來源/柒財經

10月21日晚間，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（下稱萬達商管）向港交所遞交招股書，中信證券、摩根大通、瑞信擔任聯席保薦人。

萬達商管的前身是萬達商業，后者于2016年從港股退市。截至今年6月末，萬達商管在管萬達廣場有380個，其中274個的業主是其母公司大連萬達商業管理集團股份有限公司(下稱大連萬達商業)。

今年上半年，萬達商管收入、溢利分別為106.36億元（人民幣，下同）、6.56億元，其員工成本、分包成本合計占總收入的比重超30%，人力成本高企。

此次IPO前，萬達商管還與騰訊、螞蟻、碧桂園等投資者簽訂了對賭協議，其中保證2023年扣除非經常性損益的經審計凈利潤不低于94.6億元。

營收主要來源于母公司，有162個儲備項目

萬達商管為大連萬達商業或獨立第三方擁有的萬達廣場提供商業運營服務。獨立第三方主要包括業主、地方國有企業及金融機構等，與萬達商管根據項目凈收益分成。

截至2018年末、2019年末、2020年末，萬達商管在管萬達廣場分別有280個、323個、368個，其中分別有238個、252個、270個由大連萬達商業擁有。

根據弗若斯特沙利文資料，截至2020年末，按在管建筑面積算，萬達商管在全球以及中國的商業服務運營商中皆排名第一。截至今年6月末，萬達商管在管建筑面積為5420萬平方米。

▲ 截至今年6月末，萬達商管主要運營商數據

萬達商管的大部分收入由大連萬達商業擁有的項目產生，2019年、2020年、今年上半年，有關收入分別占同期商業運營服務收入的71.7%、67.9%及67.4%。

2018年、2019年、2020年，萬達商管分別實現收入110.23億元、134.37億元、171.96億元。今年上半年，其收入為106.36億元，同比增長42.71%，主要源于業務擴張。

萬達商管主要有兩種運營模式：租賃運營模式、委托管理模式。兩者管理范圍大體一致，所不同的是，租賃運營模式需要從業主處租賃物業，并將商業空間出租給商戶、收取租金。

截至今年6月末，萬達商管在管274個大連萬達商業的萬達廣場，均已采用委托管理模式，在管的106個獨立第三方萬達廣場中，有72個采用租賃運營模式。

今年上半年，萬達商管在委托管理模式下的服務營收66.51億元，占總收入的62.5%，較上年同期上升12.8個百分點。委托管理模式下，物業管理服務及增值服務是該公司主要收入來源。

同期，萬達商管在租賃運營模式下的服務營收39.85億元，占總收入的37.5%，商戶租金收入是主要收入來源。

截至今年6月末，萬達商管有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。

人力成本高，今年上半年毛利率42.4%

截至目前，萬達商管擁有約4.54萬名全職雇員，也就是說，平均每個萬達廣場有約120名。

同期，在全職雇員中，有物業管理、維修及保養人員有2.22萬名，招商營運人員1.55萬名。此外，該公司還向分包商外包安保服務、清潔及綠化服務。

2019年、2020年、2021年上半年，萬達商管員工成本占總收入比重分別為25.1%、18.9%、20.1%，分包成本占總收入比重分別為14.1%、12.8%、10.4%，高于能源費用、銷售及分銷開支等。

員工成本是萬達商管銷售成本、行政開支的主要組成部分。2019年、2020年、今年上半年，該公司行政開支分別為25.84億元、33.58億元、15.5億元，計入其中的員工成本分別占比77.7%、82.6%、82.1%。

招股書顯示，萬達商管維持或提升盈利的能力取決于能否控制運營成本，特別是員工成本、分包成本、能源費用等。且隨著業務擴張，公司職能人員可能持續增加。

總體來看，2018年、2019年、2020年，萬達商管溢利分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元，毛利率分別為41.3%、34.1%、36.9%。

今年上半年，萬達商管毛利率為42.4%，溢利僅有6.56億元，同比減少19.77%，主要因素是其他開支。

▲ 萬達商管2018年至2021年上半年的業績數據

同期，萬達商管其他開支為13.95億元，而2020年上半年該財務指標僅為1682.1萬元。其他開支包含出售附屬公司虧損。

今年3月，萬達商管向大連萬達商業出售的15家附屬公司虧損13.16億元，原因在于收取的對價與附屬公司資產凈值的差額。部分附屬公司錄得負債凈額，轉讓對價為零。

2019年、2020年、2021年上半年，萬達商管運營商業物業管理項目的附屬公司中分別有53家、65家、20家錄得虧損，分別虧損2.33億元、3.93億元、6690萬元，不包括相應年度未開業或新開業項目。

對賭協議：2023年扣非凈利需達到94.6億元

萬達商管的最終控股股東是王健林。截至目前，大連萬達商業直接擁有萬達商管約69.99%的股權，并通過關聯方間接持股約8.84%，王健林則擁有大連萬達商業52.68%的股權。

招股書顯示，本次IPO前，碧桂園、螞蟻、騰訊、中信資本等投資了萬達商管，股份轉讓協議日期集中于今年7月、8月。

以碧桂園為例，今年7月，碧桂園（香港）發展有限公司旗下的金逸環球有限公司、碧桂園香港控股有限公司分別收購萬達商管約1.79%的股份，每股成本為24.84元，總對價合計64.6億元。

根據協議，萬達商管2021年預估實際凈利潤及2022年、2023年扣除非經常性損益的經審計凈利潤須將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量股份或根據公式向投資者支付現金。

另據招股書披露，萬達商管將把本次募集的資金用于戰略投資和收購以獲取優質項目經營權、擴大商業運營服務業務以及增加在管商業廣場數量及在管建筑面積，以鞏固公司的行業領導地位等。