作者?| 魏無(wú)羨??編輯?|?藍(lán)妹兒??出品?|?藍(lán)媒匯財(cái)經(jīng)

近日，金科股份（000656.SZ）發(fā)布公告稱，對(duì)公司“20金科03”債券本金計(jì)劃展期1年。

同時(shí)5月20日至24日，控股股東金科控股以及一致行動(dòng)人廣東弘敏企業(yè)管理咨詢有限公司被動(dòng)減持股份合計(jì)1.197億股，占總股本的2.25%。

二級(jí)市場(chǎng)上，金科股份的股價(jià)連續(xù)下挫，5月20日至25日的4個(gè)交易日，跌幅達(dá)25%。

可謂福無(wú)雙至，禍不單行，金科股份近期遭遇了“股債雙殺”。

如果說(shuō)這些還屬于在地產(chǎn)行業(yè)整體受到強(qiáng)監(jiān)管、處于快速下行階段的一個(gè)縮影，那么另一些事情不斷浮出水面、為大眾所知，則預(yù)示著金科似乎有點(diǎn)走到了暴雷的邊緣。

今年年初，金科位于重慶的總部大樓遭到了施工單位的圍堵。事后，金科對(duì)外回應(yīng)稱此事并非是因?yàn)榍访窆ば劫Y，而是施工單位惡意逼要工程尾款。

4月中下旬，又有不少購(gòu)買了金科“小金牙”理財(cái)產(chǎn)品的投資者聚到了金科總部，想要為他們的理財(cái)產(chǎn)品到期無(wú)法兌付維權(quán)。

更嚴(yán)重的是，今年5月，金科位于蘇州的地產(chǎn)項(xiàng)目被業(yè)主投訴，理由為業(yè)主懷疑金科涉嫌挪用監(jiān)管賬戶基金。

種種關(guān)于金科的負(fù)面信息頻頻傳出，5月16日，深交所向金科股份下發(fā)了《問(wèn)詢函》，要求其說(shuō)明公司是否有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

那么，債券展期，看起來(lái)缺“金”的金科是否真的已瀕臨暴雷的邊緣？

“新發(fā)還舊”沒(méi)走通

對(duì)債券進(jìn)行展期總是能引發(fā)外界的關(guān)注，因?yàn)檫@往往意味著公司的資金流動(dòng)性出了問(wèn)題。

那么，金科目前的債務(wù)大概是個(gè)什么情況呢？

根據(jù)中誠(chéng)信于5月11日發(fā)布的《金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司2022年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》可知，截至今年3月末，金科的有息債務(wù)規(guī)模為834.84億元，這一數(shù)字比前幾年有所降低，2019-2021年，金科總債務(wù)分別是1062.64億元、1044.96億元和906.69億元。

不過(guò)隨著公司部分長(zhǎng)期借款臨近到期日，金科的短債占比上升，截至2021年末短期債務(wù)占總債務(wù)的比重已經(jīng)來(lái)到了45.56%。進(jìn)入2022年，金科股份公開(kāi)市場(chǎng)含權(quán)到期債務(wù)規(guī)模較大。今年5-12月，金科境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)含權(quán)到期68.56億元（不含永續(xù)債），其中5月、6月和12月到期/回售債務(wù)規(guī)模超過(guò)10億元，7月超過(guò)16億元，其債券到期壓力較大。

在這種情況下，5月23日晚，金科股份發(fā)布了《關(guān)于召開(kāi)“20金科03”2022年第一次債券持有人會(huì)議的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。在此份通知里，金科股份擬將“20金科03”債券本金兌付時(shí)間調(diào)整為自2022年5月28日起的12個(gè)月內(nèi)，債券過(guò)去應(yīng)付未付利息將于原到期日一次性支付。

此外，金科股份還在通知中表示，將新增天津天湖南苑及天湖廣場(chǎng)項(xiàng)目70%的股權(quán)、長(zhǎng)沙金科集美天辰項(xiàng)目30%的股權(quán)及前述股權(quán)對(duì)應(yīng)的全部收益作為質(zhì)押增信，以更好地保護(hù)各持有人的利益。

名為“20金科03”的債券發(fā)行總額為12.5億元，主承銷商為中山證券有限責(zé)任公司，債券期限是2＋2年（附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和債券持有人回售選擇權(quán)），起息日為2020年5月28日，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中誠(chéng)信”）。

