文/翠鳥資本

萬科A（000002.SZ）披露最新業績，用“慘淡”二字形容毫不為過。

其最新年報顯示，2021年萬科實現營業收入4528億元，同比增長8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。

作為A股市場的“元老”級公司，上述業績是萬科上市第三次凈利潤下滑，前兩次還是在1995年和2008年。

然而，萬科年報中卻給出了諸多“反直覺”的信息，投資者應該如何應對？大資金是否早已先行一步改變了基本面判斷？

穿透年報

先看萬科2021年報中的幾個數字：

歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑45.7%，主要源于開發業務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產減值損失；

凈負債率29.7%，長期處于行業低位；

有息負債總額2659.6億元，同比增長2.9%，其中長期負債占比提高至78%；

來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4299.3億元，占比95.0%；來自物業服務的營業收入為198.3億元，占比4.4%；

整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點；

擬合計派發現金股息人民幣112.8億元，占公司2021年合并報表中歸屬于上市公司股東的凈利潤的比例為50.06%。以2021年末公司總股份數 11,625,383,375 股計算，每 10 股派送人民幣 9.7 元（含稅）現金股息。

通過上述關鍵的基本面數據，有可以總結出兩個特點：

第一，營收增長，業績下滑，毛利率仍面臨壓力。

公司毛利率面臨一定壓力，公司毛利率同比下降7.4pct至21.8%，投資收益同比回落，疊加分別計提存貨減值和其他資產減值31.2億元、4.1億元，造成對權益凈利潤的影響。疊加當期結算收入保持增長，同時已售未結資源規模有所減少。

第二，凈利潤出現歷史性下滑，分紅比例超過凈利潤半數。

公司在年報中也坦言：近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

3月31日，萬科董事會主席郁亮向股東致歉：“2021年萬科業績表現不好，讓股東失望了，在這里我向52萬名萬科股東表示道歉。”他檢討企業發展策略，帶頭回購股票，并自愿放棄獎金降薪近90%。??

大比例分紅誰是最大贏家？

萬科凈利腰斬的情況下，今年將分紅利比例由35%升至50%，分紅數額高達112億元。

實際上，萬科是A股唯一一家連續三十年進行現金分紅的上市公司，可謂非常豪氣，也是在基本面掉頭向下時，繼續進行大手筆分紅的公司。

值得注意的是，萬科大股東突然加持這家公司。

年報顯示，第一大股東深圳地鐵集團有限公司增持萬科，期末參考市值高達640.8億元，持股量占流通股比例升至33.37%。

這意味著112億元現金分紅中，超過三分之一的數額都由深圳地鐵拿走，第一大股東成為了最大的贏家。

此外，分紅背后萬科有一個很大的“底氣”：貨幣資金1493.5億元。貨幣資金對于短期債務的覆蓋倍數為2.5倍，較2020年末提升約0.2倍。萬科連續13年保持經營性現金流凈額為正，存量融資的綜合融資成本為4.11%。

中央匯金減倉

2018年三季度，前十大股東中首次出現了中央匯金，持股數量達到1.896億股。

中央匯金成立于2003年，代表國家依法行使對國有商業銀行等重點金融企業出資人的權利和義務，主要對國有重點金融企業進行股權投資，以出資額為限代表國家依法對國有重點金融企業行使出資人權利和履行出資人義務，實現國有金融資產保值增值。

長達三年多的時間里，中央匯金的持股量都沒有變化，直至2021年四季度末，出現首次減持，減持至1.855億股。

從公司股價K線圖來看，萬科的股價高點出現于2018年1月，在當年12月跌至低點，中央匯金抄底，并一直持有。

但萬科股價并未創出新高，然而2021年抱團股解崩，萬科股價再次不斷下探，甚至比2018年末低點還要低。

估算發現，中央匯金持有萬科三年多以來，股票的持倉收益幾乎沒賺到錢，但分紅收益不錯，大概有3億多。

房地產的黃金時代已成過去式，其實，萬科管理層的道歉、降薪意義有多大呢？客觀地說，行業已不在風口上，這是人力無法扭轉的，順勢而為吧。