文|恒心??來源|博望財(cái)經(jīng)

近日，據(jù)港交所官網(wǎng)顯示，中國領(lǐng)先的房產(chǎn)信息及交易服務(wù)開放平臺(tái)安居客集團(tuán)（“安居客”）此前遞交的IPO招股書已呈“失效”狀態(tài)。目前，相關(guān)申請資料已不支持閱覽或下載。

資料來源：港交所官網(wǎng)。

據(jù)悉，10月9日安居客表示，“公司上市進(jìn)程仍在有序推進(jìn)中，詳情以港交所網(wǎng)站公示為準(zhǔn)。”

值得注意的是，安居客此前于2021年4月8日向港交所遞交招股書，擬在香港主板掛牌上市，證券代碼“H01532.HK”，美銀、瑞信和中金為此次股票發(fā)行計(jì)劃的聯(lián)席保薦人。

資料來源：安居客招股說明書。

據(jù)招股說明書顯示，安居客擬將此次募集資金主要用于：投資技術(shù)能力和產(chǎn)品開發(fā)；拓展新房交易業(yè)務(wù)、選擇性戰(zhàn)略合作、投資及收購、償還貸款以及營銷及推廣等，但具體金額未披露。

據(jù)公開資料顯示，安居客成立于2007年，是中國領(lǐng)先的房產(chǎn)信息及交易服務(wù)開放平臺(tái)，通過安居客及58房產(chǎn)提供新房及二手房在線營銷服務(wù)，目前業(yè)務(wù)覆蓋新房、二手房、租房、商業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)、裝修等領(lǐng)域。安居客及58房產(chǎn)兩大知名品牌為購房者、業(yè)主及租戶等個(gè)人用戶以及經(jīng)紀(jì)品牌、經(jīng)紀(jì)人及開發(fā)商等企業(yè)用戶所信賴。

資料來源：百度百科。

股東及持股方面，IPO前，58同城CEO姚勁波為安居客實(shí)際控制人，58同城持有安居客45.3%股份。

資料來源：安居客招股說明書。

穩(wěn)居中國住宅房地產(chǎn)市場“老大”

中國的住宅房地產(chǎn)市場包括新房銷售、二手房銷售及二手房租賃。房地產(chǎn)市場是中國最大的行業(yè)之一，于2020年占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值的23.6%。

據(jù)艾瑞咨詢報(bào)告顯示，住宅房地產(chǎn)市場規(guī)模自2016年的16.2萬億元上升至2020年的24萬億元，并預(yù)期于2025年將以8.9%的復(fù)合年增長率進(jìn)一步增長至36.6萬億元。其中一線及二線城市為二手房銷售及租房的主要市場，而三線及以下城市在新房銷售方面更為活躍并具有更大增長前景。據(jù)艾瑞咨詢報(bào)告顯示，2016年至2020年一線及二線城市二手房交易總量一直呈上升趨勢并預(yù)計(jì)2020年至2025年進(jìn)一步增長，2020年，61.2%的二手房銷售及租賃發(fā)生在一線及二線城市，三線及以下城市的新房銷售交易總量自2016年至2020年呈現(xiàn)增長趨勢并預(yù)期自2020年至2025年進(jìn)一步增長。2020年，69.7%的新房銷售發(fā)生在三線及以下城市。

資料來源：安居客招股說明書。

對此，筆者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場交易總量不斷攀升，主要源于以下三個(gè)方面：

首先，中國當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快。據(jù)艾瑞咨詢報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)化率預(yù)期將由2020年的61.6%增長至2025年的66.4%，而城市人口將至少增加74.9百萬人，預(yù)計(jì)新增城鎮(zhèn)人口將為市商品房帶來強(qiáng)勁需求；

其次，許多二手房較難令人滿意的居住環(huán)境導(dǎo)致對房屋升級(jí)需求提升。據(jù)艾瑞咨詢報(bào)告顯示，2020年，26.4%的中國城鎮(zhèn)二手房于2000年前落成，中國城市人均住宅總建筑面積由2000年的20.3平方米上升至2020年的40.5平方米，預(yù)計(jì)2025年將按復(fù)合年增長率1.9%進(jìn)一步增長至44.5平方米。由于中國人均可支配收入由2020年的32189元持續(xù)增長至2025年的43956元，對于住房需求更加迫切，2020年，36%的城市住房需求受房屋升級(jí)的需求助推。

最后，中國許多城市已實(shí)施人才吸引及安居政策，特別是人才落戶政策。2020年，一線及二線城市67%的大學(xué)本科或具有更高學(xué)歷的畢業(yè)生落戶一線及二線城市。據(jù)艾瑞咨詢報(bào)告顯示，2020年，約70%的住宅房銷售由35歲以下的購房者助推。

受上述因素影響，中國的住宅房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已成為最大的市場規(guī)模，在住宅房屋買家、租戶、房東及開發(fā)商的交易過程中，住宅房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)日益重要，中國的住宅房中介市場又可分為新房銷售、二手房銷售及二手房租賃的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

就交易量而言，新房銷售已占中國住宅房地產(chǎn)市場的最大份額。據(jù)艾瑞咨詢報(bào)告顯示，2020年，通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)出售的新房的交易量達(dá)到4.9萬億元，并預(yù)期于2025年以復(fù)合年增長率19.6%進(jìn)一步增長至11.9萬億元。

