來源/資本邦

4月，房地產(chǎn)政策環(huán)境不斷改善，但政策效果還未明顯顯現(xiàn)，市場回暖仍需時(shí)日。5月房地產(chǎn)相關(guān)政策的推出，將繼續(xù)提振市場。

在銷售端持續(xù)負(fù)增長趨勢(shì)中，4月房企拿地規(guī)模如期下跌，從而影響了房企開發(fā)投資的信心，不過，雖然房企境內(nèi)外融資規(guī)模均有所下降，但融資渠道多元拓寬，現(xiàn)金流有望持續(xù)改善。

一、政策篇：中央定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)，各地放寬“三限”

4月，從中央到地方，繼續(xù)促進(jìn)剛需和改善需求釋放，加大因城施策力度。

中央層面，堅(jiān)持“房住不炒”，明確支持剛需和改善性需求。

4月29日，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。會(huì)議提出兩個(gè)支持一個(gè)優(yōu)化，即支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

地方層面，政策調(diào)控城市逐步由三四線城市延伸至二線城市。各地密集出臺(tái)實(shí)質(zhì)性寬松政策，包括因城施策，放寬限購、限貸和限售等。其中涉及公積金貸款支持政策持續(xù)增加。

如貴陽4月28日發(fā)布的新政中，在公積金方面更是提出了創(chuàng)新性的內(nèi)容政策：新增個(gè)人補(bǔ)息貸款規(guī)模20億元，貸款發(fā)放時(shí)間控制在3個(gè)月內(nèi)。

億翰智庫在研報(bào)中分析，5月份將會(huì)有更多城市加入到放開限貸政策的行列中，通過取消認(rèn)房又認(rèn)貸、降低首付比例和房貸利率等，保障剛性和改善性住房需求的釋放。

二、樓市篇：銷售增速繼續(xù)下滑，70城新房價(jià)格77個(gè)月來首跌

歷經(jīng)2022年首季的普跌之后，房企的銷售業(yè)績?cè)?月延續(xù)了跌勢(shì)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1—4月，商品房銷售額和銷售面積分別約3.78萬億元(人民幣，下同)和3.98億平方米，同比下降29.5%和20.9%。

增速方面，全國商品房的銷售面積環(huán)比增速和銷售額環(huán)比增速均從2021年1-4月的高位一路下滑，2022年前4個(gè)月較2022年前3個(gè)月分別收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)和6.8百分點(diǎn)。

圖源：國家統(tǒng)計(jì)局

房價(jià)方面，4月房價(jià)整體繼續(xù)走低。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月70城商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。

上漲城市數(shù)量方面，70個(gè)城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)。這也是77個(gè)月以來首次新房價(jià)格出現(xiàn)同比下跌。

各等級(jí)城市來看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比略漲，二三線城市環(huán)比下降;一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落或降幅擴(kuò)大。

中金公司在研報(bào)中指出，后市房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策大概率會(huì)進(jìn)行更為有力的優(yōu)化調(diào)整，房價(jià)預(yù)期下行趨勢(shì)或有所緩解，但仍需考慮各地疫情發(fā)展可能帶來的不確定性影響。

三、房企篇：單月銷售大幅下挫，拖累前4月銷售持續(xù)下行

全國來看，2022年4月，大多數(shù)上市房企的銷售業(yè)績繼續(xù)同比下滑，2022年前4月房企整體銷售業(yè)績表現(xiàn)亦不盡人意。

資本邦從2022年1-4月中國房地產(chǎn)銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊(duì)的15家典型房企，對(duì)銷售額、銷售面積進(jìn)行分析。

15家典型房企中，有2/3的房企4月銷售額同比跌逾50%，2/3的房企4月銷售面積同比跌逾40%。

而無論從銷售額還是銷售面積來看，下滑幅度最大的是正榮地產(chǎn)，其4月銷售額和銷售面積分別為23.01億元和13.71萬平方米，同比下降84.36%和84.76%。

禹洲集團(tuán)次之，其4月銷售額和銷售面積均同比下降逾71%。

2021年業(yè)績會(huì)上，正榮地產(chǎn)董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝表示，今年不設(shè)立任何具體銷售目標(biāo)，會(huì)促銷售回籠資金盡快降杠桿。

事與愿違，公司在4月10日的公告中坦言，未能于2022年4月9日寬限期的最后一天之前完成2020年5月票據(jù)及2021年6月票據(jù)的合計(jì)2042萬美元的利息支付，構(gòu)成違約事件。

此外，公司預(yù)計(jì)2020年9月票據(jù)、2020年6月票據(jù)及2020年1月票據(jù)寬限期最后一天分別為今年4月10日、4月14日及5月14日，預(yù)計(jì)無法在寬限期屆滿前支付利息。

銷售回款難以自救，這也意味著正榮地產(chǎn)后續(xù)或繼續(xù)違約。

相比之下，15家典型房企中，4月銷售同比表現(xiàn)較好的是越秀地產(chǎn)，當(dāng)月銷售額125.44億元，同比增加61%;銷售面積30.18萬平方米，僅同比減少1%。

