來源/無冕財經(jīng)??作者/方斯嘉??編輯/陳澗

憑借年內(nèi)股價大漲400%，中交地產(chǎn)（000736.SZ）成功“出圈”。

今年，該股票曾創(chuàng)下連續(xù)36個交易日17次漲停，5月11日收報29.26元/股，年內(nèi)漲幅超過400%，在所有A股上市公司中排名第一。游資更是入場接連推高，把中交地產(chǎn)炒成了“妖股”。

但好景不長。

5月10日，一封“求救信”擾亂股價向上的勢頭，對外界傳遞信號：中交資金緊張，債務(wù)問題迫在眉睫。5月13日，該公司以25.87元的價格低開，股價下探至跌停。

“妖股”風(fēng)波，將中交地產(chǎn)置于大眾視野下。

實際上，中交地產(chǎn)在房地產(chǎn)央企中，較為“另類”。“另類”指的是，央企大多求穩(wěn)，中交卻更為兇猛激進。在體量不足300億時，便喊出了2023年沖擊千億的目標。如今，債務(wù)承壓，股票還被狂炒。距中交的千億目標，僅有一年之期，它能達成目標嗎？

各路游資捧起“妖股”

國企成分的股票，成為“妖股”并不少見。但地產(chǎn)為主業(yè)的央企股，被炒成妖股的案例，就不多了。

中交地產(chǎn)曾被稱做“2022年最強妖股”。自今年3月16日起，公司連續(xù)17個交易日上漲。當日，受316金融委會議消息影響，房地產(chǎn)板塊大幅度反彈，而中交地產(chǎn)及天保基建則成為板塊中的龍頭。

▲中交地產(chǎn)今年以來股價表現(xiàn)。

期間，中交還多次上演“地天板”，曾在開盤跌停的情況下，臨近尾盤集合競價期間，股價快速拉升漲停。

事出反常必有妖。

有分析指出，中交地產(chǎn)的漲勢兇猛，其中一大原因或是被游資選中。上述“地天板”出現(xiàn)，大概率是資金炒作。

Wind數(shù)據(jù)顯示，從過去一段時間的買賣數(shù)據(jù)看，包括“溧陽路孫哥”、“深圳幫”、“葛老大”、“章盟主”、“炒股養(yǎng)家”等知名游資紛紛上榜。這說明此番股價上漲，主要與游資抱團炒作有關(guān)。

“看中交地產(chǎn)的龍虎榜，各路游資，進進出出，而不是單憑某一路游資。只有超級大妖股才具備這樣的容量。”股民在網(wǎng)上發(fā)文稱。

為什么中交地產(chǎn)會被游資看上？

首先，中交地產(chǎn)背靠央企，穩(wěn)定性較民營地產(chǎn)商高。相比于恒大一類的民營開發(fā)商而言，穩(wěn)定性更強。

其次，中交在A股地產(chǎn)股中盤子最輕。

截至5月19日，中交地產(chǎn)收報21.09元/股，總市值約為146.7億。相較于保利發(fā)展2068億、中國海外發(fā)展2599億、華僑城Ａ475.7億的市值，簡直是袖珍盤。何況，這個股價距離今年首個工作日收盤價7.76元/股，已翻了近2.7倍，早期操作性更強。

股民心知肚明，妖股賺錢效益強，屬于“擊鼓傳花”，散戶容易成為最后的“接盤俠”。

▲中交地產(chǎn)股票遭拋售，圖片來自東方財富網(wǎng)。

實際上，5月10日起，部分游資正在撤離。5月11日起，“章盟主”約1.21億撤退；5月12日，“孫哥”約1.34億撤退；5月13日，“深圳幫”約1.51億撤退；5月17日，“葛老大”賣出8664.26萬元，選擇撤退。

“游資都跑了，縮量了。都在等點火？”一位股民在雪球評價。

“另類”央企困難重重

淪為“妖股”，且高負債加身的中交地產(chǎn)，怎么看都不像一個常規(guī)央企。

中交在開啟市場化改革后，風(fēng)格正發(fā)生巨變。“現(xiàn)在的員工基本都是從市場化企業(yè)跳槽而來，很多人抱著‘養(yǎng)老’心態(tài)來的，結(jié)果發(fā)現(xiàn)中交地產(chǎn)一點也不‘央企’。”一位中交地產(chǎn)員工曾對時代財經(jīng)說。

一封網(wǎng)傳的“求救信”，揭開了中交地產(chǎn)的困境。

5月10日，據(jù)“風(fēng)財訊”，一份紅頭的“中交地產(chǎn)股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關(guān)于2022年5月份金融機構(gòu)到期借款無法償還的報告”，署名簽發(fā)人為中交地產(chǎn)董事長李永前。文件遞交對象為“中交房地產(chǎn)集團有限公司”，即中交地產(chǎn)的大股東。

中交地產(chǎn)董秘田玉利在5月11日舉行的2021年業(yè)績交流會上回應(yīng)，上述傳聞與事實不符，公司現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還。

