來(lái)源/市值觀察??作者/大師兄??編輯/小市妹

今年以來(lái)，國(guó)美零售的轉(zhuǎn)型步伐明顯加快。

從國(guó)美APP改名為“真快樂(lè)”轉(zhuǎn)型娛樂(lè)化零售，到近日以發(fā)行股份的方式獲得國(guó)美管理三個(gè)物業(yè)的20年使用權(quán)，在零售業(yè)的持續(xù)變革中，昔日的行業(yè)霸主國(guó)美，仍有再度沖擊巔峰的野心和籌碼。

零售革命

說(shuō)到國(guó)美，必然離不開(kāi)零售。

不到40年的時(shí)間，中國(guó)零售業(yè)走完了西方發(fā)達(dá)國(guó)家150年的商業(yè)歷程。這40年中，共經(jīng)歷了8次零售革命，前3次用了30年，后面5次用了不足10年。

在新技術(shù)和新需求層出不窮的形勢(shì)下，中國(guó)零售業(yè)態(tài)的變化之快，超乎所有人想象。

上一次引領(lǐng)中國(guó)零售業(yè)變革的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物，距今不過(guò)10來(lái)年的時(shí)間，但是也已過(guò)了快速發(fā)展階段。網(wǎng)上零售額增速?gòu)?014年的49.9%急速下滑到2020年的10.9%，線上流量獲取成本、難度不斷上升。

事實(shí)證明，線下實(shí)體零售的地位，并沒(méi)有被電商革命真正顛覆。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額391981億元，網(wǎng)上零售額117601億元，其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額97590億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重僅為24.9%。顯然，網(wǎng)絡(luò)零售雖然已具備廣泛的群眾基礎(chǔ)，但是中國(guó)零售的主體，仍然在線下市場(chǎng)。

一面是增速放緩的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物，一面是根基尤存的實(shí)體零售，如何讓線上線下相融合，更好地促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展，正是新零售革命的重要使命。

所謂的新零售，指的是不但能通過(guò)線上技術(shù)提供便捷的產(chǎn)品展示和交易服務(wù)，同時(shí)需要在線下具備充分的實(shí)體店，通過(guò)線上線下的協(xié)同，為用戶提供更好的消費(fèi)體驗(yàn)，以此做大整體市場(chǎng)規(guī)模。

政策上看，近年來(lái)國(guó)家對(duì)新零售的支持力度，正不斷加大。

今年年初，商務(wù)部等12部委發(fā)布了全面促進(jìn)消費(fèi)政策，“消費(fèi)下沉”成為政策重要導(dǎo)向，線下渠道作為農(nóng)村等下沉市場(chǎng)的主要途徑，重要性再次凸顯。

7月，商務(wù)部等11部門印發(fā)的《城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)指南》，提出了“百城千圈”、重點(diǎn)發(fā)展品牌連鎖店、鼓勵(lì)“一店多能”及延展拓寬服務(wù)模式，“城市客廳”等。

與此同時(shí)，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的監(jiān)管日趨嚴(yán)厲。從信息安全到平臺(tái)企業(yè)員工的福利保障，近年來(lái)的監(jiān)管措施，幾乎將各個(gè)政策漏洞全部堵死，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)鉆政策空子的機(jī)會(huì)大大減小，線上平臺(tái)贏者通吃、無(wú)序擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)受到極大壓制。

宏觀形勢(shì)上看，目前我國(guó)最終消費(fèi)在GDP中占比仍不到60%，而發(fā)達(dá)國(guó)家占比達(dá)到80%，伴隨著國(guó)家對(duì)教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)等行業(yè)的整頓、以及收入分配和社會(huì)保障體制的優(yōu)化，國(guó)內(nèi)未來(lái)的消費(fèi)潛力巨大。

最近幾年，中國(guó)消費(fèi)增速實(shí)際上已遠(yuǎn)超GDP整體增速，成為經(jīng)濟(jì)重要支撐，零售市場(chǎng)在新一輪零售革命引領(lǐng)下，既有巨大發(fā)展空間，也在醞釀行業(yè)變局。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)，Wind，方正證券研究所

