作者 | 武麗娟?來源 | 獨角金融?

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2021年的冬天，比往年更冷一些。而對于投資了房企理財產(chǎn)品的投資者，這個冬天更是難捱。

近年房企融資通道受限，發(fā)行理財產(chǎn)品成為業(yè)內(nèi)流行的融資手段。然而，今年下半年以來，理財產(chǎn)品違約的“暴風(fēng)雨”蔓延到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。繼多家房企旗下理財產(chǎn)品先后逾期兌付后，又有一家百強房企福建三盛集團被曝出內(nèi)部員工理財產(chǎn)品發(fā)生兌付危機。

盡管多數(shù)房企都鄭重承諾，堅決兌付每一分錢，但這個寒冬里，還是讓很多投資者慌了神。

更巧合的是，這些投資者中，很大一部分來源于房企內(nèi)部員工。他們的損失何時能挽回，一切還是未知數(shù)。

多家房企理財產(chǎn)品觸礁員工很受傷

12月21日，鳳凰網(wǎng)旗下自媒體“風(fēng)財訊”獲取一份約定高固定收益的《借款合同》，合同只寫明了“因乙方經(jīng)營需要，向甲方進行借款。”乙方為“福建三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，法人代表林榮濱。

合同內(nèi)容顯示，借款金額為10萬元，借款期限不滿3個月的，年化利率為8%；3-6個月（不含）為9%，6-9個月（不含）為12%，9-12個月（不含）為15%，滿12個月的為18%。合同規(guī)定的“固定付款日”為2021年6月30日、9月30日、12月31日和2022年3月31日。

來源：鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊

知情人士對“風(fēng)財訊”爆料稱，三盛集團目前只兌付了借款期限為6月內(nèi)的款項，（絕大部分員工）其后的款項至今未兌付。原本規(guī)定的是，員工可以選擇退款，但現(xiàn)在是既不付息、也不退款；原本許諾1-4級員工先退，后又說離職員工先退，現(xiàn)在不給說法也沒有退款。目前鼓勵員工采用“以房抵款”的方式兌付，房屋打了85折左右。

三盛集團創(chuàng)始于1988年，以橡塑發(fā)泡等實業(yè)起家，2001年在福建開始試水房地產(chǎn)，其地產(chǎn)運營平臺三盛控股（2183.HK）于2017年借殼上市后，三盛集團向上市公司注入大量地產(chǎn)資產(chǎn)。

2014年，三盛集團首次登榜“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”，2020年位列“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”第59位，至今已連續(xù)七年榮獲“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”稱號。

2018年底，三盛控股掌門人林榮濱喊出“三年雙千億”的目標(biāo)，即在2021年公司實現(xiàn)總資產(chǎn)、簽約收入過千億元。但數(shù)據(jù)顯示，2020年三盛集團的484億銷售數(shù)據(jù)距與2022年的千億銷售目標(biāo)相比還有較大差距，今年1-10月，三盛控股實現(xiàn)銷售額僅為334億元，比去年同期的345億元還要低。

近期，三盛控股頻現(xiàn)轉(zhuǎn)讓項目、高成本配售票據(jù)的系列操作，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是其增強流動性、防范資金風(fēng)險的舉措。半年報數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，三盛控股的現(xiàn)金短債比為1.7倍，剔除應(yīng)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，凈負(fù)債率仍高達126%。盡管只踩一條紅線，但這也無法掩蓋三盛控股財務(wù)緊張的事實。

近年來，三盛控股的利息支出明顯增多，2019年與2020年分別為15.53億元、23.14億元，但利息資本化占比較高分別為97.9%和97.4%。

對此，財經(jīng)評論員周正稱，利息資本化在房地產(chǎn)業(yè)雖很常見，但大部分房企該指標(biāo)占比一般為70%左右，較高的利息資本化率說明公司周轉(zhuǎn)率下降。

今年以來，包括奧園、寶能等多家房企紛紛爆出理財產(chǎn)品地震。

12月2日深夜，中國奧園在官網(wǎng)緊急發(fā)布了《致投資人的一封信》，承認(rèn)部分投資產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付的問題，并向投資人致歉，承諾一分不少地兌付本息。目前相關(guān)的基金和定融產(chǎn)品總額約為60億元，第三方公司管理的定融產(chǎn)品約24億元。

據(jù)“第一財經(jīng)”報道，中國奧園投資產(chǎn)品涉及投資人大概1500人，其中699人為奧園內(nèi)部員工及親友，人均投資約400萬元。

員工買自家理財產(chǎn)品，這在房企中已然不是秘密。高收益的利誘后，毫不猶豫的重金購買，最后卻被告知延期兌現(xiàn)。

恒大還問責(zé)懲處了6名提前贖回恒大財富投資產(chǎn)品的管理人員，確保一視同仁。其兌付共有3種方案：現(xiàn)金分期兌付、實物資產(chǎn)兌付、沖抵購房尾款兌付。

