文 /胡也遠(yuǎn)? ?原創(chuàng)首發(fā) /金角財(cái)經(jīng)

地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一輪徹底重新洗牌。

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前幾天，人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

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從這個(gè)文件的名稱也能看出來，這份文件的目的，是要加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清。

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房企們風(fēng)雨飄搖已經(jīng)不是秘密，在行業(yè)震蕩的時(shí)候，兼并重組、大魚吃小魚，甚至是虎口奪食都很常見。最經(jīng)典的，當(dāng)屬2017年萬達(dá)甩賣旗下資產(chǎn)自救，而富力和融創(chuàng)接手時(shí)也都從腰包里掏出不少資金。

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如果說此前的地產(chǎn)企業(yè)并購還是市場(chǎng)自發(fā)的行為，這一次則是由行政部門給金融部門下指令——讓銀行業(yè)把資金拿出來，讓優(yōu)質(zhì)房企能夠有錢去買項(xiàng)目。

顯而易見，房地產(chǎn)企業(yè)將要出現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱”的場(chǎng)面。誰是被吃的魚，誰是吃魚的貓？

房企們，監(jiān)管叫你去買項(xiàng)目啦

金融機(jī)構(gòu)出手“救援”房企，并非沒有先例。

2008年，恒大遭遇資金危機(jī)，此后經(jīng)香港富豪圈搭線，從香港商界以及海外投資機(jī)構(gòu)獲得共計(jì)6億美元的私募股權(quán)投資。其中，中東某國家投資局投資1.46億美元，獲得恒大3.8%的股份。

2018年7月30日，中國平安以137.7億元價(jià)格收購華夏幸福19.7%的股權(quán)，成為其第二大股東。2019年4月9日，中國平安又再次斥資42.03億元受讓華夏幸福5.69%股權(quán)。

在房企陷入危機(jī)時(shí)，從金融機(jī)構(gòu)獲得融資是解救自身的首選方法。縱觀這幾次融資，事實(shí)上都是金融機(jī)構(gòu)下場(chǎng)直接投資，并且收購對(duì)象都是企業(yè)股權(quán)。

但這一次則大為不同，通知中強(qiáng)調(diào)，被兼并收購的對(duì)象應(yīng)為項(xiàng)目，而不是企業(yè)股權(quán)。

比如說，A地產(chǎn)公司出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，那么可以由自身經(jīng)營狀況良好的B地產(chǎn)公司從其手中收購優(yōu)質(zhì)的樓盤項(xiàng)目，并且金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為其提供必要的貸款支持。

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但如果B公司買的不是項(xiàng)目，而是A公司的股權(quán)，那就拿不到錢。

這個(gè)條件的設(shè)置自有其深意。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，并購的目的是要化解困難房企的項(xiàng)目，包括有可能會(huì)出現(xiàn)爛尾的住房項(xiàng)目等。但從標(biāo)的物來看，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的房企手中所持有的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才是交易對(duì)象，這意味著，房企將不能趁機(jī)剝離劣質(zhì)資產(chǎn)，把包袱甩給別人。

但還有一個(gè)疑問，為什么不直接讓金融機(jī)構(gòu)向出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)投資，而是要通過定向發(fā)放貸款給優(yōu)質(zhì)房企，繞道完成項(xiàng)目處置？

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我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行預(yù)售制，大部分房企的樓盤都是先把房子賣出去，一兩年后才能交付。一旦房企出現(xiàn)債務(wù)等資金危機(jī)，就有可能出現(xiàn)爛尾樓，進(jìn)而產(chǎn)生負(fù)面的社會(huì)影響。

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而將資金投資給房企之后，金融機(jī)構(gòu)也好，監(jiān)管部門也罷，都難以掌控資金的實(shí)際用途，無法保證資金真的會(huì)被用來蓋房子，而不是被拿去還債。

