作者/小迪??編輯/銀角? 來源/金角財經

被核查風波按下暫停鍵的廣州舊改終于重啟，但已經從D檔換成L檔。

12月18、19日，番禺區明經村分別召開了兩次會議，通報村里的舊改要暫緩3年，開發商上海升龍集團為此支付3000萬元的補償款。村委會宣稱，項目暫緩的原因是“政府政策變化”。明經村之外，廣州舊改核心城區黃埔也有多個舊改項目暫緩。

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這項“政策變化”指向今年8月住建部下發的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》【建科（2021）63號文】。這則通知明確，反對大拆大建，急功近利，隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐古樹，變相抬高房價，提高生活成本，產生了新的城市問題。

63號文

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10月，廣州各區共119個舊改項目也進入了核查階段，多個舊改項目停滯。

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10月20日，廣州住建局發布關于對《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》公開征求意見公告。這也是63號文后第一份城市跟進文件。

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這份意見稿指出，廣州將以不脫離實際，杜絕運動式、盲目實施城市更新，不沿用過度房地產化的開發建設方式，堅持分區施策、分類指導，系統推進城市更新，過往“跑馬圈地式”的城市更新推進模式將暫緩。

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換句話講，廣州的城市更新將進入程序更嚴格、周期更長的慢速時代。

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12月15日，中央紀委國家監委網站發布通報，就廣州城市更新中3000棵榕樹被砍，對10名相關領導干部嚴肅問責，免除5名官員職務，并停止廣州文明城市資格一年。

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這份63號文猶如潑向廣州如火如荼的拆遷運動的一盆冷水。和國內其他城市一樣，進入舊改冷靜期的廣州，決心一如既往，但挑戰更甚從前。

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畢竟，舊改，對這座城市太重要了。

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“去地產化”下的房企大撤退

廣州城市更新最顯著的異常信號是“國進民退”——私營開發商集體逃離，國企接盤。

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12月3日，雪松控股退出子公司雪松文化旅游有限公司，科學城城市更新集團（下稱“科學城集團”）成為雪松文化持股100%的大股東。

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根據天眼查，雪松文化子公司雪城投資全資持有的廣州景騰房地產投資公司是廣州最大舊改項目黃埔區何棠下村的開發商。

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而科學城集團是廣州市政府批準成立、廣州開發區國資局授權經營的國有獨資公司，也是廣州開發區最早成立的國有企業之一。這家巨無霸企業已經對外投資129家企業，間接持股1000家公司，集團總資產超過780億元。

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此前，科學城集團也從遭遇嚴重的流動性危機的寶能手中接過了楓下村的舊改項目。

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科學城集團，在黃埔區舊改的私營開發商大撤退中扮演著“白衣騎士”的重要角色。目前在黃埔區知識城的舊改項目中，科學城集團介入比例接近40%。

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科學城集團之外，10月，黃埔區滄聯聯社通過其公眾號“廣州黃埔滄聯城市更新”發布公開信，聲明其已在7月底與恒大地產集團解除滄聯舊改項目的相關合作。接手該項目的是廣州高新區投資集團。7月，恒大名下的黃埔區廟頭舊改同樣迎來了廣州城投的加入。

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6月，舊改“狂魔”升龍集團旗下的廣州嘉龍置業因未能按期完成2018年簽訂的夏園社區舊改項目服務合同，被夏園股份經濟合作社“踢出局”，接盤的同樣是國企廣州開發區投資集團。

夏園社區解約表決書（圖源：拆神）

國企到來，讓很多人在動不動就爆雷的地產行業中看到曙光，遍布廣州的舊改項目終于找到了壓艙石。

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實際上，在這層意義之外，如同63號文中所提，國企的入局更是促進城市更新“去地產化”，回歸政府主導的第一步。

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今年8月，在63號文出臺后，廣州就有一份國企全面參與舊改項目的相關文件流出。這份文件中明確提到，鼓勵區屬城市更新公司參與城市更新各個階段的開發，并指出國企參與舊村改造的四點必要：

1. 有利于全市統籌，形成全市更新工作“一盤棋”；

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2. 有利于科學有序，有效調控改造節奏，控制風險，提高舊村改造項目審批效率；

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3. 有利于市區協同，發揮國企融資優勢，確保項目穩定，降低融資成本；

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4. 做大做強功能型國企，支持重大基礎設施建設。

總結下來，就是國企全面參與舊改項目，有助于城市的整體規劃，保障舊改項目順利完成。

苗頭早已出現。

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3月，廣州日報刊文《激活存量成城市更新核心考題》，文中指出，在廣州探索和推動的城更項目中，市屬國企土地資源整合、全周期管理模式成為新亮點。

