來源/《港灣商業(yè)觀察》梁美燕

“2021年公司交出了一份歷史上最差的答卷，代表公司管理層向所有股東和關(guān)心中南的朋友們誠(chéng)懇致歉。”中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含在4月26日的線上交流會(huì)上說道。

6月已經(jīng)來臨，但中南建設(shè)（000961.SZ）的寒冬似乎仍未過去。

資本市場(chǎng)層面，今年以來，中南建設(shè)股價(jià)下跌26.33%。截至6月14日收盤，中南建設(shè)股價(jià)報(bào)收于3.05元，總市值為116.7億。

如果從2021年6月15日至2022年6月14日，一年時(shí)間來看，中南建設(shè)股價(jià)跌幅達(dá)51.20%，腰斬過半。

銷售額下降七成，遠(yuǎn)超百?gòu)?qiáng)房企

今年前5個(gè)月，中南建設(shè)累計(jì)合同銷售金額為261.8億元，同比下降70.5%；銷售面積210.6萬平方米，同比下降67.3%。

從單月來看，5月份，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合同銷售額為49.9億元，同比下降75.24%。銷售面積41.5萬平方米，同比下降72.11%；可見，5個(gè)月的時(shí)間，中南建設(shè)面臨的銷售壓力仍然不容小覷，這也將使中南建設(shè)的流動(dòng)性進(jìn)一步面臨考驗(yàn)。

雖然利好政策頻出，不過行業(yè)復(fù)蘇尚待時(shí)間。中南建設(shè)的銷售下滑是市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)，不過，其下滑幅度卻遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

中國(guó)指數(shù)研究院研究數(shù)據(jù)表明：1-5月，銷售額排名最高的100家房企銷售額均值為273.9億元(人民幣，下同)，同比下降50.7%。

另一家行業(yè)機(jī)構(gòu)克爾瑞的數(shù)據(jù)也顯示，今年前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降52.3%；權(quán)益銷售額1.71萬億元，同比下降52.9%；全口徑銷售額2.64萬億元，同比下滑52%。

也就是說，前五個(gè)月中南建設(shè)的銷售額下滑幅度高于百?gòu)?qiáng)房企近20個(gè)百分點(diǎn)。

在全行業(yè)去化難的背景下，高土儲(chǔ)的企業(yè)或許受行業(yè)波動(dòng)更大。中南建設(shè)土儲(chǔ)大量布局在三四線城市。截至2021年，中南建設(shè)總土儲(chǔ)建筑面積為4134.9萬平方米，三四線城市面積占比約64%，一二線城市占比約36%。全部開發(fā)項(xiàng)目為503個(gè)，其中在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約2974.4萬平方米，未開工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1160.5萬平方米，可竣工資源總面積4134.9萬平方米。

中南建設(shè)面臨的流動(dòng)性壓力也體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上。今年一季度，中南建設(shè)營(yíng)業(yè)收入為77.49億元，同比下降46%；歸屬凈利潤(rùn)為-6.080億，同比下降188.73%；扣非凈利潤(rùn)為-7.835億，同比下降217.57%。

4月27日，中南建設(shè)還發(fā)布了關(guān)于 2021 年度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告。公告顯示，公司2021年度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額合計(jì)38.83億元，減少2021年度合并報(bào)表利潤(rùn)總額38.83億元，減少2021年度歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)26.92億元，減少2021年度歸屬上市股東的所有者權(quán)益26.92億元。

評(píng)級(jí)遭下調(diào)，流動(dòng)性與債務(wù)壓力仍大

身處行業(yè)波動(dòng)，中南建設(shè)未能避免被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。

5月25日，穆迪宣布將中南建設(shè)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa2”，同時(shí)將海門中南投資發(fā)展(國(guó)際)有限公司發(fā)行、江蘇中南擔(dān)保債券的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa3”。評(píng)級(jí)展望維持“負(fù)面”。

穆迪分析師Daniel Zhou表示，評(píng)級(jí)下調(diào)反映了中南建設(shè)在提出交換要約并向其票據(jù)持有人征求同意后，其流動(dòng)性和再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇。展望“負(fù)面”則反映了在嚴(yán)峻的運(yùn)營(yíng)和融資環(huán)境下，該公司是否能妥善處理近期到期的債務(wù)存在不確定性。

同期，聯(lián)合國(guó)際也基于中南建設(shè)建議的交換要約，將公司的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)從‘B’下調(diào)至‘CCC+’，移出評(píng)級(jí)負(fù)面觀察名單。

聯(lián)合國(guó)際表示，該發(fā)行人評(píng)級(jí)從‘B’下調(diào)至‘CCC+’，反映出中南在向債券持有人提出交換要約和同意征求后，其加劇的流動(dòng)性和再融資風(fēng)險(xiǎn)。2022年5月24日，中南宣布一項(xiàng)交換要約，擬將其2022年6月到期的兩只美元優(yōu)先票據(jù)交換為2023年到期的新票據(jù)，并就其2024年4月到期的美元優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行同意征求。該公司表示，如果該交換要約未能成功完成，公司可能無法全額償還2022年6月到期的未償票據(jù)，并且可能會(huì)考慮進(jìn)行債務(wù)重組。

