作者 | 蘇影?編輯丨盧泳志?來(lái)源 | 野馬財(cái)經(jīng)

在地產(chǎn)江湖的眾多派系中，位于西南的“川渝”一支表現(xiàn)較為獨(dú)特。一江清水孕育同源文化，但兩地房企卻又有著迥異的風(fēng)格。

整體來(lái)看，四川房企傾向保守低調(diào)，深耕本土為主；而重慶房企則選擇規(guī)模擴(kuò)張，熱衷布局全國(guó)。

但房地產(chǎn)高速發(fā)展的年代，川渝房企并不局限于一種模式，而是通過(guò)互相借鑒與學(xué)習(xí)，創(chuàng)造出不少屬于時(shí)代的神話，你方唱罷我登場(chǎng)。

如今，隨著市場(chǎng)紅利退去，不少昔日黑馬卻在變革敗下陣來(lái)。進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，這些川渝房企的生存現(xiàn)狀又是如何呢？

龍頭房企走向分叉路

當(dāng)歷史的車輪開(kāi)始轉(zhuǎn)動(dòng)，每個(gè)派系都會(huì)有幾家代表性房企走上歷史舞臺(tái)，川渝系也不例外。

從克而瑞的房企銷售榜來(lái)看，2017年，龍湖集團(tuán)（0960.HK）率先以1560.3億元的規(guī)模邁入千億梯隊(duì)，成為川渝系中的首家突破千億的房企。次年，金科股份（000656.SZ）、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）也不甘落后，分別以1291.1億元、1041.7億元步入千億陣營(yíng)。

至此，龍湖集團(tuán)、金科股份、藍(lán)光發(fā)展奠定了其在川渝房企中的龍頭地位，甚至不少媒體都曾在報(bào)道中稱呼幾家房企為地區(qū)“一哥”。但龍生九子各有不同，同為“一哥”的三家房企，如今也面臨著不同的境遇。

從時(shí)間上來(lái)看，三家房企中成立時(shí)間最早的是藍(lán)光發(fā)展。1990年創(chuàng)立于成都，2015年在上交所完成重組，借殼迪康藥業(yè)實(shí)現(xiàn)上市。

事實(shí)上，早在上市之前，藍(lán)光發(fā)展創(chuàng)始人楊鏗就曾喊出“九年破千億”的目標(biāo)，并帶領(lǐng)公司走上加杠桿疾馳之路。

而上市之后的幾年，藍(lán)光發(fā)展?fàn)I業(yè)收入加速增長(zhǎng)。截至2019年年底，藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收391.94億元，較2015年175.98億元增長(zhǎng)122.71%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)41.59億元，較2015年9.54億元增長(zhǎng)335.95%。

在此期間，時(shí)任藍(lán)光發(fā)展首席執(zhí)行官?gòu)埱升堅(jiān)硎荆诳缭角|的征程中，藍(lán)光要建設(shè)一個(gè)優(yōu)秀藍(lán)光。要用3-5年的時(shí)間，打造一個(gè)優(yōu)秀的A股上市公司，成為最盈利最具成長(zhǎng)性公司。

不過(guò)業(yè)績(jī)上漲的同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展債務(wù)規(guī)模也明顯增加。2019年年底，藍(lán)光發(fā)展的債務(wù)總規(guī)模為1627.7億元，較2015年448.93億元增長(zhǎng)了262.57%。其資產(chǎn)負(fù)債率也連續(xù)四年在80%以上。

2019年10月，藍(lán)光旗下物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶在港交所上市，藍(lán)光進(jìn)入“A+H”雙資本平臺(tái)時(shí)代。

而僅一年后，藍(lán)光發(fā)展就遇到了危機(jī)。2020年10月，因與平安一筆十幾億元融資未按約定日期還款，平安在內(nèi)部對(duì)藍(lán)光融資進(jìn)行了限制，多米諾骨牌效應(yīng)隨即被引發(fā)。此后，多家金融機(jī)構(gòu)對(duì)其做出了資金收緊動(dòng)作，藍(lán)光發(fā)展開(kāi)始出現(xiàn)債務(wù)違約。

在此期間，藍(lán)光發(fā)展曾多次出售資產(chǎn)自救，甚至將醫(yī)藥公司和物業(yè)公司也擺上了貨架。2021年，藍(lán)光發(fā)展“95后”二代楊武正也在危機(jī)中選擇接班。

不過(guò)，從目前來(lái)看，多種舉措并未幫助藍(lán)光發(fā)展走出債務(wù)困局。

來(lái)源：藍(lán)光發(fā)展公告

截至2022年5月31日，藍(lán)光發(fā)展披露，其累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息合計(jì)為338.11億元，包括銀行貸款、信托貸款、債務(wù)融資工具等多種債務(wù)形式。目前公司正在與上述涉及的金融機(jī)構(gòu)積極協(xié)調(diào)解決方案。