一位原當(dāng)代置業(yè)員工曾在投資者論壇公開透露，“基于對公司的信任，很多員工都購買了債權(quán)計劃職員寶。有些員工用存款購買，但受近幾年10%-15%的穩(wěn)定收益誘惑，有些員工甚至刷信用卡、借債購買來賺取利息差。整個公司的員工購買金額可能達到約7-8億，人數(shù)在500人左右，大多數(shù)員工的購買金額在10-50萬之間，管理層幾乎都在50萬以上。”

不過，當(dāng)代置業(yè)管理層應(yīng)允在今年年底之前將“職員寶”的本金歸還給員工。

一位地產(chǎn)界人士表示，類似“職員寶”的理財產(chǎn)品，本質(zhì)就是公司版的P2P，暴雷后利息沒了，本金想變現(xiàn)都是難題。高息理財?shù)娘L(fēng)險，一定要有承擔(dān)損失的心理準(zhǔn)備。

實際上，不少房企員工買自家公司的理財產(chǎn)品，一方面是因為高息的誘惑以及對公司的信任，另一方面也是無奈之舉。

9月底，雪球等論壇就曝出恒大每年向各地公司下發(fā)理財產(chǎn)品認(rèn)購指標(biāo)，按人頭強制攤派，如果沒法完成考核指標(biāo)，則會受到通報批評、降薪、扣獎金等處罰。

文旅地產(chǎn)品牌奧倫達部落的日子，一樣不好過。11月23日，文旅自媒體“旅界”披露了奧倫達部落·原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)理財產(chǎn)品到期未兌付、拖欠員工工資等諸多問題。

原鄉(xiāng)和海坨山谷是支撐奧倫達部落品牌形象的標(biāo)志性項目。有投資者購買了300萬元理財產(chǎn)品，今年7月份到期，但無法兌付，給出的解決辦法是“買房抵房款”。還有投資人去年8月買了海坨山谷同創(chuàng)康養(yǎng)4.0卡的100萬元理財產(chǎn)品，當(dāng)時說法是“存滿一年，可以享受6%的利息。”現(xiàn)在兌付時間已經(jīng)到期，項目負(fù)責(zé)人卻給投資人開會說，“資金鏈斷裂，正在融資找投資人接盤”，相關(guān)理財產(chǎn)品會從2022年到2023年分期退還。

如今被套的投資人擔(dān)心，他們的理財本金有可能血本無歸。

兌付進行時

今年以來，融資、預(yù)售資金等從嚴(yán)監(jiān)管政策，疊加評級機構(gòu)下調(diào)行業(yè)預(yù)期，越來越多的房企難以獨善其身。

從9月13日恒大理財產(chǎn)品違約后發(fā)布兌付公告開始，佳兆業(yè)、中國奧園等地產(chǎn)公司陸續(xù)公布兌付方案，也都給出了不同處理結(jié)果，主要提出展期償還和實物資產(chǎn)兌付兩種方案。

恒大還問責(zé)懲處了6名提前贖回恒大財富投資產(chǎn)品的管理人員，確保一視同仁。其兌付共有3種方案：現(xiàn)金分期兌付、實物資產(chǎn)兌付、沖抵購房尾款兌付。

三盛集團對借款逾期的兌付方案主要為實物兌付。據(jù)“風(fēng)財訊”消息，兌付方式具體為：員工理財金額足夠抵扣公司房源的，可以去營銷部抵扣房子進行登記；金額不足的，可以將理財產(chǎn)品份額轉(zhuǎn)讓給同事，讓他們?nèi)ゲ僮鞯址浚还疽苍试S員工將份額拼在一起，按照“按份共有”的方法去抵房。

不過，該兌付方案的形式為口頭傳達而非內(nèi)部發(fā)文。而且，據(jù)知情人爆料，目前三盛集團內(nèi)部，85%員工已經(jīng)同意了公司提供的85折抵房方案。

而寶能集團的兌付進度中途波瀾再起。12月8日晚間，寶能集團官宣了此前承諾的理財產(chǎn)品細(xì)則版兌付方案，即日起組織對指定理財產(chǎn)品底層資產(chǎn)的收購，全部用于兌付，最晚收購時間不超過2022年6月30日，并且將組織提供總價值不少于50億元、具有較高投資回報率、可過戶或變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和權(quán)益供投資者自由選擇。

至于兌付進度計劃，寶能集團承諾，滿足投資者每月不少于3萬元的款項分配，確保投資者至2022年2月28日兌付總額不低于20萬元、至2022年4月30日兌付總額不低于50萬元，剩余款項不晚于2022年6月30日組織兌付。

不過，據(jù)自媒體“國朝預(yù)警”消息，寶能旗下六大基金公司次日晚發(fā)布聲明，并不認(rèn)可此方案，稱兌付方案未與管理人溝通，未經(jīng)管理人同意，對于涉及產(chǎn)品底層資產(chǎn)收購事宜與事實不符。

中國奧園同樣制定了現(xiàn)金分期和實物資產(chǎn)兌付方案。現(xiàn)金分期兌付即按照合同約定本息足額兌付，除此之外，還追加總貨值不低于90億元的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)用于實物兌付。對于延期兌付的本金，中國奧園承諾，將按照年化6%利率向投資者支付逾期利息。