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因此，銀行業(yè)等金融機(jī)構(gòu)把資金借給有實(shí)力的房企，由他們把出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的房企手中的好項(xiàng)目買回來，讓樓盤能夠繼續(xù)蓋下去，防止出現(xiàn)爛尾樓的情況。

這或許將導(dǎo)致一輪前所未有的地產(chǎn)企業(yè)大分化，并且是在官方意志主導(dǎo)下的分化。

地產(chǎn)企業(yè)大分化

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在房地產(chǎn)業(yè)界，要化解房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)事件，并購是很重要的手段。

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2017年，萬達(dá)深陷“股債雙殺”危機(jī)，銀行抽貸，債務(wù)壓頭，此后，萬達(dá)將萬達(dá)廣場(chǎng)與酒店打包出售給融創(chuàng)與富力集團(tuán)，這場(chǎng)“世紀(jì)大并購”是中國地產(chǎn)史上重要的一筆。

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萬達(dá)因此度過了最危險(xiǎn)的時(shí)刻。2020年胡潤富豪榜上，王健林以1200億身價(jià)殺了回來。

風(fēng)險(xiǎn)房企出售項(xiàng)目，可以回流資金，緩解流動(dòng)性壓力。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截止2021年9月10日，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例共554起，平均每天超過兩起。涉及交易總額達(dá)1537.56億，其中，單筆并購超過50億元的有5起，超過100億元的則有3起。

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這些并購案例中不少標(biāo)的都是物業(yè)企業(yè)。9月20日，碧桂園以約100億的價(jià)格收購了富力物業(yè)100%股權(quán)，此外，還以33億收購了花樣年物業(yè)100%股權(quán)，以48.5億收購了藍(lán)光嘉寶物業(yè)64.62%股權(quán)。

并購帶來的一大作用，便是馬太效應(yīng)的加劇。

圣經(jīng)《新約·馬太福音》中有一個(gè)故事，講的是“凡有的,還要加倍給他,讓他有余;凡沒有的,連他有的也要奪走”。中國老子也有類似的思想：人之道，損不足而奉有余。

這些都可以用一句話來解釋：強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱。這正是未來的地產(chǎn)界可能出現(xiàn)的局面。

《通知》中的意思很明顯，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購一些出險(xiǎn)和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

注意，出錢買項(xiàng)目的是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，賣的項(xiàng)目，也是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。這意味著，安全的房企將有機(jī)會(huì)抄底，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)房企和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的進(jìn)一步集中。

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可以預(yù)見的是，地產(chǎn)企業(yè)的大分化即將到來。

市場(chǎng)上這樣的項(xiàng)目并不少。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前違約及違約風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)在2018年后開盤、且權(quán)益比例超過50%的項(xiàng)目共1571個(gè)，規(guī)劃建筑面積約7.5億平方米。企業(yè)違約事件發(fā)生后，其中有相當(dāng)比例的項(xiàng)目已經(jīng)停工。

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但安全的房企卻沒有多少興趣接手這些風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目。

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要知道，今年的房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控下，已經(jīng)發(fā)生了一些本質(zhì)上的變化。

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一是“三道紅線”收緊房企杠桿擴(kuò)張上限。房企融資擴(kuò)張的路幾乎被堵死。今年3月，浙江湖州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求對(duì)購地資金來源進(jìn)行穿透式審查，嚴(yán)禁非自有資金購地。融資渠道被堵，融資來的錢甚至還買不了地了。

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其次，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不再。今年9月，按照往年的行情來說本應(yīng)是“金九”旺季，然而，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前100房企全口徑銷售金額同比下降近四成，出現(xiàn)環(huán)比約6%的下降，表現(xiàn)甚至不如淡季。市場(chǎng)越是往下，購房者的觀望情緒越是濃厚。

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第三，房企信用風(fēng)險(xiǎn)壓力在加大。2021年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)的暴雷聲音此起彼伏，購房者和房企之間信任關(guān)系已經(jīng)被打破，讓預(yù)售回款難度進(jìn)一步加劇。

