來源/藍(lán)莓財(cái)經(jīng)

在這個(gè)年報(bào)季，多家房企年報(bào)“難產(chǎn)”，位于top5房企的恒大、融創(chuàng)均發(fā)布“預(yù)期延遲刊發(fā)2021年經(jīng)審核業(yè)績”的公告，此外還有融信、世茂等表示發(fā)不出年度業(yè)績。

在大灣區(qū)深耕多年的房企佳兆業(yè)在3月22日同樣發(fā)布延期公告，可能無法在3月31日或之前刊發(fā)2021年年度業(yè)績，也有面臨股票停牌的風(fēng)險(xiǎn)。有分析師認(rèn)為，延遲發(fā)財(cái)報(bào)導(dǎo)致股票停牌將對(duì)房企產(chǎn)生負(fù)面影響，投資者會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況產(chǎn)生擔(dān)憂，融資渠道也會(huì)受限。

經(jīng)過近兩年“三道紅線”、“集中土拍”政策及“房住不炒”大方向的引導(dǎo)，房企大多融資受限，很多習(xí)慣于以往大手筆融資的企業(yè)逐步陷入經(jīng)營危機(jī)，佳兆業(yè)就是其中之一。去年11月、12月就曾因債務(wù)問題停牌，如今又因年報(bào)推遲或停牌，佳兆業(yè)似乎真的難以正確處理自己的財(cái)務(wù)問題。

起于爛尾樓，興于舊改

佳兆業(yè)曾在2009年上市的招股說明書中提及，集團(tuán)由郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟構(gòu)成的郭氏家族創(chuàng)辦，起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)。在多年的發(fā)展中，佳兆業(yè)躋身行業(yè)頭部位置。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)的2021中國上市房企百強(qiáng)名單顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)位于第19名。

佳兆業(yè)能在房產(chǎn)行業(yè)中取得不錯(cuò)的地位，“爛尾樓”與“舊改”功不可沒。

佳兆業(yè)起家于爛尾樓。1999年，佳兆業(yè)地產(chǎn)成立開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目就是爛尾樓。接手深圳布吉爛尾別墅，佳兆業(yè)通過修改景觀規(guī)劃，將其改造為開放式主題公園“桂芳園”，后續(xù)一共開發(fā)8期，成為當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)大型社區(qū)。

此后，佳兆業(yè)又有多次成功改造爛尾樓的經(jīng)歷。例如，2003年，佳兆業(yè)接手爛尾10年的“子悅臺(tái)”，用了兩年多時(shí)間將其向住宅兼商業(yè)綜合方向改造，包裝為深圳佳兆業(yè)中心；2005年，佳兆業(yè)接手“中國第一爛尾樓”廣州中誠廣場(chǎng)項(xiàng)目，在2008年初改造完畢對(duì)外租售。

多次成功改造爛尾樓的經(jīng)歷讓佳兆業(yè)聲名大噪，企業(yè)也成為業(yè)內(nèi)認(rèn)定的“爛尾樓專業(yè)戶”。

而佳兆業(yè)能發(fā)展壯大離不開“舊改”項(xiàng)目。舊改，即城市更新，主要指對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)等）根據(jù)城市規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)。

深圳隨著新增土地供應(yīng)減少，進(jìn)入城市發(fā)展新階段，2009年出臺(tái)城中村、舊小區(qū)重建鼓勵(lì)政策，舊改成為佳兆業(yè)快速發(fā)展的便捷通道。這是因?yàn)榕f改項(xiàng)目土地不需要招拍掛，不僅能掙房子的錢，也能享受中遠(yuǎn)期土地升值帶來的紅利。

2009年之后，佳兆業(yè)在深圳、廣州等地拿下多個(gè)舊改項(xiàng)目，2013年全年，舊改項(xiàng)目為佳兆業(yè)239億元合約銷售額貢獻(xiàn)了約30%。同時(shí)，佳兆業(yè)率先成立了國內(nèi)首個(gè)城市更新公司，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、商業(yè)談判到實(shí)際運(yùn)營等一條龍流程，成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的舊改專家，拿下“舊改之王”的稱號(hào)。

據(jù)2021年中期財(cái)報(bào)顯示，自公司成立以來，佳兆業(yè)成功轉(zhuǎn)化43個(gè)城市更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化面積近1600萬㎡，報(bào)告期內(nèi)佳兆業(yè)新增15個(gè)城市更新項(xiàng)目，仍有213個(gè)城市更新項(xiàng)目未納入土儲(chǔ)，城市更新項(xiàng)目的占地面積達(dá)5370萬㎡，其中大灣區(qū)的儲(chǔ)備占比逾99%。

