作者 | 盧泳志?編輯丨高巖?來源 | 野馬財經

企業的興衰像極的朝代的更迭，在房地產行業更是如此。

在早期的地產江湖中，房企被劃分為：海派、粵派、渝派、京派，代表“東、南、西、北”風格迥異的四大派系。

其中一段時間內，京派房企的江湖地位無出其右：萬通擎舉中國地產大旗，華遠化身地產先驅企業，金融街締造“中國華爾街”神話，SOHO中國叱咤北京地產江湖……京派房企盛極一時。

由于京派房企多為國企或者有國資背景，不能像“閩系”“粵系”等房企激進發展、大肆擴張。于是，發源于北京的眾多房企近年來開始走向落寞，甚至逐漸跌出主流房企之列。

如今，房地產行業進入“黑鐵時代”，那些身處降速通道中的京派房企目前生存狀況如何？

沒落的“貴族”

當中國的房地產行業開始一路下行進入“黑鐵時代”，那些曾占據行業一席之位的京派房企，開始跌落神壇、黯然失色。

作為中國最早的房企之一，萬通發展于1991年由馮侖、潘石屹、王功權、劉軍、王啟富、易小迪六人在海南共同創立，他們就是著名的“萬通六君子”。

1993年，北京萬通新世界廣場大獲成功，萬通開始被更多人所熟知。經過10年的發展，萬通發展的本金和營收均位列中國房企 前十。

2008年，萬通發展實現營收48.41億元，凈利潤為8.31億元，創歷史最高。2016年，嘉華控股正式入主萬通，“馮侖時代”宣告結束。

2019年，萬通地產引入普洛斯作為戰略投資者。2020年7月29日，萬通地產更名為北京萬通新發展集團有限公司（簡稱：萬通發展）。

之后，萬通發展開始轉型，曾一度嘗試過向地產服務業和地產金融服務方向的第三產業轉型，也曾嘗試過跨界布局新能源電池業務，試圖打造“地產+新能源”雙主業發展格局，但最終“流產”。

如今，作為老牌房企的萬通，早已經失去了早年間的光環，甚至營業收入開始負增長。

財報顯示，2021年萬通發展總營收為8.13億元，較去年同期的13.62億元下降40.31%；而全年合同銷售金額只有4.8億元。

同樣作為“萬通六君子”之一，潘石屹于1995年和妻子張欣成立紅石實業有限公司，開發現代城，采用“散賣模式”帶動銷售迅速增長。

2003年，SOHO中國以1.78億元的納稅規模位居行業第二；2007年10月，SOHO中國登陸港交所，以19億美元創下亞洲最大商業地產IPO。

來源：罐頭圖庫

2012年，SOHO中國從"開發-銷售"變為"開發-自持"，潘石屹喊出"自持物業比持有人民幣更好。"2015年，SOHO中國推出共享辦公品牌SOHO 3Q，潘石屹認為，商鋪的利用率遠比不上寫字樓。

2017年，SOHO中國利潤達到頂點，為47.33億元；2018年降至19.25億元，2019年進一步降至13.31億元，2020年凈利潤只剩下5.36億元。

2021年6月16日，SOHO中國發布公告，高盛代表黑石集團發出全面收購要約；然而，三個月后，黑石集團決定不就收購公司股權作出要約，這意味著潘石屹張欣最終未能如愿賣掉一手創辦的公司。

在私有化失敗后，2021年，SOHO中國實現營業收入17.42億元，同比減少4.59億元;歸母凈利潤為-1.31億元，2020年同期為5.30億元，業績由贏轉虧。