廣州日報2021年3月13日要聞版面

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這種全周期管理的目的，是讓管理實施者統籌考慮片區開發的整體效益，舊城舊村舊廠成片連片整體開發；在傳統策劃、規劃、建設、管理的基礎流程上，更加注重后期運營效益，以結果為導向，提前考慮后期片區產業運營的市場問題。

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當時，廣州市政府已經在聚龍灣片區的舊改項目中試水國企帶動、全面改造的模式。

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現下國企大規模入局舊改，更像是聚龍灣舊改試點之后的進一步普及。從這個進度看，國企央企全面介入廣州的舊改項目，不會太晚。

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沒錢，也無錢可賺

眼下，流動性危機正在房地產行業中持續蔓延，并且規模越來越大。這些爆雷的房企，將危機傳導到城市建設的每一個神經末梢。

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過去，舊改雖然投入大、難度大、周期長，但因為拿地成本低、地段好、利潤高，又與民生福祉地方政績掛鉤，一直深受開發商青睞，重倉舊改的不在少數。

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和訊房企數據顯示，六成top50房企布局城市更新項目。克爾瑞數據顯示，2021年上半年top10房企城市更新項目占其總土儲的5.69%~24.8%。

彼時還財大氣粗的開發商，在舊改項目中表現慷慨，投資數額動輒百萬。今年1月，奧園拿下廣州荔灣東塱村總用地面積95.16萬平方米的舊改項目，計劃投入131億元改造，今年11月，不堪重負的奧園引入世紀金源。在前文提到的廟頭項目中，恒大也曾計劃投入90億元。

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這也就導致在房地產集中爆雷的當下，舊改成為重災區之一。

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在恒大爆雷后，廣州高新區投資集團從其手中接過滄聯舊改項目之前，滄聯股份經濟聯合社在致社區全體居民的公開信中就提到，恒大負面消息對舊改工作產生了不好的影響，社區要求誠業公司終于和恒大的項目合作。

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恒大隨后發布聲明，公司確有困難，歡迎國企“帶薪輔助”。

恒大聲明

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沒錢，舊改項目開展不下去，房企手里原來的香餑餑就成了燙手的山芋。

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除了上文提到的開發商，時代地產退出黃埔橫逕、重崗舊改；奧園在為知識城旺田、新村尋求買家，甚至荔灣東塱等已經招商的舊改項目也被重新擺上貨架。

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但流動性危機，興許只是其次，舊改的高投入曾經意味著高利潤，但現在，讓私營開發商集中逃離的原因，還是在于舊改已無錢可賺。

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根據愛德地產研究院數據，佳兆業在深圳舊改項目的毛利率50%左右，在廣州約40%，而奧園曾披露其在廣州和珠海的城市更新案例，項目毛利率超30%，凈利率超15%，盈利能力顯著高于招拍掛項目的5%-8%。龍光管理層也曾指出，舊改項目貢獻的核心利潤超過20%。

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這樣的高利潤，必須建立在“大建”之上。

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而為了防止大拆大建，63號文中給城市更新劃出“四道紅線”——

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1. 老城區更新單元或項目內拆除建筑面積不大于現狀的20%；

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2. 拆建比不宜大于2；

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3. 居民就地、就近安置率不宜低于50%；

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4. 城市更新中涉及的新市民、低收入困難群眾等重點群體的租賃住房，租金年度漲幅不超過5%。

以廣州最有名的獵德舊改項目為例，該項目改造工程占地面積約14萬平方米，總建筑面積約93萬平方米，其中地下室約23萬平方米，拆建比達到6.6。

這意味著，新的拆建比限制將大大壓縮開發商的利潤空間。

一個確定的趨勢是，舊改正在大步走向“公益化和薄利化”。結構性的利空擠走了以逐利為主要目標的私營開發商，國企央企接手或許也是為了保護舊改。

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而舊改之外，在今年第三輪集中土拍中，廣州拍賣13塊土地，三塊流拍，在成功拍出的土地中，城投拿地9塊，非國企拿地塊數僅為1，幾乎絕跡。

從更大的層面講，私營地產開發商，在廣州的存在感正在變得越來越低。

這樣的變化也正在其他城市發生。如深圳第三次集中土拍中，11塊成交土地僅有2塊被非國企拿走，而在11月佳兆業爆雷之后，也曾傳出華潤置地等央企正在洽談介入其手中的舊改項目。

