文 / 一燈??出品 /?節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)

2021年，盡管豬周期已進(jìn)入下行階段，但劉永好再次秀出“高光”時(shí)刻。

那一年的《財(cái)富》世界500強(qiáng)中，新希望控股集團(tuán)以營(yíng)業(yè)收入316.057億美元位列榜單第390位，成為四川首家本土世界500強(qiáng)企業(yè)，也是“食品生產(chǎn)”類(lèi)企業(yè)中唯一上榜的中國(guó)企業(yè)……

而在《2021胡潤(rùn)全球富豪榜》中，劉永好家族財(cái)富值1250億元，相比2020年獲得了56%的增長(zhǎng)，排名全球第100，蟬聯(lián)成都富豪榜狀元20余年。

到了2022年，手握六家上市公司，劉永好的財(cái)富神話還在演進(jìn)。然而，和大眾認(rèn)知的有所不同，養(yǎng)豬、賣(mài)飼料之外，房地產(chǎn)反而是新希望重要的利潤(rùn)來(lái)源。

債券年度報(bào)告顯示，2021年，新希望地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤(rùn)22.1億元，同比增長(zhǎng)50.9%；同期，體量最大的新希望（000876.SZ）歸屬凈利潤(rùn)為虧損95.91億元，風(fēng)頭很盛的新乳業(yè)（002946.SZ）歸屬凈利潤(rùn)為3.12億元。

透過(guò)新希望地產(chǎn)的成長(zhǎng)步履和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，本文嘗試回答三個(gè)問(wèn)題：

1、新希望地產(chǎn)是如何壯大的？

2、新希望地產(chǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)健？

3、劉永好的資本版圖有多大？

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地產(chǎn)界的“千億新軍”

新希望地產(chǎn)的故事肇始于上個(gè)世紀(jì)90年代。彼時(shí)，創(chuàng)業(yè)8年有余的劉氏四兄弟已積累起千萬(wàn)財(cái)富，也干出了中國(guó)最大的本土飼料企業(yè)——希望集團(tuán)。

1995年，四兄弟和平分家，劉永好組建新希望集團(tuán)并出任董事長(zhǎng)。

正值我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最快、最好的時(shí)期之一，徹底放開(kāi)手腳后，天生喜愛(ài)新事物的劉永好，跟隨著宏觀大勢(shì)，開(kāi)始進(jìn)入到金融、地產(chǎn)、化工等行業(yè)。

“我們順潮流而動(dòng)，略有超前。不超前，你就沒(méi)有機(jī)會(huì)；但快一步太快了，有可能踩虛腳。所以要快半步，這就能進(jìn)能退。”

“過(guò)”與“不及”都不好，在走多元化還是專(zhuān)業(yè)化的問(wèn)題上，劉永好的秘訣是“有限的多元化”。

1998年，新希望地產(chǎn)成立。起初，公司尚只在西南邊陲小打小鬧，是一個(gè)默默無(wú)聞的小房企。

直到2014年，劉永好找來(lái)精心培養(yǎng)的“高徒”張明貴。在他的掌管下，新希望地產(chǎn)開(kāi)啟規(guī)模擴(kuò)張的狂奔之路，銷(xiāo)售額從2015年的73.66億元翻至2019年739.5億元，期間年復(fù)合增速超過(guò)70%。

于2020年，新希望地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額突破1000億元，同比大增40.1%，成功躋身“千億俱樂(lè)部”。

圖源：新希望地產(chǎn)官網(wǎng)

經(jīng)過(guò)22年發(fā)展，如今的新希望地產(chǎn)早已走出四川，落子全國(guó)各地的新一線、強(qiáng)二線城市，旗下涵蓋商業(yè)、文旅、長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)等多種業(yè)態(tài)。

而和大部分房企的做法一樣，新希望地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張也離不開(kāi)高溢價(jià)拿地。　

2018年3月，新希望以溢價(jià)率40%，25.11億元總價(jià)拿下杭州一塊地；2019年3月，新希望以溢價(jià)率28.8%，53.2億元總價(jià)，力壓融創(chuàng)、金茂、龍湖、招商等龍頭，激戰(zhàn)120輪后奪得南京棲霞區(qū)一宗土地；2020年9月，經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)價(jià)，新希望終以63%的溢價(jià)率、37.12億的總價(jià)，把佛山順德一宗宅地收入囊中……

