來(lái)源/大摩財(cái)經(jīng)

在政策和市場(chǎng)雙重高壓環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨了銷售艱難、利潤(rùn)下滑、債務(wù)承壓的多重困境，身處其中的房地產(chǎn)企業(yè)也如驚弓之鳥(niǎo)。

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在這過(guò)程中，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也集中下調(diào)了很多地產(chǎn)公司的信用評(píng)級(jí)。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)等三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)今年下調(diào)房企評(píng)級(jí)行動(dòng)累計(jì)超百次；10月單月就有30多家房企信用評(píng)級(jí)被下調(diào)；僅10月18日一天，穆迪就一口氣下調(diào)10多家房企信用評(píng)級(jí)或展望。

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不顧政策不斷吹暖風(fēng)，11月，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)似乎變本加厲。根據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)，被三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)或展望的房企名單包括融信中國(guó)、德信中國(guó)、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、世茂集團(tuán)、中南建設(shè)……不出意外，這份名單可能還會(huì)繼續(xù)拉長(zhǎng)。

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都是客觀的嗎？

一般而言，企業(yè)信用評(píng)級(jí)是綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對(duì)企業(yè)做出的不同等級(jí)的評(píng)定。

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在一位業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)在下行。在我國(guó)告別房地產(chǎn)依賴，消化房地產(chǎn)泡沫、降低房地產(chǎn)杠桿的過(guò)程中，一些企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約，甚至個(gè)別企業(yè)走向破產(chǎn)重整的境地確實(shí)難以避免。在這個(gè)過(guò)程中，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)不同企業(yè)的評(píng)級(jí)狀況進(jìn)行重新評(píng)估是正常的。

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然而，有些公司評(píng)級(jí)剛剛被調(diào)整過(guò)，公司的狀況短期并沒(méi)有明顯變化，甚至經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還有改善的情況下，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)繼續(xù)下調(diào)評(píng)級(jí)，就不能不讓人懷疑這些評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)背后的動(dòng)機(jī)了。

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以中南建設(shè)為例，10月12日，標(biāo)普將中南建設(shè)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”，給出的評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定。然而剛過(guò)一個(gè)月，標(biāo)普就進(jìn)一步下調(diào)中南建設(shè)評(píng)級(jí)至“B-”，并給出評(píng)級(jí)展望負(fù)面。

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實(shí)際上在這一個(gè)月內(nèi)，中南建設(shè)公布的第三季度報(bào)告顯示，相對(duì)半年度公司總負(fù)債率下降0.93個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率下降17.66個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款之后的負(fù)債率下降1.61個(gè)百分點(diǎn)，剔除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.08，增長(zhǎng)4.85個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)保障能力進(jìn)一步提高。10月中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售金額165億元，環(huán)比9月增長(zhǎng)29%。經(jīng)營(yíng)情況改善是評(píng)級(jí)調(diào)整的理由么？

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中南建設(shè)只是一個(gè)“縮影”。同時(shí)標(biāo)普還將世茂集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BBB-”下調(diào)至“BB+”；將雅居樂(lè)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)由“BB”下調(diào)“BB-”；將大唐地產(chǎn)評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。對(duì)于評(píng)級(jí)或展望下調(diào)，上述房企均表示不理解。

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是“馬后炮”還是別有用心？

境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)主體評(píng)級(jí)沒(méi)來(lái)由的下調(diào)也引來(lái)不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，客氣的認(rèn)為專業(yè)能力不足，屬于“馬后炮”。

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某房企IR負(fù)責(zé)人直言，在這次房地產(chǎn)的危機(jī)事件中，在所有相關(guān)機(jī)構(gòu)里，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力最被人們?cè)嵅　Ｔ跊](méi)有出問(wèn)題前，評(píng)級(jí)都是穩(wěn)定，出現(xiàn)問(wèn)題后才忙著調(diào)整評(píng)級(jí)，到底基于客觀和公正地分析，還是掩飾自己的無(wú)能？

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融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也曾回應(yīng)評(píng)級(jí)下調(diào)一事，認(rèn)為“這個(gè)是很荒唐的事”。孫宏斌表示：“他們不看我們項(xiàng)目，也不買我們房子，憑什么給我們?cè)u(píng)級(jí)，他們的評(píng)級(jí)對(duì)我們沒(méi)啥影響，就是發(fā)債有點(diǎn)影響。”

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對(duì)境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)無(wú)差別調(diào)整評(píng)級(jí)行為，目前也有不少房企表示出“抗議”。11月4日至9日，已有新力控股、祥生控股以及佳源國(guó)際控股要求標(biāo)普撤銷其長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。11月11日，標(biāo)普將佳兆業(yè)集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)由“CCC+”下調(diào)至“CCC-”，展望“負(fù)面”。隨后應(yīng)佳兆業(yè)要求，標(biāo)普撤銷了對(duì)其“CCC-”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。

若未來(lái)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不能讓業(yè)界信服，相信會(huì)有更多房企加入“撤銷評(píng)級(jí)”的隊(duì)伍。

隨著局勢(shì)變化，不少人開(kāi)始對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)調(diào)整評(píng)級(jí)背后的動(dòng)機(jī)產(chǎn)生更多疑問(wèn)，他們真的只是無(wú)能么？事實(shí)上，標(biāo)普等機(jī)構(gòu)混亂的調(diào)低評(píng)級(jí)行為，加劇了市場(chǎng)的情緒波動(dòng)，恐慌和焦慮蔓延，其他相關(guān)行業(yè)也開(kāi)始中招。

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11月9日，標(biāo)普表示，光明食品集團(tuán)的房地產(chǎn)敞口令其評(píng)級(jí)承壓，其認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)疲軟將顯著拖累光明食品的資產(chǎn)負(fù)債表，或?qū)忛喸摷瘓F(tuán)評(píng)級(jí)；此外，標(biāo)普還在近日的一份研究報(bào)告中指出，房企資金緊張或會(huì)導(dǎo)致城投企業(yè)信用質(zhì)量面臨弱化風(fēng)險(xiǎn)。