在《致投資人一封信》中，中國奧園有一段承諾值得注意：為保障和加快兌付進度，公司鎖定部分銷售價格好、流速快的優(yōu)質(zhì)項目，銷售回款歸屬于集團歸集權(quán)益部分的30%或項目處置后凈現(xiàn)金流的30%，歸集到投資產(chǎn)品還款監(jiān)管專戶，專項用于本息兌付。

不過，保兌付的基礎(chǔ)是公司正常運營以及相關(guān)資產(chǎn)的正常出售。

11月中旬，奧園公告披露以9億港元出售香港羅便臣道若干物業(yè)，目前也在就境外其他相關(guān)資產(chǎn)處置洽談合作伙伴，意向資產(chǎn)涉及香港、澳洲、加拿大等地的項目。

除此之外，房企們亦在積極處置相關(guān)資產(chǎn)。

11月12日，陽光城旗下的華冕財富延期兌付后，針對已到期產(chǎn)品給出2種方案：要么分期付款，要么由各地區(qū)公司提供已獲取預(yù)售證、可供兌付的全資項目實物資產(chǎn)供投資人選擇，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等，這與恒大財富的處置方式如出一轍。

為了盡快解決流動性危機，寶能集團已經(jīng)在抓緊處置包括前海人壽在內(nèi)的10余項核心資產(chǎn)。

房企理財困局背后的暗雷

所有的風(fēng)暴并非毫無征兆。

2016年左右，在P2P熱潮下，因為門檻低，募資能力強，地產(chǎn)公司也開始紛紛布局互聯(lián)網(wǎng)金融。

隨著行業(yè)強監(jiān)管，2020年“三道紅線”的政策出臺后，房企表內(nèi)融資能力、杠桿比例受到約束，地產(chǎn)公司又在第三方財富管理公司洗牌中尋求機遇。

而地產(chǎn)系財富公司的理財合同大同小異。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)一般包括募資總規(guī)模、起投額、投資期限和預(yù)期年化收益率。產(chǎn)品各相關(guān)方包括發(fā)行方(即融資方)、承銷商、受托管理人、擔(dān)保方和備案機構(gòu)。

值得注意的是，很多房企兜售的理財方案中，融資方、擔(dān)保人、托管人及銷售方，都疑似其關(guān)聯(lián)公司。

比如鴻坤地產(chǎn)旗下鴻坤財富發(fā)行的產(chǎn)品，通過旗下兩子公司作為融資方和擔(dān)保方，募集的資金用來補充公司的流動資金，最終用于地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。

據(jù)《證券時報》報道，鴻坤財富理財經(jīng)理任偉良(化名)介紹到：“我們的固收(理財產(chǎn)品)投的全部都是鴻坤自己的地產(chǎn)項目或者產(chǎn)業(yè)的項目。”鴻坤財富2020年通過這類固收理財產(chǎn)品募集了50億元，今年到8月已經(jīng)募資30多億元。

而奧倫達部落海坨山谷的操盤方——張家口海坨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2016年7月，天眼查數(shù)據(jù)顯示其風(fēng)險等級為高級。今年8月-9月，該公司因未按時履行法律義務(wù)而被赤城縣人民法院強制執(zhí)行五次，執(zhí)行標(biāo)的從253萬元到86萬元不等。

該公司的股權(quán)鏈條也相當(dāng)復(fù)雜。獨角金融根據(jù)天眼查，梳理其股權(quán)路徑圖如下：

制圖：海坨山谷開發(fā)商股權(quán)路徑圖

上海申浩(南通)律師事務(wù)所的陸雷律師表示，自融缺乏在法律上的概念認(rèn)定。《債務(wù)融資工具有關(guān)事項規(guī)范通知》嚴(yán)禁發(fā)行人“自融”，即發(fā)行人不得直接認(rèn)購，或者實際由發(fā)行人出資，但通過關(guān)聯(lián)機構(gòu)、資管產(chǎn)品等方式間接認(rèn)購自己發(fā)行的債務(wù)融資工具，認(rèn)購資產(chǎn)支持票據(jù)及其他符合法律法規(guī)、自律規(guī)則規(guī)定的情況除外。

陸雷律師認(rèn)為，大房企的理財最近偏向于內(nèi)部集資，采用幾個員工組合購房的形式，利息以退房支付補償?shù)男问椒颠€。員工往往認(rèn)為，假若不能返還，至少還有房產(chǎn)，但風(fēng)險在于這種顯然不是以居住為目的購房，很難享受到優(yōu)先權(quán)。

因此對于這類集資，一定要關(guān)注到項目公司破產(chǎn)的可能性。對于高息理財，中小投資人還是保持警惕，以不參與為主。

曾是投資者眼中高回報的理財手段，到現(xiàn)在卻成了堵在心中的那根刺。房企能否渡過艱難時刻，返還投資款?你身邊有購買房企理財產(chǎn)品的人嗎?留言一起討論!

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