在川渝系房企中，與藍(lán)光發(fā)展同一年步入千億門檻的金科股份也是一匹黑馬。

2015年，在陷入與融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）的股權(quán)之爭(zhēng)后，金科股份在掌門人黃紅云的帶領(lǐng)下，一改此前穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)方式，選擇規(guī)模擴(kuò)張。

2016年-2020年，金科股份的新增土地總數(shù)分別為34宗、79宗、110宗、192宗和148宗，土地購(gòu)置合同總金額超過(guò)3000億元。

來(lái)源：金科股份2020年年報(bào)

與此同時(shí)，金科股份的銷售規(guī)模也水漲船高。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年，金科集團(tuán)的銷售金額為455.2億元。步入2020年，金科集團(tuán)已經(jīng)突破2000億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2234.9億元，在房企中排名第16位。

2020年3月，黃紅云家族還以150億元財(cái)富位于《2020胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)富豪榜》第133位。

而隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)張，金科股份的流動(dòng)性問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。

年報(bào)顯示，截至2021年年底，金科股份短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)326.77億元，同期其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為276.45億元，不足以覆蓋短債。

5月30日，金科股份還宣布公司一只名為“20金科03”的債券正式展期，債券余額12.5億元，展期時(shí)間12個(gè)月。

面對(duì)即將到期的債務(wù)，6月17日，金科股份表示，將積極與金融機(jī)構(gòu)和債券持有人進(jìn)行溝通，妥善協(xié)商債券回售方案及融資還款安排。

在藍(lán)光發(fā)展、金科股份均為流動(dòng)性苦惱的同時(shí)，另一川渝房企龍頭龍湖集團(tuán)的表現(xiàn)卻較為穩(wěn)健。

來(lái)源：罐頭圖庫(kù)

1993年，吳亞軍創(chuàng)辦了重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司，這是龍湖集團(tuán)的前身。

1997年，龍湖集團(tuán)在重慶開(kāi)發(fā)了首個(gè)住宅項(xiàng)目龍湖花園南苑。此后20年間，龍湖集團(tuán)逐漸將業(yè)務(wù)拓展到全國(guó)。2009年，龍湖集團(tuán)在香港聯(lián)交所主板上市。

“上市后，背上了更多的責(zé)任，失去了不發(fā)展的自由，不能小富即安，發(fā)展成為一種使命。”吳亞軍當(dāng)時(shí)曾表示。

事實(shí)上，看起來(lái)一帆風(fēng)順的龍湖集團(tuán)也并不全是順風(fēng)。近幾年，銷售降速、毛利下降、排名下滑，龍湖集團(tuán)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也遇到過(guò)瓶頸。

但在2020年的年會(huì)上，吳亞軍表示，我完全不關(guān)心規(guī)模排名，我不想花錢去買排名。

2021年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額2900.9億元，同比增長(zhǎng)7.2%，在房企中位列第10名。

今年5月，龍湖集團(tuán)還作為首批示范民營(yíng)房企被“特赦”發(fā)債。5月18日，龍湖一只名為“22龍湖03”的債券率先發(fā)出，發(fā)行規(guī)模5億元，票面利率區(qū)間為4%，期限為6年。

值得注意的是，此次發(fā)債期間，龍湖集團(tuán)也是首批啟動(dòng)信用保護(hù)工具融資的民營(yíng)房企。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪分析，從優(yōu)質(zhì)房企入手，恢復(fù)其在債券市場(chǎng)的融資，有利于提振市場(chǎng)信心，緩解行業(yè)消沉情緒，支持房企合理融資需求釋放。

沒(méi)有常勝將軍，川渝“老將”降速

除了知名度更高的龍頭房企外，在川渝地區(qū)，還有這樣一批房企“老將”，成立時(shí)間與龍頭房企不相上下，但近幾年，卻在市場(chǎng)的變化中退下陣來(lái)，逐漸落寞。

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)就是其中的典型代表。提起協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，它有一段輝煌的過(guò)去，作為重慶本土老牌房企之一，它曾與龍湖、金科被合稱為“渝派三甲”。

2014年，協(xié)信集團(tuán)曾以155.3億元銷售額位列克而瑞房企銷售榜48位，一度迎來(lái)高光時(shí)刻。

圖片來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)

2014年，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的命運(yùn)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。這一年，創(chuàng)始人吳旭曾被相關(guān)部門帶走協(xié)助調(diào)查。

幾個(gè)月后，回歸的吳旭試圖擺脫對(duì)住宅市場(chǎng)的依賴，開(kāi)始帶領(lǐng)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。