和萬通發展、SOHO中國相似，華遠地產同樣擁有過輝煌的歷史，甚至稱得上是國內房地產行業的先驅企業。

華遠地產初創于1983年，后與香港華潤集團合資，于1996年成功登錄港交所，創造了房地產利用外資高速發展的傳奇。

2000年，華遠地產的總資產高達80億元，凈資產達30億元，累計稅后利潤達15億元，資產、銷售額、開發量等指標連年居北京房地產市場前茅。

2001年，華遠地產和華潤集團“分手”，2008年成功借殼上市，登陸A股市場。之后，華遠地產開始主張“小而美”戰略，在規模上逐漸落后于第一梯隊。

來源：愛企查

2018年，華遠地產開始重新提速，并提出：“未來3-5年，力爭實現500億的銷售規模。”然而，時至今日，華遠地產始終未能重現往日輝煌。

2021年，華遠地產的銷售業績勉強超過100億元，與500億的規模目標更相距甚遠，如今的華遠地產與“頭部房企”的稱號漸行漸遠。

“掉隊”的房企

和萬通發展、SOHO中國和華遠地產等房企逐漸落寂相比，在京派房企中還有一部分企業面臨更加糟糕的情況，比如首創置業、當代置業和鴻坤地產。

首創置業是一家背景雄厚的國資房企，其控股股東為北京首都創業集團有限公司，是北京市國資委所屬的大型國有企業集團。

2003年，首創置業在港交所上市，之后迎來快速發展。然而，2021年7月，首創置業宣布退市，于10月份正式從聯交所退市。

作為一家老牌百強房企，首創置業在激烈的市場競爭中不斷被對手超越，以致排名被不斷向后挪動。

來源：克而瑞

據克而瑞發布的“2021年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP20（全口徑）”顯示，首創置業以546.2億元銷售額排名第63位。

可以看到，在過去6年內，首創置業的業績一直在下滑。同樣是克而瑞的榜單，2015年首創置業以323.2億元的銷售額，排名第23位。

在市場的浪潮中，背靠國資背景、并早早就享受資本市場融資便利的首創置業，不進而退，最終黯然退出資本市場。

和首創置業的退市相比，另一家京派房企當代置業的生存狀況更加艱難。

當代置業成立于2000年，發跡于北京，曾因開發MOMA系科技主題住宅而名噪業內，業內曾有“南有朗詩，北有當代”的盛贊。

當代置業曾立下過“2005年要突破100億元，2007年突破300億元，2009年突破700億元，2010年則要達到900億元”的FLAG，CEO張鵬也曾公開表示，2020年要實現500億的銷售目標。

為了迅速擴大規模，當代置業在土地市場開啟“買買買”模式，并且開始不斷發債，而且以較高的發債成本聞名業內。

最終，當代置業吃到了苦頭。2021年10月26日，當代置業發布公告表示，其于10月25日到期的2.5億美元、票息12.85厘的美元優先票據，發生票據違約。

之后，當代置業宣布委任華利安為財務顧問，希望可以解決流動性問題。同時，股東支援8億元貸款，試圖挽回市場信心。

今年3月24日，當代置業公告，占當代置業現有票據未償還本金額75%以上的債權人已經訂立重組支持協議，以支持其境外債務重組。目前，當代置業的境外債務重組方案最終版還未正式出爐。

和其他京派房企相比，鴻坤地產的名氣不大，但在北京尤其是西紅門幾乎是家喻戶曉。鴻坤地產成立于2002年，早年深耕西紅門區域，后擴張至京津冀。

2017年，鴻坤地產的實控人由創始人趙彬變更為其子趙偉豪，并制定了宏大的擴張目標，包括進駐長江經濟帶、粵港澳大灣區以及海南自貿區，甚至喊出千億銷售目標。

不過，無論是從拿地，還是融資能力優化方面，鴻坤都沒能實現質的飛躍。在政策、疫情的影響下，鴻坤地產經營開始惡化，陷入流動性危機。

3月25日，鴻坤集團旗下鴻坤金服突然被曝出30億理財無法兌付，涉及上千位投資者。目前，鴻坤金服已經停止運營，APP和官網已下架全部理財產品。

然而，理財產品的暴雷風波還未散去，鴻坤地產又迎來美元債違約。

5月10日，鴻坤地產公告顯示，旗下一筆美元債利息于2022年4月8日應付。根據票據條款，公司擁有30天的支付寬限期。現寬限期已過，其未能在寬限期屆滿前支付相關款項，因此發生違約事件。

除此之外，據愛企查顯示，近年來鴻坤地產還涉入多起票據追索權糾紛、商品房預售合同糾紛等。

堅挺的國企

在一些京派房企掉隊、退市、暴雷的同時，還有部分企業仍在堅挺，而他們共同的特點就是“國”字頭。

說起北京的房企，就不得不提首開。作為深耕北京的老牌國有房企，首開股份（600376.SH）有著“一部首開史，半座北京城”的美譽。

時至2022，首開股份邁過42載歷程，目前已進入全國17個省市區的約30個城市。2021年，首開股份繼續蟬聯北京區域銷售榜首。

來源：Wind

有喜有憂，首開股份開始出現“增收不增利”，2021年營業收入為678.02億元，同比增長53.31%；歸母凈利潤6.92億元，同比減少77.95%。

更值得一提的是，2021年，首開股份頻頻質押股權，且其擔保額已經超過了歸母凈資產，存在擔保風險。

和首開相比，中交地產(000736.SZ)成立于2015年3月，是一家年輕的公司。2017年1月，中交集團將其委托給中房地產代為經營管理，10個月后正式更名“中交地產”。

