作者/陳偉納??編輯/張常旺? 來源/時代財經APP

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“終于來了，等了一個多月！”家住東莞莞城區的李華（化名）激動地說道。兩個多月前，李華和家人商量著要在莞城區再買一套學區房，在看了一段時間的二手房后，李華決定不再繼續看房。

“8月的時候就聽說（東莞）要發布二手房指導價，一旦（政策）正式出臺，（二手房）房價肯定會降，我想再等等。”抱著這樣的心態，李華和家人商量暫停了買房計劃。

大部分的二手房買家和李華一樣，都有明確的購房目標，置換房屋就是為了擁有更好的教育資源。

莞城區，是東莞為數不多的沒有一所真正意義上的民辦學校的鎮街，公辦教育占據主流。同時，莞城也是東莞學區房關注度最高的區域，學區房的成交量最多，因此很多家長把這里（莞城）作為了目標。

雖然莞城區的二手房樓齡高、戶型小，整體環境并沒有很好，但房價卻很高。今年5月，莞城區內的二手學區房價格已突破4萬元/平方米，甚至有小區房價達到5萬元/平方米以上。

這樣的價格讓“李華們”有些望塵莫及，要么暫緩買房，要么另尋他處。好在10月8日，東莞發布了二手房指導價政策，并公布了全市218個二手住宅小區的交易參考價格，這讓不少有買房計劃的人重拾了希望。

高價房源下架，有小區指導價“腰斬”

東莞此次發布了218個二手住宅小區成交指導價，除“謝崗鎮各樓盤成交量不足10套，不納入指導價范圍內”，其他各鎮街均有樓盤在列，其中東城、南城、寮步、虎門、厚街、常平、樟木頭的小區數量較多。

近兩年東莞二手房價格高漲，尤以南部的松山湖片區較為突出，二手房均價率先突破6萬元/平方米。

在東莞此次發布的二手房指導價小區名單中，城區（東城、南城、莞城）、松山湖片區的“限價”最為突出，其中，南城的二手房指導價格低于在售價格超過30%，松山湖更是有二手房價格降幅達到了50%以上。

濱海片區、東部產業園片區、東南臨深片區的二手房價格限制幅度相對較小，基本在20%-30%之間。

不過，有意思的是，位于東部產業園片區的常平鎮同時擁有二手房價格“跌幅”最大和最小的兩個小區，綠地公館的指導價僅低于在售價格2.15%，萬科城則低于61.05%，相當于每平方米價格跌了35770元。

而在東莞二手房指導價發布之后，貝殼找房率先做出動作，高價房源雖然是在售狀態，但價格方面則顯示為“暫無均價”，行動力可見一斑。

貝殼找房數據

但時代財經發現包括安居客、樂有家在內的二手房交易平臺上，高價房源并沒有下架，價格一欄也發生沒有變化。58安居客房產研究院分院院長張波表示，“目前還沒有出現明顯變化，需要過幾天才能有體現”。

安居客數據

作為大灣區內第三個發布二手房指導價的城市，可以說東莞已經有了兩個很好的參考城市。

今年2月8日，深圳發布二手房成交價格參考機制，全市3595個二手房小區全部列入名單，價格全部重新洗牌。如今半年多過去，深圳二手房價得到很好的控制。據深圳中原研究中心數據，9月深圳二手房成交“六連跌”，共成交1765套。國慶期間，深圳的二手房成交量更是大跌眼鏡，七天僅成交4套，刷新歷史記錄。

大灣區另一個發布二手房指導價的是廣州。8月31日晚，廣州市住建局發布通知，即日起建立二手住房交易參考價格發布機制，并公布了首批96個熱點區域住宅小區的交易參考價格。經過一個月的執行，效果也很明顯。

據合富研究數據，9月廣州二手房成交不足1500套，受指導價影響的項目價格普跌2-3%。

合富研究數據

不難看出，二手房指導價的政策效果顯著。從深圳和廣州的數據來看，二手房指導價發布后，對于之前畸形的市場確實起到了一定的調節作用，這也讓部分購房者迫切希望出臺二手房指導價。

雖然價格得到控制，但是很多購房者出現了另一種擔心，馬曙明（化名）就是其中之一。

“二手房指導價確實對房價有一定調節，但我很擔心首付成本會變高，如果銀行按照指導價審批房貸，那多出來的首付我要到哪里去湊？”馬曙明透露，再過兩年小孩就要上小學了，現在正在考慮換房，但是能拿出來的首付款并不是很高。

樂有家數據

關于銀行是否會按指導價審批房貸，截止發稿前，時代財經并沒有得到銀行進一步的證實。

二手房已經降溫，中介門店在倒閉

雖然10月8日東莞才發布二手房指導價政策，但市場下行早已有跡象。

家住莞城區萬科?運河東1號的梁思琪（化名）告訴時代財經，早在9月底，她家小區附近已有3家中介門店倒閉，而且附近商業街也很是冷清。

時代財經了解到，萬科運河東1號是建成于2004年的小區，房價常在4萬元/平方米上下波動，因為屬于建設小學學區范圍內，且面積較小，所以受關注度較高。

作為高價小區的代表，萬科運河東1號并不在此次公布的218個小區名單里，但時代財經查詢發現，運河東1號最近的成交在今年1月份。從最近的3次成交來看，雖然價格波動不大，但時間間隔卻很長。

貝殼找房數據

據合富研究院數據，8月東莞的二手房成交量為2283套，同比下降8%，均價約1.9萬元/平方米，同比上漲18%。東莞二手房價一直處于上漲狀態，尤其今年5-7月漲勢明顯，全市二手房均價逼近2萬元/平方米，這也進一步推動了二手房指導價出臺的速度。

合富研究院數據

對于東莞二手房指導價的發布，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示“政策在預料之中”，因為8月2日東莞發布《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》中，就已明確提出“在二手樓盤網簽交易價格常態化發布基礎上，加快建立二手住房成交指導價發布機制”。

“東莞樓市很特殊，新增供地少，新房不夠買，在售庫存去化僅4個月左右。（購房者）買不到新房，自然會沖到二手房市場，導致二手房漲價。”李宇嘉認為，推出二手房參考價是必然的趨勢，政府發揮有形之手，供應市場基礎秩序，彌補市場缺陷的需要，從而實現穩定樓市的結果。