作者 | 丁一?編輯 | 付影?來源 | 獨角金融

當地產信托成行業違約重災區，以往與房企合作密切的信托機構日子更是難捱，其中“信托一哥”中信信托，2021年“踩坑”地產事件也浮出水面，而虎年伊始就有一線地產項目延期，涉及金額近60億元。

房地產業務收縮已是趨勢，隨著2021年信托機構業績的公布，中信信托經營幾何、受地產信托的影響又有多大？轉型路上的中信信托未來將在哪個賽道奔跑前進？

60億信托計劃尋求展期

中信信托披露，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”所募集資金的最終用途是支持深圳龍崗深港國際中心綜合體項目項下地塊10二期公寓項目、地塊1一期商辦項目的開發建設。

根據投資人所提供的資料，該項目的信托計劃于2020年7月17日成立，募集規模為87億元，目前存續規模59.94億元，信托期限不超過36個月，分為ABCDE類產品。

截至2021年年底，上述信托計劃的A類和B類約25億元的產品兌付都還算順利，但最新于2月17日到期的為C類，目前仍剩余13.8億元，加上利息約14億元未兌付。另外還有合計47億元將于今年4月-8月陸續到期。目前來看，上述信托計劃的涉事房企世茂集團約60億元選擇展期。

如果這筆信托計劃不能如期兌付，除了讓外界懷疑中信信托的風控能力外，對其后續信托項目的開展也有一定的阻力。目前，中信信托也在與投資人積極溝通，防止事態惡化，而世茂集團高管與該信托投資人表示展期兩年，一方面也在努力引入國資，以促進項目的推進。

圖片來源：《第一財經日報》

去年“踩坑”5起地產信托

作為信托及私人銀行代銷品中的香餑餑，地產信托如今受個別房企流動性危機的影響，近來卻違約事件不斷發生。

公開信息顯示，2021年，地產信托項目全年違約規模達917.11億元。光是今年1月份，涉及金額就高達55.79億元，排名第一。

2021年，中信信托有近10款信托計劃出現風險情況，其中5款地產信托產品違約，分別是九通基業貸款集合資金信托計劃、信頤1號債權投資集合資金信托計劃、皇庭廣場經營性物業貸款集合資金信托計劃、以及嘉和118號恒大貴陽新世界集合資金信托計劃和嘉和146號集合資金信托計劃。

2021年12月2日，洋河股份（002304.SZ）全資子公司洋河投資收到中信信托發來的《中信信托·嘉和118號恒大貴陽新世界集合資金信托計劃臨時信息披露》，宣布該項目正式逾期，洋河方表示目前約有1.68億元的本金及收益未收回。此前的9月2日，中信信托·嘉和146號恒大重慶中央廣場項目就已經公告逾期。

資料顯示，嘉和118信托計劃開始于2020年5月份，募資總額達13億元，為期30個月，分為ABC三類，所募集資金用于貴陽恒大金陽新世界4C、4D地塊項目的開發建設。根據投資人表示，該項目現已實質性違約。

此外，該名投資者向“中國網財經”爆料稱，該項目債務承擔人貴陽恒大鑫豐房地產公司的所有章證照已被貴陽經濟技術開發區建設管理局接管，在未經中信信托同意情況下，項目土地使用權被移交給貴陽經濟開發區立恒建設運營公司。

作為房地產開發商的“盟友”，中信信托如今受房企債務的暴雷，成了最大的苦主，有苦難言。去年5月份，中信信托與皇庭國際公開纏斗，在業內引起普遍關注。

2016年3月，皇庭國際（000056.SZ）深圳子公司深圳融發投資有限公司(以下簡稱“融發投資”)與中信信托簽訂了《信托貸款合同》，融發投資向中信信托借款30億元，期限5年，年化利率為6.7%，該筆貸款于2021年3月31日到期。

該筆貸款由融發投資以深圳市福田區中心區晶島國商貿購物中心（即皇庭廣場）及其占有范圍內的土地使用權提供抵押擔保，鄭康豪及其控股的深圳市皇庭集團有限公司、皇庭投資為該貸款提供連帶責任保證。