舊改成為佳兆業(yè)低成本補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的重要手段。在3月17日，傳出佳兆業(yè)正與招商蛇口等國企接洽，涉及引戰(zhàn)及舊改合作開發(fā)等方面。這一消息出現(xiàn)之后，港股大漲35.71%。

不過，雖然爛尾樓與舊改撐起了佳兆業(yè)的發(fā)展，但因?yàn)闋€尾樓處理過程多涉政，舊改項(xiàng)目同樣與政府機(jī)構(gòu)聯(lián)系緊密，這也為佳兆業(yè)的發(fā)展埋下難以察覺的風(fēng)險(xiǎn)。例如廣州中誠項(xiàng)目最早的持有者，到了2015年還在向有關(guān)部門舉報(bào)郭英成行賄。

頻頻出現(xiàn)的債務(wù)危機(jī)

2014年10月，時(shí)任深圳市政法委書記蔣尊玉落馬，隨即傳出郭英成涉案被查，辭任公司執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席等職務(wù)，避禍香港等消息。佳兆業(yè)位于深圳的多個(gè)樓盤被住建部鎖房，進(jìn)而引發(fā)一連串債務(wù)危機(jī)。

失去銷售款來源，2015年1月，佳兆業(yè)首先觸發(fā)匯豐銀行貸款違約事項(xiàng)，次月開啟債務(wù)重組，彼時(shí)涉及境內(nèi)外債務(wù)合計(jì)650.09億元，境內(nèi)占497.7億元。2015年3月，公司被聯(lián)交所停牌。融創(chuàng)中國曾入場(chǎng)計(jì)劃并購，但后來佳兆業(yè)又曝出財(cái)務(wù)造假。

在都以為佳兆業(yè)要因?yàn)閭鶆?wù)危機(jī)倒下時(shí)，郭英成重回佳兆業(yè)掌權(quán)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式引入富德系，同時(shí)多家銀行、大佬馳援，佳兆業(yè)起死回生。2016年7月，佳兆業(yè)宣布正式完成境外債務(wù)重組，2017年3月，停牌兩年多的佳兆業(yè)集團(tuán)在港交所復(fù)牌。

在此次債務(wù)危機(jī)之后，佳兆業(yè)成為很多人口中的“不死鳥”，郭英成也在資本市場(chǎng)頻頻出手，包括A股、港股和美股在內(nèi)，控制了多家上市公司，以增加佳兆業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

不過，債務(wù)問題還是再度出現(xiàn)。

去年11月份，佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的3億元理財(cái)產(chǎn)品意外暴雷，引出佳兆業(yè)的流動(dòng)資金危機(jī)。此后12月又面臨一筆4億美元的本金違約，且尚有若干優(yōu)先票據(jù)產(chǎn)生的利息已過支付寬限期，佳兆業(yè)并未到期支付，債務(wù)危機(jī)集中爆發(fā)。

在暴雷之前，佳兆業(yè)集團(tuán)剛發(fā)布過一份極為不錯(cuò)的2021年中期財(cái)報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，佳兆業(yè)凈負(fù)債率為93.7%，現(xiàn)金短債比為1.53倍，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。

然而，佳兆業(yè)高企的融資成本，早已為出現(xiàn)的債務(wù)危機(jī)埋下伏筆。截至2020年末，佳兆業(yè)的融資成本為18.18億元，較2019年的2.19億元增加了16億元，增幅高達(dá)732%。2021年上半年公司融資成本為7.92億元，較2020年同期增長107.8%。

2021年上半年，佳兆業(yè)有現(xiàn)金及銀行存款487.4億元，兌付不了3億元理財(cái)產(chǎn)品及4億美元本金，可見是資金大多受限。

在今年二季度，佳兆業(yè)仍有百億美元以上的債券到期。已經(jīng)被困于流動(dòng)性危機(jī)中5個(gè)月的佳兆業(yè)仍未解決債務(wù)問題。

牽一發(fā)而動(dòng)全身，佳兆業(yè)“斷腕”求生

今年開年，其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策面有向好趨勢(shì)。隨著鄭州率先放開限購，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國有超60個(gè)城市出臺(tái)松綁樓市政策。同時(shí)，今年前兩個(gè)月，國資房企平均發(fā)債利率持續(xù)走低，民企發(fā)債融資利率略有起伏，但也在2月份回落。

