來源-時代財經APP

作者-劉新歌

編輯-張常旺

圖片來源：視覺中國

調控的靴子密集地落下來。

繼8月2日金華、東莞、廣州黃埔區相繼出臺新政后，8月5日，杭州、成都、北京三地又“集體”發布新規，分別從升級限購、管控住房贈與行為、限制假離婚購房等方面為樓市調控“打補丁”。

自住建部7月22日表態“對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責”以來，2周內已有上海、紹興、無錫、合肥、武漢、杭州、東莞、金華、廣州市黃埔區、成都、北京等11城（區）出手調控，從買賣、土地等方面收緊調控。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆對時代財經稱，目前樓市調控都是“因城施策”“一城一策”，強調的是城市主體責任。但從國家統計局數據來看，上半年全國商品房銷售額創歷史同期新高，70個大中城市中也有不少城市的房價環比增幅1%，所以個別城市政府會感受到比較大的壓力，樓市調控可能繼續維持收緊的態勢。

限買限賣，打擊炒房預期

曾經暴漲的房價讓人“談之色變”，也催生了種種亂象：通過“假離婚”獲取購房名額、多樓盤登記以增加搖中幾率、“借道”贈與獲得房子等等，投資客更在其中“八仙過海，各顯神通”，刺激了炒房情緒、抬升了市場預期，讓房子離居住屬性漸趨漸遠。

通覽近期各城新政，從需求端、供給端著力，抑制投機炒房是11城不約而同的選擇。其中，需求端政策主要從房屋贈予、離異人士購房、人才購房、搖號購房、二手房限售等方面壓實政策管控，供給端調控則通過調整土地競價規則、嚴格購地主體資格審查、“競品質”等方面穩地價、穩預期。

住建部表態后，上海首先響應。7月23日，上海出臺加強住房贈與管理規定，通過贈與方式轉讓的住房，自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數。這將堵住上海樓市，尤其是新房市場的漏洞。在上海樓市的“打新潮”中，涌現出一批具備購房資格、尤其是連續繳納幾十年社保但名下無房的購房者，其中甚至有90多歲的老人。而之所以名下無房，將房產贈與家人是主要渠道。

為了獲得購房資格或首套房資格，不少人不顧婚姻的嚴肅性，上演一幕幕“假離婚，真買房”的鬧劇。據中國新聞網報道，僅近一段時間以來，北京就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購房。但這個漏洞將不復存在，從8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方不得在北京買房。

過去幾年，人才爭奪戰在多城展開，購房優惠成為吸引和留下人才的重要砝碼，購房限制相對寬松。以廣州市黃埔區為例，不僅人才可不受戶籍限制購房，其父母、配偶父母、成年子女均可在黃埔區范圍內購房。但這也給投資客帶來可乘之機，黃埔區成為廣州市房價上漲最快的區域。但從8月2日起，黃埔區開始取消人才住房政策。

武漢、東莞、杭州則從銷售端給樓市降溫。武漢規定，購房者要先取得期限為60天的購房資格認定，且一次只能在一個樓盤進行購房登記；杭州則規定，新房搖號銷售時，如購房人數與房源數比例大于或等于10:1，則按照社保繳納月數或人才類別高低進行排序，以一定比例入圍公證搖號。

增加持有成本和再交易難度能更精準地掐住投資客的咽喉。東莞將住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年，并對熱點樓盤的限售期限由3年延長到5年。金華也開始實行住宅限售，取得《不動產權證》滿3年后方可上市交易。

而在供給端，杭州則通過下調土地溢價率、由“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”等方面控地價、增加市場供給。此外，杭州還推出“競品質”試點地塊，引導房地產市場供應高品質住宅產品。

諸葛找房數據研究中心對時代財經表示，“多城陸續發布調控政策，涉及層面趨于多維化，調控方式、力度及密度均出現了顯著升級。一方面，大多數城市的調控屬于打補丁政策，是對以往政策的查漏補缺；另一方面，部分城市的調控加碼中存在內在制度的優化，優先保障剛需和保障人才住房的政策傾向，或將在一定程度上解決大多數人的‘買房難’問題。”

被約談5城僅金華出臺政策

在上述“打補丁”的11城（區）中，金華是唯一近期被住建部約談過的城市。7月29日，住建部約談銀川、金華、泉州、惠州、徐州等5城，并將5城納入房地產市場監測重點城市名單。

5城被約談是因為“新房和宅地價格增長過快、市場預期不穩”。今年上半年，5城新房和二手房價格漲幅均居高位，有4城二手房價環比漲幅曾躋身全國前十。如金華1月份二手房價環比漲幅達1.3%、創歷史新高，今年6月又達1.0%，在70城中位列第二；徐州上半年二手房價環比漲幅四次超過1.0%，5月以1.4%的漲幅居70城首位。

住建部副部長倪虹要求，5城要切實履行城市主體責任，針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。“各地要增強工作的積極性、主動性、創造性，確保完成穩地價、穩房價、穩預期的目標。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代財經稱，未來地方政府要負起調控的主體責任，在堅持對市場進行監測的前提下，及時發現問題，前瞻性地儲備政策、及時出臺政策，在市場出現回升或過熱趨勢之前把它摁住。“地方政府要對市場秩序的整頓形成管理辦法、實施意見或規章制度并長期執行。”

約談房價上漲過快城市是今年房地產調控的一個最重要手段，目前已有18個城市被約談，今年上半年，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安等13個城市先后被住建部約談督導。

升級調控、樓市趨穩是多城被約談后的統一反應，房住不炒、讓住房回歸居住本質的調控決心也越來越成為社會和行業共識。

李宇嘉對時代財經稱，目前這些政策會繼續在熱點城市落地并持續執行，非熱點城市在必要時（如棚改、受熱點城市輻射）也會啟動這種調控。“目前的政策還有很多有待完善。下一步的調控，首先將保持政策的穩定性、連續性，其次市場秩序整頓將常態化、形成長效機制。”

住建部的督導作用日益明顯。7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光提出“著力建立房地聯動機制”，“限房價、控地價、提品質”，“建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制”，這在近期各地新政中均有所體現，他同時提出的“加強房地產金融管控”或是下一步政策的重點。

諸葛找房數據研究中心對時代財經稱，下一步的調控或將從市場秩序、涉房資金方面入手。首先加大房地產金融監管，遏制部分涉房資金運作亂象；其次，完善房企三線四檔融資管理規則，促進房地產市場長久穩定發展。

住建部等相關部門也給房地產市場秩序整治定下明確的時限。7月23日，住建部等8部門聯合發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域的突出問題，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。