來源 |?深藍財經??撰文 | 楊波

“提前還款了50萬”，朋友小周最近向深藍財經吐露，“要省44萬利息，月供從4400降到1300，感覺一下子輕松了，再也不壓抑了。”

小周說，此前他的房貸總共75萬，每月還款4400元，貸款利率是5.6%，期限30年。

據深藍財經了解，提前還款前，他已經還款50個月，累計還款22萬元，但是房貸余額還剩70萬。也就是說，本金部分總共只還了4.5萬，其他的17.5萬全是利息。

小周坦言，“感覺以前的利息太高了，這幾年還的全是利息，簡直受不了”。

小周給深藍財經算了一筆賬，如果不提前還款，他還要還款310個月，累計還款金額136萬。減去貸款本金70萬，利息還需要66萬。

這次提前還款50萬，剩余利息少了46萬，月供也降到1300一個月了。雖然提前還了貸款，小周荷包里僅剩下1萬多元，但這樣的決定并不讓他后悔。

小周解釋，一是月供壓力少了很多，以前工資大部分都還貸款了；二是利息節省了46萬；三是之前的貸款利率太高了（5.6%），手里的錢無論投什么，都賺不夠這個成本，“思來想去，還是提前還款最實在。”

這可能并非個例。在社交平臺上，提前還款似乎已成為一股潮流。

理由是，提前還貸款能節約下大筆利息，能減輕還款壓力。更重要的是，股票和基金持續下跌，令他們手里的錢實在“無處安放”。數據顯示，如今的理財產品，收益率普遍低至3%以下，定期存款利率比這更低，“寶寶類”活期產品收益率更是低于2%。

當穩定的投資收益不如房貸利率時，“提前還款能節省利息支出，節省利息就是賺錢了”。

舉個例子，如果貸款余額50萬，房貸利率5.5%，那么一年利息支出就是2.75萬。如果投資收益率穩健且高于5.5%，那么大可不必提前還款，因為收益減去利息還有賺。反之，在當下背景下，穩健的收益率大多徘徊在3%左右，那么一年投資回報僅1.5萬。

一頓操作下來，每年還倒虧1.25萬。

這是明賬，大家都會算。

提前還貸還有一個重要原因。

小周說，當時他的房子買成150萬，首付75萬，貸款75萬。如今過去了4年多，房價幾乎沒漲。但是她已經付出了17.5萬利息以及3.5萬契稅等，算上首付款的資金成本9萬（75萬*3%*4年），裝修費20萬，合計50萬。就這，還沒包括裝修費。

在房價不漲的情況下，如果裝修價值折算成15萬，這套房產凈價值還剩下95萬（150萬+15萬-70萬貸款余額）。但他累計支出的金額為125萬（75萬首付+50萬支出）。

也就是說，在4年房價不漲的假設下，他買這套房子已經虧了30萬（125萬-95萬）。只有當房價漲到195萬，他才能勉強保本。算一算，這相當于房價要上漲30%。

說的直白點，如果房價不漲或者微漲，貸款買房就是虧錢。如果房價下跌，更是虧得“一塌糊涂”。

事實上，過去3年來，全國一二三四五線城市房價能夠不跌的，已經算堅挺了。大多說城市房價都是下跌的。

這無疑是讓貸款購房者“雪上加霜”，相當于在他們“傷口上撒鹽”。

“房住不炒”已經深入人心。不僅僅是三四五線城市，一二線城市“炒房熱情”都在漸漸消退甚至消失。“房住不炒”其實就是澆滅房價“上漲預期”，使得投資性購房退出市場。

有觀點認為，當房價上漲速度能夠大于房貸利率下，持有“房產”，購房貸款越多，越能夠賺錢，能夠“抗通脹”。一旦房價上漲速度低于房貸利率，或者房價不漲，“房貸越多”虧損越大。這個時候，房貸成為現金的“黑洞”，成為“凈資產”的“吞金獸”。

這時候你會發現，你辛辛苦苦每月還進銀行的月供，不但沒有令你“凈資產增長”，反而越還款“凈資產”越少。

真是應了那句話，“一輩子在為銀行打工”。

因此，從投資的角度看，如果沒有更高、更穩健的投資渠道，的確應該提前還款。

當然，要不要提前還貸，也不能一概而論。

有些人是公積金貸款，利率低至3.25%，這樣的利息成本，或許不必提前還款。可以將多余的現金買入穩健的銀行理財，收益大概率能夠超過這個成本。

另外，還要考慮家庭的現金收入，以及家庭未來的現金支出因素。

如果還了大額資金，手里余錢就不多了，家里上有老下有小的，萬一需要急用錢，到時候拿不出錢也不行。

當下疫情反反復復，工作可能“說丟就丟”了。到時候，手中留有一定的積蓄，還能支撐一段時間；如果提前還了款，家庭可能很快陷入現金流危機。

能讓有能力的人提前還貸，一定程度上也說明，中國人的貸款利率整體蠻高的。

根據央行5月6日發布的數據，今年3月份，我國新發放個人住房貸款利率為5.42%，比年初降低了17個基點。即便如此，5.42%的平均利率，也已經遠超定期存款利率（三年期2.75%）和銀行低風險理財產品（4%左右）的利率。

其實非常多的人都不清楚，“等額本息還款前幾年絕大部分還的是利息”。等到要賣房，或者想要提前還款的時候，才大呼坑爹（有過提前還款經歷的人都有此感），原來辛辛苦苦還了幾年，本金才還了一點點，其他的大頭全是利息！

當然，操作提前還款也很簡單。

現在絕大多數銀行的APP里面，都能直接操作。只要還款滿一年，大多數銀行都是不收違約金的。

看到這里，你覺得自己是否應該提前還貸呢？