縱然劉永好對(duì)外表示：“地產(chǎn)業(yè)務(wù)是被逼出來(lái)的，會(huì)堅(jiān)定地以農(nóng)產(chǎn)品和食品為主業(yè)。”但現(xiàn)實(shí)仍是，新希望地產(chǎn)加速攻城掠地，激進(jìn)前行。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年初，公司土地儲(chǔ)備總建筑面積為178萬(wàn)平米，兩年后便猛增到了908萬(wàn)平米，2019年底已達(dá)到1057萬(wàn)平米。

在克而瑞發(fā)布的《2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》中，新希望地產(chǎn)憑借當(dāng)年729.1億元的拿地金額，位居第36名，而在2018年時(shí)，其還未入榜。

值得一提的是，凡事都有兩面性，高溢價(jià)拿地在拉動(dòng)規(guī)模的同時(shí)，也在較大程度上侵蝕著新希望地產(chǎn)的盈利能力。

2017年至2020年，其毛利率從35.64％下降至25.34%，凈利率從19.88%下降至9.32%。2021年，新希望地產(chǎn)的毛、凈利率進(jìn)一步削減3.5個(gè)百分點(diǎn)、1.1個(gè)百分點(diǎn)至21.84％、8.23%。

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連續(xù)四年“綠檔”的背后

過(guò)去數(shù)年，在樓市嚴(yán)厲調(diào)控背景下，地產(chǎn)大佬如臨深淵，躺平的躺平，違約的違約，破產(chǎn)的破產(chǎn)……

不過(guò)，新希望地產(chǎn)似乎沒(méi)有這方面的“煩惱”。2021年公司全口徑銷(xiāo)售額1059.1億元，仍然同比微升2.7%，排名全國(guó)第39位，尤其是“三條紅線”維持四年“綠檔”，令不少同行艷慕不已。

公開(kāi)資料顯示，2021年，其剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率63.79%，凈負(fù)債率40.33%，均低于紅線標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)金短債比2.07，高于1倍的紅線要求。債務(wù)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，有息負(fù)債為353.83億元，同比下降3.19%。其中，短期有息負(fù)債占比25.12%，長(zhǎng)期維持在30%以下。

僅就直觀呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)而言，新希望地產(chǎn)的確是“優(yōu)等生”，但抽絲剝繭，卻并非完美無(wú)瑕。

截至2021年12月31日，公司凈資產(chǎn)416.49億元，由歸屬于母公司權(quán)益204.84億元和少數(shù)股東權(quán)益211.64億元組成，后者占凈資產(chǎn)比例為50.8%。

換而言之，新希望地產(chǎn)五成以上權(quán)益屬于外部非控股公司或合作方，真正掌握在自己手中的不及一半，權(quán)益比遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。

往前追溯到2013年，新希望地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例僅為9.3%。從2016年起，該子科目大幅走高，由2016年的2.6億元增長(zhǎng)至2021年的211.64億元，5年增長(zhǎng)8倍多，與之相對(duì)的是，歸母股東權(quán)益從62.66億元增長(zhǎng)至204.84億元，5年僅增長(zhǎng)3倍多。

這意味著，新希望地產(chǎn)或存在加表外權(quán)益杠桿的行為，就是用小股東的權(quán)益來(lái)杠桿自己的銷(xiāo)售，從而掩蓋真實(shí)的負(fù)債情況。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)注意到，在2020年總負(fù)債跨越千億大關(guān)后，2021年新希望地產(chǎn)的負(fù)債額再增加近150億元，達(dá)到1263.18億元。

聯(lián)合評(píng)級(jí)曾提醒稱(chēng)，新希望地產(chǎn)所有者權(quán)益中未分配利潤(rùn)和少數(shù)股東權(quán)益占比高，公司權(quán)益穩(wěn)定性有待提升。受非并表合作開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大和項(xiàng)目持續(xù)投入影響，新希望地產(chǎn)投資活動(dòng)凈流出規(guī)模大，現(xiàn)金流仍對(duì)籌資活動(dòng)較為依賴(lài)。