中交地產負責中交集團房地產業務的運營和管理，目前布局京津冀、長三角、珠三角、成渝等地區，境外重點投資美國、馬來西亞、印尼、肯尼亞等國家。

來源：Wind

不過，和其他很多房企一樣，中交地產也出現了增收不增利的情況，并且其扣非凈利潤在近4年中首次出現罕見的較大虧損。

2021年，中交地產實現營業收入145.42億元，同比增長18.23%；歸母凈利潤2.36億元，同比減少32.19%；扣非凈利潤-4.32億元，同比減少2143.7%。

三道紅線方面，截至2021年，中交地產凈負債率為217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.6倍。也就是說，三道紅線全踩。

和中交地產類似，中國金茂（0817.HK）是中化集團有限公司旗下房地產和酒店板塊的平臺企業，于2007年8月17日在港交所上市。截至2021年底，中國金茂共布局全國53個城市，總土儲建面達9322.6萬平方米。

中國金茂在一二線城市引入高端產品線金茂府，它的規模化擴張之路非常迅速。但由于北京限價政策的出臺，中國金茂的發展模式受到挑戰。

來源：Wind

數據顯示，2016年至2020年，金茂凈利潤分別為25.36億元、39.78億元、52.11億元、64.52億元、38.81億元，增速分別為-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%、-40.12%。

可以看出，中國金茂的歸母凈利潤在2017年增速觸頂后，連續兩年下滑。2020年，金茂的歸母凈利潤甚至出現幾乎“腰斬”的情況。

經過一年的調整，2021年，中國金茂的營收為900.6億元，同比增長50%；毛利率為167.58億元，同比增長38%；而歸母凈利潤46.9億元，同比增長21%。

京派房企緣何掉隊？

之所以能在地產江湖中大放異彩，是因為京派房企在北京長期扎根，占據資源優勢。但相對來說，這也是京派房企的難以克服短板。

2017年，北京迎來被稱為最嚴調控的"3·17"新政，在調控政策與信貸緊縮的多重影響下，京派房企的發展和業績受到很大影響。

中原地產首席分析師張大偉表示，北京房企銷售放緩的原因很簡單，就是北京市場不好。在調控加壓的背景下，北京及環京樓市遭受沖擊較大，成交量持續在低位徘徊。

除此之外，近幾年來北京住宅用地計劃一直不多，尤其是從2013年開始，北京市的供地計劃多次爽約，房企在北京拿地變得更加困難。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，由于樓市調控，一線城市的市場被明顯壓制，整體的開發節奏在放緩，北京已經開始向存量市場轉向，這個時候房企都會爭搶市場。

在這種情況下，外來房企紛紛涌入，萬科、綠地、保利等房企開始把北京作為企業發展和重點布局的目標，并且開始迅速占領北京市場。

在外來房企進入的同時，京派房企的全國化布局卻并不理想，他們在拿地方面過于保守，布局圍繞一二線城市展開，錯過了三四線城市的發展機會。

另外，很多“國”字頭房企缺少產品創新的動力，在市場變革的過程中，沒能建立自己的產品體系、形成鮮明的產品優勢。

財經評論員嚴躍進分析稱，外來房企入京擠壓了北京部分房企的經營空間。而且很多北京房企在戰略執行層面偏于保守，尤其是對于全國市場的擴張節奏比較慢，影響了此類房企的規模。

新城控股高級副總裁歐陽捷曾這樣評價京派房企：“在行業趨于壟斷、北京市場縮水的大趨勢下，京派房企守成有余、進取不足、逐漸失去客戶、金融、供應商的青睞。”

當然，除了上述房企，華潤置地、中國鐵建、金融街、遠洋集團、北辰置業、五礦地產等京派房企都在嘗試打造適合自己的發展路線，而他們的目的只有一個，那就是穿越“黑鐵時代”，努力地“活下去”。

您覺得京派房企掉隊最大的原因是什么？接下來他們能改變心態、調整戰略、加速奔跑嗎？歡迎留言評論！