由于貸款到期后無法續期，2021年5月，中信信托向法院提起訴訟，包括皇庭國際、鄭康豪（皇庭國際董事長以及實際控制人）等七方成為被告，要求其償還借款本金和利息，其中信托本金余額為27.5億元，同時申請訴前保全，并申請查封融發投資名下的不動產皇庭廣場。

2022年2月7日，皇庭國際公告稱，擬在深圳聯合產權交易所預掛牌轉讓公司持有的融發投資及重慶皇庭珠寶廣場有限公司（以下簡稱“重慶皇庭”）各不少于51%股權，并要求摘牌方需清償融發投資、重慶皇庭對皇庭國際及相關方的全部債務。

若融發投資和重慶皇庭均能順利出售，皇庭國際的債務危機或能順利解除，而中信信托毫無疑問將成為此番交易的受益者，能夠一舉追回拖欠近一年的欠款。

與此情況類似的還有前文提到的九通基業貸款集合資金信托計劃和信頤1號債權投資集合資金信托計劃。

這兩個項目均與河北龍頭房企華夏幸福相關。根據2021年12月22日華夏幸福發布債務未能如期償還的公告，公司流動性出現階段性緊張，截至目前，公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等形式的債務本息金額67.87億元，累計未能如期償還債務本息合計1078.05億元。

面對各大債主的步步緊逼，這筆欠款能落到中信信托手中多少，依舊未可知。

作為投資者，如何加大對信托項目或機構的識別能力？IPG中國首席經濟學家柏文喜稱，一般投資信托產品的投資者都是高凈值客戶，擁有一定的金融知識和風險識別能力，因此在當前階段更要注意信托產品的風控結構與增信措施，對于中信信托發行的項目也是如此。

房地產進入“黑鐵時代”

“倒逼”信托一哥轉型

地產信托性價比下滑，對中信信托的影響不言而喻。

中信信托2020年報顯示，截至2020年末，中信信托固有資產不良規模為16.4億元，不良資產率為7.06%，同比上升3.16個百分點。為此，中信信托加大計提資產減值規模，2020年計提規模同比增加34.49%。

關于不良率的上漲原因，中信信托相關人士表示，行業處在史上最艱難時刻，中信信托還是低頭認真做事為好。

截至2022年1月16日，68家信托機構中共有56家信托公司通過銀行間同業拆借市場披露了未經審計的2021年度財務報表。

數據顯示，2021年中信信托凈利潤35.01億元，僅次于華能貴誠信托的37.88億元，位居第二；營收方面，中信信托2021年營業收入85.85億元，低于平安信托的232.91億元，同樣居于第二。

一位業內專家表示，信托計劃出現風險事件，信托公司一般會加大資產減值損失計提，這會影響信托公司凈利潤；同時，風險事件頻發，會削弱信托公司品牌效應，對公司在行業的聲譽影響會比較大。

中信信托如今的表現無疑在印證著上述說法。

為了緩解地產信托違約對公司經營造成的影響，中信信托的業務也做了一系列調整，在轉型標品方面，2018年發起設立首支多資產、多策略產品“睿信穩健配置TOF金融投資集合資金信托計劃”。2020年發行公司首支以分散投資為原則進行主動管理的債券資管產品——信源貨幣增強產品進一步鞏固先發優勢。

家族信托與保險金信托中信信托同樣沒有落下。2020年，中信信托公司家族信托和保險金信托客戶規模超過3000名，受托資產規模近人民幣500億元，同比增長44%。此外，中信信托通過下屬公司中信信惠國際信托，設立行業首單境外家族信托。

2021年年初，中信信托中信銀行和中信保誠人壽協同推出首單債權資產保險金信托，同時還發力公益（慈善）信托，推出“中信信托·2021芳梅教育慈善信托”，規模達2億元。

當地產行業進入“黑鐵時代”，地產信托風險壓力猶存。此前與地產合作緊密的中信信托，轉型后又能否重構客戶粘性，擴大管理規模呢？