舊改之“重”

對于一座城市而言，城市更新意味著更多的建設用地。

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不得不承認的是，盡管今天互聯網已經非常發達，但土地依舊是幾乎所有產業的基礎要求。

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大型城市多有用地焦慮，廣州尤甚。

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2013年2月，廣州市國土房管局會同十二個區縣政府和市發改、經貿、規劃、建設、林業等相關職能部門，舉辦一個廣州市新型城市化發展2013年重點建設項目用地對接會。

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會上公布了一些新數據——到2020年，廣州市建設用地總規模為1772平方公里，2011年現狀建設用地已達1682平方公里，未來9年可新增 建設用地僅90平方公里。換句話說，平均每年可新增建設用地僅10平方公里。

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用地規模限制導致城市保障重點項目落地難。前一年全市150個重點項目中，有13個項目未能成功落地開展。

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轉戰存量土地是必然的選擇——過去的城市規劃不當，廣州在城市擴容的過程中，形成了許多城中村。這些地段核心的城中村成為城市用地擴展的重點。

廣州大塘村，不遠處便是廣州地標“小蠻腰”

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但是，自2009年廣州出臺第一條城市更新管理辦法，到2018年十年的時間里，廣州一共僅成功改造10個村。

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為了加快舊改，廣州頒布了一系列政策，鏟平障礙。

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2018年5月開始，廣州實行城中村改造項目公開招標合作企業。這年9月，黃埔區獲批成為廣東省“三舊”改造改革創新試點區。2019年，黃埔區、廣州開發區出臺“城市更新10條”政策，確定“快批、快拆、快建”的舊改方針，提出“先拆后建、以拆促建、拆建并舉”三點原則。

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2020年，黃埔區實行“先拆后批”模式，而在今年7月，就是63號文件頒布的一個月前，廣州市住建局發布了《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》，提出安置補償協議簽訂人數占比達到95%的舊改項目，市場主體與未簽約物業權利人經過充分協商仍協商不成的，可以向項目所在地的區人民政府申請，調解不服的，由作出裁決的區人民政府申請人民法院強制執行。

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在政策的推動下，廣州舊改進度突飛猛進。據界面新聞不完全統計，今年1月1日－12月8日，廣州啟動公開招商的舊村改造項目一共有60個，相比去年全年公布的近30個項目翻了一倍。

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黃埔區城市更新10條

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用地焦慮，歸根結底是產業焦慮。

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廣州是四個一線城市中最依賴房地產的城市。根據勾股大數據，2020年，廣州土地財政依賴度（土地出讓金收入/一般公共預算收入）為150%，位列全國嚴重依賴土地財政主要城市第五，前四個分別是佛山、長春、南京和武漢。而同為超一線城市北京、上海和深圳的土地財政依賴度則為36%、42%和27%，土地財政依賴程度均遠低于廣州。

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2020年中國主要城市土地財政依賴度排行榜（來源：勾股大數據）

北上深新興產業貢獻的多元收入，決定了這些城市在這場地產雷暴中有更大的承壓能力。2020年，北京全市擁有國家高新技術企業數量高達2.8萬家，比排名第二和第三的分別是深圳和上海，分別為1.8萬家和1.7萬家，而廣州的國家高新技術企業數量為1.1萬家，排名第四。數據顯示，2020年中關村科學城高新技術企業總收入突破3萬億元，而廣州全市的高新技術企業總收入僅為1.5萬億。

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而對廣州來說，舊改正是其走向產業更新的起點。

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有房企舊改人士向財新表示，廣州市希望重點打造人工智能、高端制造、生物醫藥、金融服務等產業，各區政府都在這些類別上發力。在市一級的舊改招商指引中，“引入世界500強”屬于“可選項”；到了區一級，可選項就有可能變成“必選項”，甚至會要求世界500強企業直接來建設項目總部。

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以科學城集團接手的楓下村為例，楓下村域范圍布局了知識城四個產業組團中的一個：新材料新能源及集成電路產業組團，已引入粵芯半導體、創維智能產業創新基地、寶能動力電池等項目。

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而黃埔區湯村舊改項目則臨近小鵬汽車智能網聯汽車智造基地，湯村未來將建設為該基地員工定向定制的配套住宅。

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然而，舊改周期被拉長，意味著新興產業的落地也可能面臨延期，這無疑加重了廣州的產業焦慮。

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這座城市，該如何在一聲聲雷暴中，維持鞏固自己超一線城市的高速成長，成了眼下最亟待解決的問題……

題圖來源：沙步村記錄@細鵬拍攝