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財報風云|千億正榮銷售額“虛高”,頻繁發債融資成本高企

2021-08-24 10:21:36
風云地產界
關注
2021-08-24

權益銷售占比剛過五成

面對年初定下的1500億元銷售目標,正榮地產似乎信心十足:上半年完成目標54.9%,前7個月銷售額達到930億元。正榮地產董事會主席兼行政總裁黃仙枝高調宣稱:實現1500億元沒問題。

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躋身千億陣容之后,正榮地產權益銷售占比低一直受到業界詬病。面對去年提出的“看重權益銷售規模”的策略,正榮地產有了新的調整:今年新增的24個項目里21個都有合作方,下半年新增的土地也會保持50%左右的合作比例。


撰文/ 盧泳志??編輯/ 高巖


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8月23日上午,正榮地產(6158.HK)董事會主席兼行政總裁黃仙枝、執行董事兼董事會副主席劉偉亮、執行董事兼常務副總裁李洋、副總裁兼財務總監陳偉健出席2021年中期線上業績會。

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在此前一天,8月22日,正榮地產發布2021年上半年業績公告。

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中報顯示,正榮地產上半年收益為人民幣160.11億元,同比增長10.1%;母公司擁有人應占溢利為人民幣11.66億元,同比增長33.1%。

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上半年,正榮地產連同合營企業及聯營公司的累計合約銷售金額為人民幣822.99億元,同比增長47.0%,完成全年合約銷售目標的54.9%。

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黃仙枝在會上指出,從上半年情況來看,有信心完成全年1500億全年目標,來三年會保持適度的增長,也會做動態調整。


權益占比下降,銷售額“虛高”


從百億到千億的跨越,正榮地產只用了5年。2018年,正榮地產實現合同銷售額1080.17億,躋身房企千億陣營。

2020年,正榮地產憑借1419.01億元的銷售額,踩線完成年度目標。

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從增長速度來看,2017至2020年,正榮地產的銷售額同比分別增長79%、54%、21%、9%。

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2021年,正榮地產將銷售目標鎖定在了1500億元。以此計算,正榮地產今年的增速約為5.7%,為近年來最慢的一年。


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來源:正榮地產


今年上半年,正榮地產合約銷售金額為人民幣822.99億元,同比增長47.0%;總合約銷售建筑面積約為500萬平方米,同比增加約36.2%;合約平均售價為人民幣16534元/平方米。

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最新數據顯示,截至2021年7月31日,正榮地產累計合約銷售金額約為人民幣943.39億元,同比增長35.56%。

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從單月來看,7月份,正榮地產合約銷售金額約為人民幣120.40億元,同比下降11.47%。

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除了增速放緩之外,正榮地產低于行業平均值的權益銷售額一直受到外界詬病。


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來源:克而瑞

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據克而瑞披露的2021年1-6月房企銷售榜顯示,正榮地產的權益銷售額為463.5億元,位列34名。按此計算,正榮地產的權益銷售比僅為56.32%,相比2020年的55%略有下降。

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值得一提的是,李洋曾在2020年業績發布會上表示,從去年到今年開始,正榮陸續更加看重整體的權益銷售規模,預計2021年正榮整體的權益銷售額可達60%左右。

從目前的情況來看,正榮地產的效益銷售比非但沒有提升,反而距離60%的目標“漸行漸遠”。

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劉偉亮在今年的中期業績會上指出,正榮會選擇與經營理念相近的開發商多合作,今年新增的24個項目里21個都有合作方,下半年新增的土地也會保持在50%左右的合作比例。

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黃仙枝對此解釋稱,“大家也看到我們今年的合作項目也保持一定的規模。我想這些都是我們一個是降低風險,第二還是要來加強核心能力的建設,因為我們正榮對規模包括安全、利潤要求比較高。”


債務增加,“翻綠”仍需時日


正榮地產發跡于福建省福州市,5年前將總部搬到上海虹橋商務區,并于2018年成功在港交所上市。

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截至2020年底,正榮地產在長三角、環渤海、中部、西部、海西和珠三角等6大區域開發運營地產項目約200個,土地儲備面積達2740萬平方米。


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來源:正榮地產

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今年上半年,正榮地產收購24幅地塊,總預計建筑面積為356萬平方米,權益占比為46%。截至2021年6月30日,正榮地產擁有總土地儲備建筑面積2930萬平方米,總貨值5100億元。

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持續多年增加土儲,也讓正榮地產的債務規模逐漸擴大。

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Wind數據顯示,2017年至2020年,正榮地產經營活動現金流凈流出分別為42.39億元、26.64億元、140.64億元、30.18億元。

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據年報披露,正榮地產2020年的有息債務規模464.5億元,其中短期有息債務158.65億元。

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截至2021年6月30日,正榮地產總負債為2033.05億元,相比2020年的1837.8億元增加10.62%。


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來源:Wind

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今年上半年,正榮地產擁有現金及現金等價物約人民幣349.82億元、已抵押存款約人民幣6.73億元及受限制現金約人民幣87.95億元。

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根據貝殼研究院統計,依照“三線四檔”融資新規,正榮地產剔除預收款后的資產負債率為72.4%,凈負債率為57.2%,現金短債比為2.19。由此,正榮地產2021年中期指標一項超閾值,保持“黃檔”行列。

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黃仙枝進一步指出,“規模效益會帶來優勢,目前政策對房企的挑戰及機遇一直在變,上半年房企資金也非常緊張,正榮會將土儲與經營實現合理匹配比,采取穩健投資的策略,保持企業自身的現金流穩定,打造核心能力,把握經營與安全的平衡。”


“借新還舊”頻發債,融資成本下降


今年以來,正榮地產一直在“借新還舊”,通過頻繁發債償還現有債務。

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據風云地產界統計,2021年正榮地產共發行5筆美元債和1筆人民幣債,融資金額接近80億人民幣。


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來源:企業預警通

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截至目前,正榮地產境外債券存續15只,存續規模38.5億美元及13億人民幣,其中一年內到期境外債8.7億美元及13億人民幣。

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從發債成本來看,利率最高的達9.15%,最低的5.35%,其中10只境外債利率在7.1%以上,6只境外債的利率高達8.1%以上。


克而瑞數據顯示,2020年以來,房企海外發行美元債的平均成本在6%左右。相較而言,正榮地產發債的年息最高達9.15%,在行業中屬于高位。


不過,整體來看,正榮地產的美元債發行成本已經由2019年的9.9%下降至目前的6.7%。


除了頻繁發債之外,信托融資也成為正榮地產重要的“輸血”渠道。


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來源:用益信托網

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據用益信托網統計,自去年以來,正榮地產項目公司共發行20多筆信托融資,僅大業信托發行的匯金22號(漳州正榮府)項目就募集資金4億元。

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據統計,正榮地產通過信托渠道融資金額已經超過10億元,大多都是固定收益在7.5%至8.2%的高息產品,總體融資成本在8%-9%,高于正榮地產的平均融資成本。

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匯生國際資本總裁黃立沖認為,正榮地產通過使用信托牌照避開政府對房地產企業負債的監管,以避免明面上債務太高導致無法順利融資的問題,所以采用信托方式和回購擔保等方法壓低公司的負債水平。

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未來融資計劃方面,陳偉健表示,結合公司今年發債情況來看,其實公司融資空間已經改善不小了。但是改善空間還是有的,目前在努力觀察整個市場的情況,也在積極與評級機構保持好的溝通。


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