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整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈條，在一定程度上陷入一種“惡性循環(huán)”。

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國家隊(duì)即將出手？

今年下半年以來，被風(fēng)險(xiǎn)房企擺上貨架的各類項(xiàng)目，大部分都遭受“冷遇”，即便打折出讓，感興趣者也極少。

原因不外乎兩點(diǎn)：一是項(xiàng)目本身不夠好，二是接盤的也要先考慮自保。

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8月10日晚間，中國恒大公告，公司正在接觸幾家潛在獨(dú)立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn)，包括但不限于出售公司上市附屬公司恒大汽車和恒大物業(yè)的部分權(quán)益。8月11日，有市場(chǎng)消息稱，中國恒大在考慮將旗下恒大物業(yè)部分股權(quán)出售給由萬科牽頭組成的一個(gè)財(cái)團(tuán)。

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但在萬科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科總裁祝九勝稱，“這是緋聞，與恒大是過往有項(xiàng)目層面合作，最近幾個(gè)月也有接觸和探討，但目前沒有實(shí)質(zhì)性合作”。

祝九勝表示，合作的效果要靠客戶檢驗(yàn)，假設(shè)收購到不良資產(chǎn)，給股東帶來不可承受的影響，這個(gè)是我們需要特別防范的問題。

更深層的問題是，現(xiàn)在還有誰能買得起項(xiàng)目？

通知中說，鼓勵(lì)大型民營企業(yè)、央企和國企并購存在困難的房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以市場(chǎng)化方式出清風(fēng)險(xiǎn)。

可見買家是要以大型民營房企和央企、國企為主，但民營房企們大部分都踩在三道紅線的邊緣，暫時(shí)的安全的也不打算輕舉妄動(dòng)了。

2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上融創(chuàng)中國董事會(huì)主席、執(zhí)行董事孫宏斌在被問及收并購市場(chǎng)時(shí)還直接表示，目前基本不存在收并購市場(chǎng)。

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融創(chuàng)明確表示，融創(chuàng)的發(fā)展重心不再是規(guī)模增長。“目前所有的企業(yè)無論你開什么價(jià)，我都是沒有辦法并購的，因?yàn)槲疫€要同時(shí)并購你的債務(wù)。”

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連買了好幾家物業(yè)公司的碧桂園服務(wù)，也宣布未來6個(gè)月內(nèi)不會(huì)進(jìn)行對(duì)價(jià)超過2億元的重大資產(chǎn)收購交易。

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市場(chǎng)上能出手的，幾乎只剩下了國企、央企等國家隊(duì)。

而即便是他們，也同樣要考慮自身的債務(wù)規(guī)模問題。

2021年，是房企的新一輪償債高峰期，房地產(chǎn)行業(yè)信用債余額總量為17419.13億元。這意味著，風(fēng)險(xiǎn)房企要想辦法還錢，安全的房企也要精打細(xì)算，保證償債能力。

即便是金融機(jī)構(gòu)提供資金支持，企業(yè)在進(jìn)行并購時(shí)仍然要面臨“三道紅線”的束縛，考慮收并購項(xiàng)目帶來的被動(dòng)負(fù)債，會(huì)不會(huì)計(jì)入“三道紅線”。

可以說，隨著“三道紅線”的到來，地產(chǎn)收并購市場(chǎng)的“黃金”期也隨之終結(jié)。

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由此來看，《通知》是要給房地產(chǎn)企業(yè)出清風(fēng)險(xiǎn)提供金融支持，但房企的信心、購房者的信心卻沒那么容易恢復(fù)，結(jié)構(gòu)性的壓力仍然繼續(xù)存在。

參考資料：

《2021，地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了這么多重要的收并購》投拓江湖

《房地產(chǎn)收并購啞火，供大于求的二手市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)不再》第一財(cái)經(jīng)