國(guó)美的韌性

在傳統(tǒng)零售時(shí)代，國(guó)美無(wú)疑是業(yè)界頂流和行業(yè)傳奇。憑借強(qiáng)大的供應(yīng)鏈、龐大的線下門店數(shù)量和獨(dú)特的營(yíng)銷模式，迅速成長(zhǎng)為中國(guó)零售之王，成就了屬于線下零售巨頭的高光時(shí)刻。

網(wǎng)絡(luò)零售時(shí)代的崛起，并沒(méi)有動(dòng)搖國(guó)美的根基，國(guó)美一邊增固線下渠道，一面增強(qiáng)線上資源，在轉(zhuǎn)型過(guò)程表現(xiàn)出足夠的韌性。

2017年，國(guó)美推出“家·生活”戰(zhàn)略，宣布從單一電器經(jīng)營(yíng)為主的零售商，擴(kuò)展到涵蓋家電、家裝、家居、家服務(wù)、家金融五種業(yè)態(tài)在內(nèi)的“家·生活”整體解決方案提供商和服務(wù)商，提出了數(shù)字化、平臺(tái)化、娛樂(lè)化和生態(tài)化四位一體的“家·生活”模型。

2020年，國(guó)美通過(guò)開(kāi)放供應(yīng)鏈的方式，引入拼多多及京東戰(zhàn)略投資，并達(dá)到深度合作，在獲得精準(zhǔn)的消費(fèi)數(shù)據(jù)和龐大流量資源的同時(shí)，國(guó)美的線上能力得以進(jìn)一步升級(jí)。

進(jìn)入2021年，國(guó)美“家·生活”戰(zhàn)略進(jìn)入升級(jí)階段，通過(guò)打造線上平臺(tái)、線下平臺(tái)、供應(yīng)鏈平臺(tái)、物流平臺(tái)、大數(shù)據(jù)&云平臺(tái)、共享共建平臺(tái)六大平臺(tái)系統(tǒng)，國(guó)美形成了以線上平臺(tái)為主，線上線下雙平臺(tái)+自營(yíng)/第三方外部供應(yīng)鏈的“社交+商務(wù)+分享”的覆蓋全場(chǎng)景、全渠道閉環(huán)零售生態(tài)模式。

與此同時(shí)，對(duì)線下渠道的拓展和數(shù)字化改造也在快速推進(jìn)。

截至目前，國(guó)美門店數(shù)量近4000多家，遍布在全國(guó)500多個(gè)城市，其中縣域門店占比超過(guò)40%，在下沉市場(chǎng)的影響越來(lái)越大，線下的渠道優(yōu)勢(shì)極其明顯。通過(guò)“一店一頁(yè)”數(shù)字轉(zhuǎn)型升級(jí)，國(guó)美成功實(shí)現(xiàn)了門店降本增效網(wǎng)格化發(fā)展。

國(guó)美在新零售領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型足夠敏銳而堅(jiān)定，基于多年積累的線下資源和日益強(qiáng)大的線上能力，國(guó)美的轉(zhuǎn)型具備了更大的綜合優(yōu)勢(shì)。伴隨著新零售的悄然到來(lái)，韜光養(yǎng)晦的國(guó)美迎來(lái)了重新崛起的契機(jī)。

百億棋局

國(guó)美最新的一個(gè)大動(dòng)作，來(lái)自于國(guó)美零售和兄弟公司國(guó)美管理的合作。

8月13日，港股上市公司國(guó)美零售發(fā)布公告，宣布于9月6日召開(kāi)股東特別大會(huì)，以通過(guò)4月7日與國(guó)美管理簽訂的長(zhǎng)期租賃協(xié)議。

根據(jù)此項(xiàng)協(xié)議，黃光裕旗下的國(guó)美管理，將向國(guó)美零售出租三處位于北京和長(zhǎng)沙的物業(yè)——包括國(guó)美商都、鵬潤(rùn)大廈和湘江玖號(hào)，租期從2021年7月1日至2040年12月31日截止，總代價(jià)為178.65億元。

據(jù)了解，此次交易的三大物業(yè)分別位于北京中關(guān)村、北京朝陽(yáng)燕莎商圈和長(zhǎng)沙濱江新城，都屬于重點(diǎn)城市的核心商圈，總建筑面積72.56萬(wàn)平方米。