金科對(duì)于這個(gè)債券的回售規(guī)模為12.4億元，通知中也披露出了議案四，即《關(guān)于發(fā)行人及其實(shí)際控制人承諾“不逃廢債”的議案》，加之金科也將旗下一些項(xiàng)目的股權(quán)作為質(zhì)押增信，可見(jiàn)對(duì)于“20金科03”，金科一方面確有還錢之心，但另一方面也實(shí)無(wú)還錢之力，至少在當(dāng)下讓其一次性拿出12.4億元的流動(dòng)性比較困難。

公司年報(bào)顯示，截至2021年底，金科的貨幣資金為289.08億元，占總資產(chǎn)比例為7.78%，而短期借款、一年內(nèi)到期的有息負(fù)債、其他流動(dòng)負(fù)債合計(jì)411.35億元。償債壓力山大。

今年，金科還有約60億公開(kāi)債到期或者有回售節(jié)點(diǎn)。針對(duì)下半年即將到期的公開(kāi)債，金科此前回應(yīng)稱將積極做好發(fā)行安排，通過(guò)新發(fā)還舊方式、籌措自有資金和預(yù)售監(jiān)管資金盤活等方式，正在推進(jìn)40億中票的注冊(cè)工作，還會(huì)根據(jù)具體情況發(fā)起新的債券額度申請(qǐng)工作。

不過(guò)，有金科相關(guān)人士對(duì)媒體表示，自今年3月起，金科就著手推進(jìn)新債的發(fā)行，但在推進(jìn)過(guò)程中遇到很多困難，投資者這塊也遲遲沒(méi)有推動(dòng)，所以想要通過(guò)“新發(fā)還舊”的路走不通了。

金科在此遇到的困境折射了行業(yè)的境況。

自2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資管新規(guī)“三條紅線”和房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”的政策出臺(tái)后，2021年整體呈現(xiàn)出房企融資供需兩端持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)。進(jìn)入到2022年，房企債務(wù)融資看起來(lái)仍然艱難。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，房企信用債發(fā)行總額為1162.9億元，同比下降了32.7%；境外債發(fā)行總額更是只有124.1億元，同比大降了89.8%。

涉嫌挪用預(yù)售監(jiān)管資金

房企流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題，在資本市場(chǎng)上，表現(xiàn)出現(xiàn)諸如債券展期的情況，表現(xiàn)在一線項(xiàng)目上，則會(huì)發(fā)生譬如陷入停工的現(xiàn)象，而后者更為具象和真實(shí)。

去年12月15日，名為“河南誠(chéng)宸建設(shè)工程有限公司金科星瀾園項(xiàng)目”的主體曾張貼出了一紙《停工告知函》（以下簡(jiǎn)稱“告知函”）。在告知函中，事情被清楚的展現(xiàn)了出來(lái)：因甲方（金科地產(chǎn)）拖欠尾款，承建施工單位無(wú)法支付供貨商款項(xiàng)及現(xiàn)場(chǎng)工人工資，導(dǎo)致項(xiàng)目停工。

經(jīng)藍(lán)媒匯財(cái)經(jīng)（ID：lanmeihcj）查詢，鄭州金科星瀾園的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“河南國(guó)豐園置業(yè)有限公司”為金科股份100%的控股子公司。

事實(shí)上，近半年多來(lái)，金科旗下項(xiàng)目被爆停工或者延遲交房的情況已在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)生多起。

2021年10月，就曾有買房人在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言稱：“購(gòu)買了廊坊安次區(qū)御龍河公園附近金科集美書香項(xiàng)目，交了首付款還沒(méi)有網(wǎng)簽，去辦理準(zhǔn)購(gòu)證時(shí)才聽(tīng)說(shuō)項(xiàng)目目前已經(jīng)處于停工狀態(tài)一個(gè)月，現(xiàn)屬非常時(shí)期，非常擔(dān)心開(kāi)發(fā)商卷錢跑路，發(fā)生爛尾情況。”

2021年12月13日，有淮南市民在留言板上留言詢問(wèn)市領(lǐng)導(dǎo)：“洛河大道和民惠街交口的金科山水墅項(xiàng)目從2021年11月22日停工至今，是什么原因？”

類似的信息頻頻被爆出，無(wú)疑加劇了外界對(duì)于金科資金鏈?zhǔn)欠癯霈F(xiàn)問(wèn)題的擔(dān)憂。更為嚴(yán)重的是，金科旗下的部分項(xiàng)目還涉嫌挪用預(yù)售監(jiān)管資金，有的已經(jīng)得到了官方部門的證實(shí)。