“該建議的交換要約反映出，在充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng)條件和不斷惡化的再融資渠道中，中南面臨著顯著的流動(dòng)性壓力，因?yàn)樵摴究赡茉谖磥?2個(gè)月內(nèi)面臨流動(dòng)性減弱和難以籌集新資金進(jìn)行再融資的困境。”

東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月31日，中南建設(shè)期內(nèi)流動(dòng)負(fù)債總額為2859億元，非流動(dòng)負(fù)債總額為409.0億元。流動(dòng)負(fù)債中，應(yīng)付貿(mào)易賬款和應(yīng)付票據(jù)為430.7億元，短期借款為73.72億元。

與此同時(shí)，截至2021年，中南建設(shè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為80.52%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為93.16%，現(xiàn)金短債比為0.60，踩中兩條紅線。

截至2022年一季度，中南建設(shè)期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為約122.3億元，同比降幅超過43.4%。而在2021年末，這一數(shù)據(jù)為145.3億元。不過與此同時(shí)，可以看出中南建設(shè)對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。一季度，中南建設(shè)的短期借款及長(zhǎng)期借款分別同比降低了37.88%及25.52%。

《港灣商業(yè)觀察》就流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)等問題聯(lián)系中南建設(shè)，未能獲得回復(fù)。

股權(quán)質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流壓力下補(bǔ)充流動(dòng)性

中南建設(shè)對(duì)于流動(dòng)性的補(bǔ)充做出了不同的嘗試。5月27日，中南建設(shè)發(fā)布了關(guān)于控股股東股份質(zhì)押及解質(zhì)押的公告。公告顯示，中南建設(shè)的控股股東中南城投將5050萬股質(zhì)押給華夏銀行股份有限公司南通分行，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。所質(zhì)押股份占其持股比例的2.44%，質(zhì)押時(shí)間為2022年5月25日至2023年11月6日。

截至公告日披露，中南城投及其一致行動(dòng)人所持質(zhì)押股份為17.36億股，占其持股比例的83.23%，占中南建設(shè)總股本比例為45.36%。

從5月27日起算，中南城投及其一致行動(dòng)人還有未來半年內(nèi)以及一年內(nèi)到期質(zhì)押股份。詳細(xì)來看，截至今年11月26日及明年5月26日，中南城投到期的質(zhì)押股份累計(jì)數(shù)量分別為4.11億股及8.37億股。

易居研究院直播中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《港灣商業(yè)觀察》表示，“股權(quán)質(zhì)押這兩年頻率明顯增加，引起了市場(chǎng)的關(guān)注。股權(quán)質(zhì)押成為熱點(diǎn)也說明市場(chǎng)對(duì)質(zhì)押比例過高引發(fā)的一些擔(dān)憂，這背后也說明企業(yè)融資方面的壓力，尤其是股票質(zhì)押還涉及到股票價(jià)格本身的問題。股價(jià)下跌可能會(huì)有強(qiáng)制平倉的操作，或者隨著股價(jià)的下跌，質(zhì)押過程中可能會(huì)存在交易風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步使得企業(yè)壓力更容易暴露出來。”

在經(jīng)營(yíng)上，中南建設(shè)也做出了部分調(diào)整。其控股股東中南控股與中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司(以下簡(jiǎn)稱“華融資產(chǎn)”)、南通市保障房建設(shè)投資有限公司、南通產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)、江蘇海晟控股集團(tuán)共同簽署了支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議。

“從金融角度來講，資管公司的優(yōu)勢(shì)就是專業(yè)化管理能力要強(qiáng)于別的機(jī)構(gòu)，對(duì)于不良資產(chǎn)的處理能力強(qiáng)于銀行等金融機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)管理公司后續(xù)確實(shí)是會(huì)加快對(duì)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的收并購(gòu)，當(dāng)然過程中也要看房地產(chǎn)走勢(shì)的，房屋銷售市場(chǎng)不景氣的話，收購(gòu)其實(shí)是有一些的風(fēng)險(xiǎn)的，收購(gòu)還沒有完全邁開步子，這也是看房屋銷售市場(chǎng)的數(shù)據(jù)。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石對(duì)中南建設(shè)的未來發(fā)展展望表示，“發(fā)展是永恒的，但是不能用野蠻粗放的發(fā)展。未來中南建設(shè)要堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，打造實(shí)力中南、品牌中南、品質(zhì)中南。”未來令人充滿希望，但當(dāng)前處境也是艱難的。中南建設(shè)該如何應(yīng)對(duì)目前的流動(dòng)性壓力？（港灣財(cái)經(jīng)出品）