但市場似乎并不買賬。隨著消息發(fā)酵，自5月13日，中交地產(chǎn)股價應(yīng)聲下跌。

雖然無法求證“求救信”的真實性，中交地產(chǎn)債務(wù)攀升已是板上釘釘。

2021年全年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入145.42億元，利潤總額為15.22億元，歸母凈利潤卻同比減少32.19%，為2.36億元；扣非后歸母凈利虧損達4.32億元，同比減少2143.7%。

▲中交地產(chǎn)扣非歸母凈利潤出現(xiàn)下滑。

截至2021年末，中交地產(chǎn)凈負債率為217.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為82.0%，現(xiàn)金短債比為0.6倍。也就是說，這家央企“三道紅線”全踩中了。

至2022年，中交地產(chǎn)仍在虧損。4月28日發(fā)布的一季度業(yè)績公告顯示，該季度歸屬于上市公司股東的凈虧損約4154萬元。

除了債務(wù)問題之外，中交系公司的整合，一直是中交的難題。

早期，中交系主要有中交地產(chǎn)、綠城中國、中國住房等地產(chǎn)公司。由于同業(yè)競爭問題，及“做大做強”的目標，旗下公司急需整合。

中交集團在2011年3月成立了中交地產(chǎn)有限公司，并定位為“承擔(dān)中國交建房地產(chǎn)事業(yè)部職責(zé)，統(tǒng)籌管理中國交建房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)發(fā)展”。于是，中交系十余年的整合大幕就此拉開。

由于涉及公司繁多、資產(chǎn)體量龐大，需協(xié)調(diào)各方整合，操作起來極其困難。

中交地產(chǎn)原本承諾在2021年底前，采取現(xiàn)金換購、換股并購或其他可行的方式，逐步啟動下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)與中交地產(chǎn)的深度融合，但2021年12月，這一行動申請延期至2024年底前。

目前，中交系地產(chǎn)公司的整合仍在進行中。

仍在沖擊“千億”

外界期待，中交地產(chǎn)能在集團整合后，注入數(shù)千億規(guī)模資產(chǎn)。

中交地產(chǎn)高層對公司期望也頗高。2019年7月，李永前全票通過履新中交地產(chǎn)總裁一職。在履新之時，他便喊出口號：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上。”

在2018年至2021年，中交地產(chǎn)的銷售金額分別為148.77億元、293.87億元、533億元、560億元，距離2023年的千億目標還差之甚遠。

從中交地產(chǎn)的人員變動中，可以窺見它的野心。單是總裁一職，中交地產(chǎn)在5年間更換了4位。

▲中交地產(chǎn)總裁變動頻繁。

2016年8月，楊劍平任中房地產(chǎn)總裁。約一年后的2017年10月，中房地產(chǎn)正式更名中交地產(chǎn)。

當時，中交系公司正處于整合階段，“中交地產(chǎn)”的前身“中房地產(chǎn)”野心勃勃，希望在房地產(chǎn)領(lǐng)域開辟一番天地。于是，從有“小碧桂園”之稱的中梁地產(chǎn)，挖來了中梁地產(chǎn)創(chuàng)始人、董事長楊劍的弟弟楊劍平。

這家央企從民營企業(yè)挖人的原因不言而喻：學(xué)習(xí)民營房企，沖擊規(guī)模。

楊劍平曾對外表示：“中交的目標是央企前三，作為上市公司，業(yè)績很關(guān)鍵。”彼時，在地產(chǎn)領(lǐng)域，央企的前二位是中海地產(chǎn)與保利。

但民企風(fēng)格套用在央企上，明顯水土不服。2018年5月，楊劍平稱個人原因，申請辭職。而楊建平辭任的背景是，中交系重組震蕩，中交地產(chǎn)包括董事長、總經(jīng)理、黨委書記、董事、副總經(jīng)理等重要職位悉數(shù)換人。

此后，楊劍平的兩位繼任者，均是中交系的“老人”。但接任的耿忠強、李永前二人，任總裁的時長均未超過兩年。

之后，李永前保留中交地產(chǎn)董事長職位，并從同樣是央企的葛洲壩地產(chǎn)挖來了汪劍平，接替總裁一職。

李永前對中交的規(guī)模要求一直很清晰。在2021年6月，辭任總裁職位時，他曾對中房報稱，“中交沖刺千億規(guī)模不受影響”。

雖然總裁一職是以央企經(jīng)驗的人士任職，但公司高管多番引入民營企業(yè)經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人，包括來自陽光城的徐愛國、來自世茂集團的劉輝等。

如今，即使腳踩“紅線”，年虧損過4億元，中交地產(chǎn)仍在四處拿地。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，中交房地產(chǎn)今年一季度斥資16億買地，與其他房企并列全國拿地排行榜的29位。值得注意的是，中交系的另一個公司綠城中國，一季度拿地208億元，居全國房企拿地排行第一位。此外，在第二季度，中交地產(chǎn)在長沙、金華、武漢等熱點城市均有拿地。

如今看來，中交地產(chǎn)正在狂奔向前，但要在2023年達成千億目標，明顯不容易。