2021年10月下旬，山西省晉中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下達(dá)給市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心的《關(guān)于協(xié)助暫停辦理金科土地和在建工程抵押的函》（以下簡(jiǎn)稱“函”）被曝光在網(wǎng)上，這份函的內(nèi)容坐實(shí)了此前的市場(chǎng)傳聞：金科在晉中市的項(xiàng)目“博翠天宸”有超9億元預(yù)售資金未進(jìn)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、且項(xiàng)目存在停工爛尾的較大可能性。

此外，根據(jù)媒體報(bào)道，自今年起，金科位于江蘇省蘇州市的“印象平江”項(xiàng)目也已出現(xiàn)大面積停工的情況，有的此前在房地產(chǎn)行業(yè)工作過(guò)的業(yè)主通過(guò)一些渠道查詢發(fā)現(xiàn)，他們所交的首付款和貸款資金并未按照規(guī)定進(jìn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

有業(yè)主直接在蘇州12345陽(yáng)光便民網(wǎng)站“寒山聞鐘”及人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上投訴稱：“經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，70戶約2.2億元資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶；項(xiàng)目前期銷售22億元被悉數(shù)轉(zhuǎn)走，其中金科及金新城兩股東抽調(diào)項(xiàng)目資金13億元。”

區(qū)域房企“瘋狂”擴(kuò)張隱憂

相較于陷入債務(wù)泥沼的恒大和融創(chuàng)，金科的公眾知名度并不大。

相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，金科都是屬于偏居重慶一隅的區(qū)域性房企，其真正加大馬力拓展市場(chǎng)是在2017年，那一年，金科地產(chǎn)板塊銷售額達(dá)到了630億元，相較于2016年的319億元大增了97.49%。

2018年，金科地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額突破千億大關(guān)；2020年，又邁上一個(gè)新臺(tái)階實(shí)現(xiàn)了2232億元的銷售額，順勢(shì)躋身當(dāng)年銷售額全國(guó)TOP20房企之列。

有媒體報(bào)道，為了增加公司的銷售規(guī)模，金科如同患上了強(qiáng)迫癥，要求員工買房，不執(zhí)行的可能會(huì)被降職、降薪甚至開(kāi)除。在這種近乎威逼的措施下，金科于2020年實(shí)現(xiàn)了2232億元的銷售額，壓線完成了此前制定的2200億元的銷售目標(biāo)。

用“瘋狂”二字來(lái)形容那幾年金科的擴(kuò)張步伐是不為過(guò)的，這樣的瘋狂一方面迅速增大了臺(tái)前可用以展示和宣傳的銷售規(guī)模，但也快速推高了臺(tái)后反應(yīng)在財(cái)報(bào)里的負(fù)債規(guī)模，2016年，金科總負(fù)債為867.2億元，2020年這一數(shù)字已激增至3076.6億元，短短幾年，總負(fù)債就增加了2.5倍左右。

（按營(yíng)業(yè)收入排名，目前金科股份位列上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第六。來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)）

雖然成功將自身銷售規(guī)模做大，但是在地產(chǎn)行業(yè)快速步入下行的情形下，金科資金鏈的脆弱性會(huì)展現(xiàn)得更為明顯。不過(guò)圍繞著近期的金科，也不全是壞消息。近日，有市場(chǎng)傳聞稱，金科或?qū)⒂瓉?lái)重慶當(dāng)?shù)氐膰?guó)資企業(yè)的入股幫扶。但隨后并未有更進(jìn)一步的利好消息，目前基本可以確定的是，確有國(guó)資平臺(tái)公司跟金科有過(guò)接洽和談判。

此外，在金科于5月23日發(fā)布的關(guān)于對(duì)債券進(jìn)行展期的通知中，有幾個(gè)細(xì)節(jié)也令人生憂。

其一，在這份展期方案中，前期兌付比例較小，首付僅10%，定期兌付為5%，最后一期的兌付比例則高達(dá)70%，這顯然存在著一定的兌付違約隱患；其二，金科實(shí)際控制人并未提供個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保；其三，雖然加入了增信措施，但主要是項(xiàng)目公司的股權(quán)質(zhì)押，而非土地抵押。

無(wú)論是瘋狂擴(kuò)張成為全國(guó)性房企，還是債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大行至如今的地步，金科都并不“特別”，它的快速興起和陷入泥沼反應(yīng)了背后地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)云變幻。好消息是，隨著全國(guó)各地開(kāi)始陸續(xù)推出樓市松綁政策，市場(chǎng)在不斷回暖，國(guó)企入股雖未落地，但也并非空穴來(lái)風(fēng)，當(dāng)下金科所處境況無(wú)疑是艱難的，但挺過(guò)去，就有望逐漸回歸正軌。

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