但相比住宅領(lǐng)域，這些新業(yè)務(wù)前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，無(wú)法快速實(shí)現(xiàn)收益。2015年，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑，營(yíng)收和凈利分別同比下降5.8%和39.47%。

此后，經(jīng)歷轉(zhuǎn)型不利、借殼重組失敗后，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)最終在現(xiàn)金流面前敗下陣來(lái)。2020年4月，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)曾將公司51%的股權(quán)出售給豐隆集團(tuán)旗下新加坡城市發(fā)展有限公司（下稱：CDL）全資子公司，引入“白衣騎士”。

但CDL入局并沒(méi)有從根源上幫助協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)解決債務(wù)危機(jī)。2021年10月14日，據(jù)重慶破產(chǎn)法庭官微披露，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)被裁定破產(chǎn)重整。目前，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的破產(chǎn)重整仍在進(jìn)行中。

領(lǐng)地控股（6999.HK）是川渝系另一家老牌房企，成立于1999年。2020年12月登陸港股資本市場(chǎng)，是四川第一家在港股上市的房企；次年7月，又成功分拆旗下物業(yè)領(lǐng)悅服務(wù)（2165.HK）獨(dú)立上市。

在克而瑞2021年房企銷售榜中，領(lǐng)地集團(tuán)以251.2億元的銷售額位列房企第98位，是川渝系為數(shù)不多的百?gòu)?qiáng)房企之一。

不過(guò)，雖然位于百?gòu)?qiáng)房企，但這和領(lǐng)地控股定下的目標(biāo)仍有較大差距。此前在2019年的品牌發(fā)布會(huì)上，領(lǐng)地控股曾表示要在2020-2021年實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模。

如今，千億目標(biāo)暫且告一段落，這家老牌房企最近遇上了新的麻煩。5月19日，領(lǐng)地控股發(fā)生閃崩，3.41港元/股開(kāi)盤，午后一度跌幅擴(kuò)大至85%，最終收盤于0.55港元，跌幅83.82%。

來(lái)源：Wind數(shù)據(jù)

當(dāng)晚，領(lǐng)地控股表示，集團(tuán)營(yíng)運(yùn)維持正常，繼續(xù)照常開(kāi)展業(yè)務(wù)，并不知悉任何須予披露以避免公司證券出現(xiàn)虛假市場(chǎng)的信息。

僅一天后，5月20日，領(lǐng)地控股又出現(xiàn)暴漲，盤中一度漲幅達(dá)到140%，最終收盤于1.15港元/股，漲幅為109.09%。

而股價(jià)過(guò)山車背后，領(lǐng)地控股的流動(dòng)性問(wèn)題也浮上水面。

年報(bào)顯示，領(lǐng)地控股一年內(nèi)到期的銀行及其他借款約為32.32億元，一年內(nèi)到期貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)約為76.45億元。同期，領(lǐng)地控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余為52.24億元，再扣除1.47億元的抵押存款和7.79億元的受限制現(xiàn)金，領(lǐng)地控股的在手現(xiàn)金無(wú)法應(yīng)對(duì)2022年即將到來(lái)108.77億元債務(wù)壓力。

6月13日，領(lǐng)地控股還公告稱，擬對(duì)即將到期的一只余額為1.23億美元（約8.28億元）債券尋求交換展期。

在一眾川渝房企的“降速潮”中，具有“央”字背景的中交地產(chǎn)（000736.SZ）也未能免于流動(dòng)性承壓。

中交地產(chǎn)的前身為重慶實(shí)業(yè)，創(chuàng)建于1993年，1997年在深交所掛牌上市。后經(jīng)過(guò)一系列整合重組后，成為中國(guó)交建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)國(guó)內(nèi)上市平臺(tái)公司，2017年正式更名為“中交地產(chǎn)”。

不同于一眾國(guó)企央企的保守風(fēng)格，近幾年，中交地產(chǎn)采取了較為激進(jìn)的擴(kuò)張舉措。

年報(bào)顯示，2019年-2021年，中交地產(chǎn)新增土地項(xiàng)目分別為15宗、30宗、21宗，權(quán)益價(jià)款分別是118億元、252.54億元和314.26億元。

同期，其銷售規(guī)模分別為293.87億元、533億元和560億元，提前完成了其2019年提出的3年500億元目標(biāo)。

不過(guò)，盡管銷售規(guī)模在上漲，但其盈利能力卻在下降。最近3年，中交地產(chǎn)的凈利潤(rùn)分別為11.22億元、8.96億元、7.39億元，逐年走低。