資料來源：安居客招股說明書。

由于二手房銷售及租賃日益頻繁，購房者及租戶依賴經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行有效引導(dǎo)，順利構(gòu)建了供求雙方的橋梁，有利于提高效率。據(jù)艾瑞咨詢報(bào)告顯示，通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)的二手房銷售及租賃的交總量于2020年分別達(dá)到6萬億元及1萬億元，并預(yù)期于2025年分別以復(fù)合年增長率12.7%及10.6%進(jìn)一步增長至10.9萬億元和1.6萬億元。

資料來源：安居客招股說明書。

資料來源：安居客招股說明書。

那么安居客的市場份額如何呢？

據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，按本年度及截至2020年12月31日止季度平均移動(dòng)月活躍用戶量計(jì)算，安居客是中國最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)，2020年第四季度，安居客平臺(tái)的平均移動(dòng)月活躍用戶量總計(jì)為67.0百萬。

資料來源：安居客招股說明書。

此外，按2020年收入計(jì)，安居客同樣是最大的新房及二手房在線營銷平臺(tái)，并運(yùn)營中國領(lǐng)先的新房交易服務(wù)平臺(tái)愛房，愛房通過經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人促成開發(fā)商新房銷售。在愛房推出2年來，安居客迅速將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至中國33座城市，并于2020年的交易總量達(dá)653億元，較2019年大幅增長近3倍。

資料來源：安居客招股說明書。

毫無疑問，無論從平均移動(dòng)月活躍用戶量來看，還是從收入來看，安居客都穩(wěn)居中國住宅房地產(chǎn)市場“老大”。

因其行業(yè)龍頭而備受資本青睞

據(jù)企查查顯示，安居客自成立以來先后經(jīng)歷6輪融資，融資金額合計(jì)近6億美元，是當(dāng)之無愧的“資本寵兒”。

資料來源：企查查官網(wǎng)。

2015年，安居客被58同城以2.67億美元收購；2021年，安居客更是獲得恒基地產(chǎn)、碧桂園、新鴻基、雅居樂、新世界集團(tuán)、時(shí)代地產(chǎn)、中建地產(chǎn)以及華懋地產(chǎn)等多家明星機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略投資，融資金額高達(dá)2.5億美元。

基于中國住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊，安居客更是穩(wěn)居行業(yè)“龍頭”，資本當(dāng)然不會(huì)缺席。

貝殼財(cái)報(bào)“完勝”安居客

據(jù)招股說明書顯示，安居客2018年至2020年分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入62.16億元、75.79億元、80.52億元；但重要盈利指標(biāo)卻并未隨營收而逐年增長，同期凈利潤分別為19.07億元、23.06億和19.55億元；經(jīng)調(diào)整凈利潤分別為21.98億元、26.22億元和21.04億元。

通過上述數(shù)據(jù)足可見安居客2020年以來陷入“增收不增利”怪圈。

數(shù)據(jù)來源：安居客招股說明書。

此時(shí)大家是否會(huì)和筆者一樣心存疑惑，為何安居客2020年?duì)I業(yè)收入增長的同時(shí)利潤反而下降呢？

細(xì)心的讀者可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，安居客2020年財(cái)報(bào)中所列的財(cái)務(wù)開支為2.07億元，較上年同期的0.01億元大幅增長逾200倍，這是導(dǎo)致安居客增收不增利的“罪魁禍?zhǔn)住保?/span>

對此，安居客解釋稱，“財(cái)務(wù)支出的增長是因?yàn)榉謸?dān)58同城貸款項(xiàng)下的長期債務(wù)而產(chǎn)生的利息開支”。

此外，作為同樣是房產(chǎn)信息及交易服務(wù)開放平臺(tái)，貝殼財(cái)報(bào)卻顯得如此“完美”！

2018年至2020年，貝殼營業(yè)收入分別為286.5億元、460.2億元和704.8億元。令人大跌眼鏡的是，2020年貝殼營收竟是安居客的8倍；此外，同期貝殼凈利潤分別為-4.28億元、-21.8億元和27.78億元，2020年凈利潤實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，同時(shí)凈利潤超安居客8億元還多。

可以說，貝殼的財(cái)報(bào)完勝安居客。

綜合來看，受中國當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快、許多二手房較難令人滿意的居住環(huán)境導(dǎo)致對房屋升級(jí)需求提升以及中國許多城市已實(shí)施人才吸引及安居政策等因素影響，中國住宅房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，前景廣闊，同時(shí)基于安居客所處于該行業(yè)“龍頭”地位，成為資本寵兒，但2020年以來陷入“增收不增利”怪圈，疊加貝殼財(cái)報(bào)“完勝”安居客，對其龍頭地位或造成不利影響。

毋庸置疑的是，目前距離安居客遞交港股上市申請已有數(shù)月，材料過期屬于上市流程問題，可以補(bǔ)充資料繼續(xù)上市進(jìn)程，但關(guān)鍵還得看后續(xù)安居客上市的主觀態(tài)度，后續(xù)是否重啟上市尚需市場給出答案，我們拭目以待。