事實(shí)上，2013年至今，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額在大部分年份都為負(fù)數(shù)，2021年為42.23億元，較2020年減少6.14億元；投資活動(dòng)現(xiàn)金流出金額在近三年明顯加大，2018年為22.16億元，2021年為167.86億元。

再者，從不斷膨脹的永續(xù)債規(guī)模也能窺探其債務(wù)的“一斑”，2018年-2021年，新希望地產(chǎn)的永續(xù)債分別為6億元、11億元、32.68億元、32.68億元。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，永續(xù)債“明股實(shí)債”，可以幫助房企降低負(fù)債率，提高債務(wù)評(píng)級(jí)，但通常需要支付較高利率，且日后可能面臨沉重的償債壓力。

數(shù)據(jù)佐證，在上述永續(xù)債年限，新希望地產(chǎn)產(chǎn)生的利息費(fèi)用分別為4.15億元、7.42億元、16.7億元、6.25億元，相當(dāng)于歸母凈利潤(rùn)的22.8%、47%、114%、28.3%。

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劉永好的資本版圖有多大？

三十多年的商海沉浮，四川首富劉永好的千億帝國(guó)橫跨食品與農(nóng)牧、乳業(yè)與快消、地產(chǎn)與基建、金融與投資、化工與綠色資源等領(lǐng)域，在全球擁有分子公司超過(guò)600家，飼料產(chǎn)能中國(guó)第一、世界第二。

2022年3月22日，新希望化工全資子公司華融化學(xué)（301256.SZ）新股發(fā)行上市儀式在深圳證券交易所西部基地舉辦。由此，劉永好實(shí)控的上市公司已增至6家，包括新希望、新乳業(yè)、興源環(huán)境（300266.SZ）、飛馬國(guó)際（002210.SZ）、新希望服務(wù)（03658.HK）與華融化學(xué)。

此外，在資本市場(chǎng)，劉永好的“新希望系”至少還間接或直接參股華創(chuàng)安陽(yáng)（600155.SH）、民生銀行（600016.SH）、深圳燃?xì)猓?01139.SH）、現(xiàn)代牧業(yè)（1117.HK）等多家上市公司。

據(jù)官網(wǎng)介紹，截至2021年末，新希望集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模超3000億元，2021年銷(xiāo)售收入超2400億元。

圖源：WIND數(shù)據(jù)

具體到剝離新乳業(yè)、新希望化工投資和新希望地產(chǎn)，聚焦農(nóng)牧產(chǎn)業(yè)的新希望集團(tuán)有限公司，其發(fā)布的債券年度報(bào)告顯示，2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1343.39億元，與2020年的1144.04億元相比，增長(zhǎng)了17.43%，但受置于豬價(jià)下跌后的長(zhǎng)期低位徘徊、飼料原料價(jià)格上漲等因素，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)“大變臉”，從2020年的盈利40.65億元，轉(zhuǎn)為虧損13.59億元。

新希望（000876.SZ）股價(jià)亦一路走低，2021年年線跌幅32.1%，市值較年內(nèi)高點(diǎn)縮水超500億元。

在此情形下，新希望集團(tuán)實(shí)施了一系列舉措，“公司從2021年開(kāi)始，也從過(guò)去兩年的快速擴(kuò)張階段全面轉(zhuǎn)入穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)階段。”

然而，從最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，其面臨的挑戰(zhàn)愈發(fā)嚴(yán)峻，今年一季度便錄得凈虧損12.38億元，較上年同期驟降175.02%。

負(fù)債端，截至2021年12月31日，新希望集團(tuán)總資產(chǎn)為2028億元，總負(fù)債為1325.87億元。

其中，合并報(bào)表范圍內(nèi)的有息債務(wù)總額為961.95億元，較期初的715.9億元增長(zhǎng)了34.4%，高于凈資產(chǎn)約260億元；短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)約為372.19億元，而集團(tuán)賬面的貨幣資金僅為193.8億元，遠(yuǎn)不足以覆蓋短期債務(wù)。

對(duì)于掌舵千億資產(chǎn)的劉永好來(lái)說(shuō)，無(wú)論是站上新臺(tái)階的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還是個(gè)人更愿意描述的農(nóng)業(yè)藍(lán)圖、實(shí)業(yè)初心，無(wú)疑都需要在規(guī)模和質(zhì)量之間做好平衡。