不過，因?yàn)閭鶆?wù)問題，佳兆業(yè)牽一發(fā)而動(dòng)全身，整體發(fā)展仿佛陷入泥潭之中。

一方面，佳兆業(yè)的債務(wù)問題，將會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)上下游造成影響。

例如老板電器2021年計(jì)提7.1億元壞賬，其中，恒大集團(tuán)及其成員企業(yè)的壞賬約為6.3億元，原因是公司部分精裝修業(yè)務(wù)客戶出現(xiàn)商業(yè)承兌匯票違約情況。因?yàn)楹愦筮`約，老板電器也出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題。

而佳兆業(yè)出現(xiàn)債務(wù)問題之后，首當(dāng)其沖的就是旗下多個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目因資金問題出現(xiàn)欠薪、停工問題。例如武漢佳兆業(yè)悅府、上海嘉定佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、長沙佳兆業(yè)云頂都會(huì)等樓盤，均曝出“停工”傳聞，引發(fā)業(yè)主大量投訴。

“爛尾樓專業(yè)戶”也正在面臨爛尾。

另一方面，佳兆業(yè)“狡兔三窟”，擁有多家上市平臺(tái)希望能在債務(wù)危機(jī)時(shí)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但從現(xiàn)在的情況來看，佳兆業(yè)的債務(wù)危機(jī)有些拖累旗下上市平臺(tái)。

受佳兆業(yè)資金流動(dòng)性困難影響，A股上市平臺(tái)佳云科技已推進(jìn)接近兩年的定增事項(xiàng)，不得不擱置下來。

佳兆業(yè)美好發(fā)布2021年財(cái)報(bào)，業(yè)績暴雷，上半年已經(jīng)賺2.09億元的情況下，全年利潤1.1億元，下半年不賺反虧1億元。有分析人士認(rèn)為，佳兆業(yè)美好用于投資的理財(cái)基金大概率買了佳兆業(yè)的理財(cái)產(chǎn)品，暴雷后通過會(huì)計(jì)處理，一次性計(jì)提虧損，佳兆業(yè)集團(tuán)就不用支付該筆資金。

而且，佳兆業(yè)其余上市平臺(tái)股價(jià)走勢(shì)多與佳兆業(yè)集團(tuán)股價(jià)走勢(shì)一致，在佳兆業(yè)集團(tuán)11月因?yàn)槔碡?cái)產(chǎn)品暴雷停牌時(shí)，佳兆業(yè)美好、佳兆業(yè)資本、佳兆業(yè)健康三家上市平臺(tái)也一同停牌。

同時(shí)，面對(duì)這次風(fēng)波，佳兆業(yè)集團(tuán)主席郭英成的三個(gè)女兒于12月初陸續(xù)從三個(gè)佳兆業(yè)系的上市平臺(tái)退出。佳兆業(yè)美好股權(quán)就曾在去年10月抵押給山東高速資本，不排除將旗下上市平臺(tái)出售還債的可能。

壁虎斷尾求生不痛不癢，但佳兆業(yè)想要度過這次危機(jī)，必然是要出血的。為了解決佳兆業(yè)面臨的困境，除了從其他上市平臺(tái)輸血之外，出售資產(chǎn)“斷腕求生”，也成為解救自身的一條路。

去年11月，佳兆業(yè)將18個(gè)項(xiàng)目擺上了資產(chǎn)處置清單，而后又增加至25個(gè)，其中包含10個(gè)深圳舊改項(xiàng)目，保守貨值估計(jì)超過一千億，其中香港屯門等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已經(jīng)傳言有優(yōu)質(zhì)買家。佳兆業(yè)文體業(yè)務(wù)也傳出與深圳國資接觸的消息，后被佳兆業(yè)否認(rèn)，表示仍在尋找戰(zhàn)略投資方。

總的來說，佳兆業(yè)資金流動(dòng)性危機(jī)的出現(xiàn)，導(dǎo)致旗下項(xiàng)目爛尾，上市平臺(tái)被拖累，快速出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠資金，仍有解決問題的希望。不過，多次出現(xiàn)債務(wù)問題的佳兆業(yè)，或許應(yīng)該多注意自己的財(cái)務(wù)規(guī)劃。