuán)的“畫(huà)地為牢”》中的觀點(diǎn)，戚金興有那么好的政商關(guān)系，杭州首輪“兩集中”供地后，還不是為了1%的利潤(rùn)拼命？

……

很多房企，特別是中小型房企都在掙扎。它們不想停下，這實(shí)在可怕，總希望在跌宕起伏的命運(yùn)中，找到消失已久的綠洲。不過(guò)現(xiàn)實(shí)是殘酷的：既然是綠洲，就不一定所有房企都能上岸。

“2025年整個(gè)行業(yè)可能只剩下100家開(kāi)發(fā)商，占據(jù)80%-90%的市場(chǎng)份額。”按照路勁（01098.HK）董事長(zhǎng)單偉彪展望。

以目前宋都狀態(tài)，怕是逃不過(guò)命運(yùn)左右。當(dāng)然，隨大勢(shì)而去的企業(yè)還有很多。

結(jié)語(yǔ)

其實(shí)冷靜下來(lái)，回想宋都與俞建午一路走來(lái)，他們做錯(cuò)了什么？沒(méi)有。

房企能夠活下去，要的是穩(wěn)定的現(xiàn)金流與出色的運(yùn)營(yíng)能力，這一切都是建立在規(guī)模的基礎(chǔ)上。于宋都與俞建午，“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式、靠聯(lián)合開(kāi)發(fā)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、多元化前瞻性布局，以及遠(yuǎn)低于風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)……能做的他們都做到了，而且努力做到最好。

很遺憾，進(jìn)入一個(gè)殘酷的時(shí)代，市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰會(huì)變得不講道理，毫無(wú)底線。即使沒(méi)有犯錯(cuò)，結(jié)果也是一樣。或許他們還在宣講理想與目標(biāo)，對(duì)未來(lái)充滿希望，可是事實(shí)最終會(huì)證明，很多話聽(tīng)聽(tīng)就可以了。還記得俞建午的目標(biāo)嗎？想實(shí)現(xiàn)難度越來(lái)越大，概率越來(lái)越低。