整體而言，2022年前4個(gè)月，15家典型房企的銷售額及銷售面積同比集體下跌。

頭部房企萬科企業(yè)前4月的銷售額1373.4億元，同比減少40.09%;銷售面積793.6萬平方米，同比減少43.84%。

頭部房企的銷售表現(xiàn)，一定程度上也是房地產(chǎn)全行業(yè)的一個(gè)縮影。

億翰智庫在研報(bào)中分析，由于政策寬松高度集中在4月末，實(shí)質(zhì)力度不及預(yù)期;且部分核心城市疫情管控措施升級(jí)。在此背景下，商品房銷售和房地產(chǎn)開發(fā)投資加速下挫，拖累1-4 月銷售和開發(fā)投資繼續(xù)惡化。

四、投資篇：開發(fā)投資額近兩年首次負(fù)增長，房企拿地意愿不足

房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑直接影響了房企開發(fā)投資的信心。

2022年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2020年6月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長，且連續(xù)13個(gè)月收窄。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資3.92萬億元，同比下降2.7%;其中，住宅投資2.95萬億元，下降2.1%。

4月單月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1.14萬億元，環(huán)比降低14.1%，同比降低10.1%。

圖源：國家統(tǒng)計(jì)局

1-4 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況繼續(xù)惡化，累計(jì)到位資金 4.85 萬億元，同比下降 23.6%，較上月擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。

其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%;利用外資38億元，增長129.4%;自籌資金1.63萬億元，下降5.2%;定金及預(yù)收款1.54萬億元，下降37.0%;個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

圖源：國家統(tǒng)計(jì)局

對(duì)投資力度造成影響的還包括在土地市場 ，雖然集中供地繼續(xù)推進(jìn)，但由于對(duì)銷售預(yù)期悲觀、疊加資金鏈緊張，房企拿地意愿仍然較低。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。TOP100門檻值為12億元，較2021年4月下降10億元。

單月來看，中指研究院跟蹤的50家代表企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，50家代表房企拿地總額同比下降59.4%。

其中，2022年1-4月，綠城中國以拿地金額283億元繼續(xù)穩(wěn)坐房企權(quán)益拿地金額和面積T0P100榜單第一。

圖源：中指研究院

從布局城市等級(jí)來看，2022年1-4月，50家代表房企在二線城市的投資面積占比最高，為68.4%。從布局區(qū)域來看，企業(yè)仍熱衷于在長三角拿地，占比達(dá)到47.8%。

圖表來源：中指研究院

五、融資篇：債券融資規(guī)模回落，償債缺口回升至400億

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-4月房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約2350億元，同比下降41%，降幅較今年一季度收窄2個(gè)百分點(diǎn)。2018年高位以來，前4月累計(jì)融資規(guī)模逐年下滑的趨勢(shì)顯著，且2022年下滑幅度出現(xiàn)明顯加速。

值得關(guān)注的是，4月利好政策不斷放出，這或在后續(xù)影響房企融資渠道的選擇，尤其是民營房企融資。

4月25日，金融管理部門分別對(duì)6家國有銀行、12家股份行以及5家AMC公司進(jìn)行開會(huì)指導(dǎo)。會(huì)議主要針對(duì)12家問題房企的紓困進(jìn)行指導(dǎo)，將有助于防范化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，借此時(shí)機(jī)房企融資方向有可能向銀行貸款、借款方向偏移。網(wǎng)傳的12家房企名單包括綠地控股、恒大集團(tuán)、佳兆業(yè)、陽光城等。

4月，滬深交易所在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下就召開過“信用保護(hù)工具支持民營企業(yè)債券融資座談會(huì)”，證監(jiān)會(huì)指出積極支持市場各方發(fā)揮信用保護(hù)工具在支持民營企業(yè)融資過程中的作用，鼓勵(lì)市場機(jī)構(gòu)、政策性機(jī)構(gòu)通過創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具為民營企業(yè)債券融資提供增信支持。

融資結(jié)構(gòu)上看，境內(nèi)債券規(guī)模長期占據(jù)主導(dǎo)地位。

2022年1-4月境內(nèi)債券規(guī)模約1908億元，同比減少30%，規(guī)模占比提升至81%;境外債規(guī)模約442億元，同比減少65%，規(guī)模占比下滑至19%。

單月來看，4月房企債券發(fā)行規(guī)?；芈洌硟?nèi)、境外債券融資共發(fā)行63筆，較上月減少23筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約617億元，環(huán)比減少30%，同比減少34%。

發(fā)債規(guī)模持續(xù)收縮的同時(shí)，房企償債壓力猶存，一定程度上也是對(duì)房企自身造血能力的考驗(yàn)。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年4月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1013億元，較上月減少5.8%，同比減少26.3%，到期債務(wù)凈額396億，償債缺口回升到400億規(guī)模，房企債務(wù)承壓。

另外，貝殼研究院表示，并購相關(guān)融資舉措仍是下一步關(guān)注重點(diǎn)。

結(jié)尾

2022 年以來，政策放松如期加碼，促進(jìn)居民合理購房需求釋放。

克而瑞研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的“回暖”依然可期。預(yù)計(jì)核心城市市場有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市將面臨更長的調(diào)整周期。

東北證券在研報(bào)中分析，房地產(chǎn)行業(yè)beta向上趨勢(shì)不變，穩(wěn)健綠檔房企加速集中，投融資方面占優(yōu)的頭部綠檔房企優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，同時(shí)，伴隨現(xiàn)階段限售限購、預(yù)售監(jiān)管、信貸調(diào)節(jié)力度加強(qiáng)，民營房企流動(dòng)性改善機(jī)遇增加，估值性價(jià)比凸顯。