與此同時(shí)，其也面臨不小的債務(wù)壓力。2022年一季度報(bào)顯示，中交地產(chǎn)短期借款加一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債總計(jì)為178.4億元，同期其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為155.75億元，不足以覆蓋短債。

來(lái)源：企業(yè)預(yù)警通

企業(yè)預(yù)警通顯示，當(dāng)前中交地產(chǎn)還有9只存續(xù)債券，總規(guī)模46億元，其中28億元將于1年內(nèi)到期。

前浪堅(jiān)守、后生可畏，誰(shuí)能扛起川渝大旗？

在市場(chǎng)持續(xù)下行的環(huán)境下，面臨外來(lái)房企的競(jìng)爭(zhēng)，如何在新環(huán)境下生存，成為了本土房企不得不思考的問(wèn)題。

這其中有位列百?gòu)?qiáng)的川渝系老江湖，一邊堅(jiān)守本土、一邊布局全國(guó)，并在2021年交上了不錯(cuò)的成績(jī)。

據(jù)克爾瑞房企銷售榜顯示，2021年，新希望地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1059.1億元，連續(xù)兩年突破千億大關(guān)。此外，華宇集團(tuán)、東原地產(chǎn)、陽(yáng)光大地則分別實(shí)現(xiàn)了760.4億元、553.7億元、325.1億元銷售額，坐穩(wěn)了各自在百?gòu)?qiáng)房企中的席位。

而除此之外，川渝地區(qū)近兩年也有一些新勢(shì)力走上臺(tái)前。例如起家于四川的德商置業(yè)、興城人居和總部位于重慶的海成集團(tuán)等。

其中，德商置業(yè)、興城人居的策略各有不同。具體來(lái)看，德商置業(yè)主攻細(xì)分市場(chǎng)，將目光主要聚焦在成都改善住宅領(lǐng)域，并推出“天璽”“天驕”等產(chǎn)品系。而興城人居則是全面開(kāi)花，多地布局，將土儲(chǔ)覆蓋至大成都19個(gè)區(qū)市縣，并嘗試拓展省外市場(chǎng)。

來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)

2021年，德商置業(yè)、興城人居分別實(shí)現(xiàn)了125.78億元和113.2億元的銷售額，在克而瑞四川省典型房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜中拿下第9名和13名的成績(jī)，成為川系不可小覷的新勢(shì)力。

而海成集團(tuán)的戰(zhàn)略打法是合作共贏。2020年，海成將集團(tuán)總部遷至重慶主城，并與龍湖、融創(chuàng)中國(guó)、金科股份、中梁控股（2272.HK）等多家房企開(kāi)展戰(zhàn)略合作，布局川渝兩地，擴(kuò)大區(qū)域影響。

在2021年克而瑞大重慶房企銷售榜單中，海成集團(tuán)力壓一眾知名房企，以146.14億元的全口徑銷售額位列第5名，成為本土新黑馬。

來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)

一直以來(lái)，在房企的城市爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，本土房企和外來(lái)房企的競(jìng)爭(zhēng)從未停止。而人口總量均超過(guò)兩千萬(wàn)的成都與重慶兩地更是房企西南擴(kuò)張的重要一環(huán)。

除了人口優(yōu)勢(shì)外，今年以來(lái)，川渝地區(qū)在政策端的發(fā)力也比較明顯。如代表城市成都于5月16日和31日發(fā)布兩輪樓市新政，內(nèi)容包括限購(gòu)放松、限售放寬、優(yōu)化公積金政策、調(diào)整二手房交易增值稅免征年限等；重慶也于6月中旬適度放松了公積金貸款購(gòu)房政策。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，川渝地區(qū)的一系列改善性舉措對(duì)于提振市場(chǎng)信心意義重大，同時(shí)滿足資格的購(gòu)房需求增加，將有望帶動(dòng)川渝地區(qū)樓市成交上升。

而在此背景下，哪些房企能夠拿下接力棒成為本土新的代表房企呢？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近幾年，川渝市場(chǎng)誕生了很多知名企業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)值得肯定，既豐富了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)，對(duì)產(chǎn)品發(fā)展也具有積極作用。

他補(bǔ)充，現(xiàn)在川渝地區(qū)的房企格局正在改寫，對(duì)于一些房企來(lái)說(shuō)是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不進(jìn)則退。房企應(yīng)積極做好業(yè)務(wù)調(diào)整，包括融資政策協(xié)調(diào)、市場(chǎng)格局和產(chǎn)品創(chuàng)新等多個(gè)維度，這樣才能在當(dāng)前市場(chǎng)好好活下來(lái)。

你曾去過(guò)川渝地區(qū)嗎？你覺(jué)得哪些房企未來(lái)會(huì)成為川渝新的派系領(lǐng)頭羊？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。