粗略計(jì)算一下，國(guó)美零售以178.65億元的代價(jià)拿下72.56萬(wàn)平方米物業(yè)的20年使用權(quán)，意味著這三處物業(yè)的平均租金價(jià)格大概只有3元/平方米/天左右。

綜合各大中介平臺(tái)的數(shù)據(jù)，北京中關(guān)村地區(qū)的商業(yè)綜合體租金在8元/平方米/天左右，北京朝陽(yáng)燕莎商圈的商業(yè)綜合體租金在10元/平方米/天上下，而長(zhǎng)沙湘江玖號(hào)的租金在6元/平方米/天左右。也就是說(shuō)，國(guó)美零售的租賃成本，實(shí)際上大大低于市場(chǎng)價(jià)格。

在優(yōu)質(zhì)物業(yè)租賃價(jià)格不斷上漲的預(yù)期下，作為承租方的國(guó)美零售簽訂這項(xiàng)長(zhǎng)期租賃協(xié)議，是非常有利的，不但可以一次性鎖定未來(lái)20年的租賃成本，而且，較低的價(jià)格也保證了未來(lái)有更好的收益。

從協(xié)議細(xì)節(jié)來(lái)看，本次交易對(duì)價(jià)將使用股權(quán)方式支付，不會(huì)增加上市公司現(xiàn)金壓力，同時(shí)使用權(quán)資產(chǎn)的注入，將大幅增加公司凈資產(chǎn)規(guī)模，降低上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率，公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)安全度都會(huì)得到很大的改善。

本次代價(jià)新股發(fā)行價(jià)，為每股2.11港元，較4月公告的前一交易日收盤(pán)價(jià)1.51港元，溢價(jià)約39.74%，較近日約0.85港元的收盤(pán)價(jià)，溢價(jià)率145.35%，相比每股0.24港幣的凈資產(chǎn)，溢價(jià)率更高達(dá)到近10倍。

此次增發(fā)之后，黃光裕及其一致行動(dòng)人持有的國(guó)美零售的股權(quán)將由51.17%增加至65.52%。能夠接受如此高的溢價(jià)率，說(shuō)明大股東黃光裕對(duì)國(guó)美零售的價(jià)值是高度認(rèn)可的。

最重要的是，優(yōu)質(zhì)線下資產(chǎn)的長(zhǎng)期租賃協(xié)議，為國(guó)美新零售戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)奠定了重要基礎(chǔ)。

租賃協(xié)議顯示，國(guó)美零售租賃的三處物業(yè)中，除鵬潤(rùn)大廈繼續(xù)用作辦公區(qū)外，其它兩處都將用于探索線下新零售服務(wù)模式。其中國(guó)美商都將被打造為以科技、體驗(yàn)為消費(fèi)場(chǎng)景的全品類電器及電子消費(fèi)品展示售賣場(chǎng)所；湘江玖號(hào)將開(kāi)發(fā)成符合科技前沿潮流的地標(biāo)式城市綜合展廳，實(shí)現(xiàn)線上線下打通，以一站式服務(wù)滿足消費(fèi)者多樣化的需求。

同時(shí)，在長(zhǎng)期租賃協(xié)議下，國(guó)美零售將在國(guó)美商都和湘江玖號(hào)引入創(chuàng)新型零售概念，以北京和長(zhǎng)沙這兩座極具消費(fèi)能力的城市為試驗(yàn)田，與知名品牌合力打造城市全品類體驗(yàn)展示廳，相互賦能，形成場(chǎng)景互聯(lián)，實(shí)現(xiàn)共贏。

2021年，是中國(guó)對(duì)新零售支持力度特別大的一年，也是國(guó)美“家·生活”戰(zhàn)略加速推進(jìn)的重要一年，本次將推進(jìn)落地的百億租賃協(xié)議，顯然是一次極為重要的資產(chǎn)配置和優(yōu)化布局，不但和政策導(dǎo)向極為契合，對(duì)國(guó)美的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

時(shí)代風(fēng)云變幻，零售的終局遠(yuǎn)未到來(lái)。作為資深零售平臺(tái)，國(guó)美具備深厚的行業(yè)底蘊(yùn)和不斷進(jìn)化迭代的能力，仍是當(dāng)下行業(yè)格局演變的重要變量。