作者 | 蘇影?編輯 | 盧泳志?來源 | 債市觀察

宣布交換要約失敗5天后，三盛控股（2183.HK）的美元債券迎來了兌付日。

7月5日，三盛控股一只證券號碼為XS2351081943的美元債券正式到期，未償還本金余額1億美元（約6.71億元），票面利率13%。

截至目前，三盛控股并未披露該只債券兌付的最新進展。

不過上周，三盛控股曾在6月30日的公告中預警，公司預計將無法于到期時履行現有票據項下的還款責任。倘現有票據未于到期日償還，現有票據契約項下的違約事件將會發生。公司將積極與現有票據持有人商討后續還款方案。

7月5日，國際評級機構穆迪宣布，將三盛控股企業家族評級由“Caa2”下調至“Ca”，評級展望仍維持“負面”。

穆迪副總裁兼高級分析師Kelly Chen表示，此次評級下調反映了穆迪的預期，即三盛控股很可能會出現債務違約；而負面展望則反映了三盛控股債權人的回收前景可能會進一步減弱。

近7億債券曾尋求展期

近年來，美元債券逾期成為很多房企爆雷的導火索，而在此次債券到期之前，三盛控股也曾申請過展期。

6月22日，三盛控股公告稱，擬對一只2022年到期的優先票據尋求交換要約。原來每1000美元的票據由1065美元的新票據兌換，申請期限為2022年6月22日-6月28日下午四時（倫敦時間）。

來源：三盛控股公告

在以上時間內，若三盛控股能獲得9000萬美元以上的債券持有人同意，則公司可以重新發行一只新債券。反之，交換要約將自動失效。

截至6月28日，三盛控股并未收到符合交換條件的票據總額，因此該債券展期失敗。

當時，三盛控股表示，公司會繼續尋求取得所需資金的途徑，以于到期日償還現有票據，并將尋求可行解決方案。

值得注意的是，這并不是三盛控股在美元債兌付方面的第一次延期申請。

6月10日，三盛控股曾表示修訂過一只7000萬美元（約4.7億元）、票面利率為12.5%的美元債利息兌付條款，將利息支付日期從5月11日延后半年至11月11日，而該筆債券將于11月10日到期。

來源：Wind數據

除了兩只美元債券外，三盛控股還有一只余額為4.6億元的點心債券，將于2023年1月到期。

6月17日，穆迪表示，將三盛控股的企業家族評級（CFR）從“B3”下調至“Caa2”，評級展望維持“負面”。

當時Kelly Chen介紹，評級下調反映出，在三盛控股修訂了其2022年11月到期美元債券的利息支付條款后，公司的流動性風險加大。而在融資條件嚴峻的情況下，該公司解決短期債務到期問題的能力也存在不確定性。

而此次債券到期的當天，穆迪則宣布將三盛控股的評級再次下調。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪表示，三盛控股當前債務壓力大、資金面仍較緊張，這或在一定程度上降低了評級機構的預期看好情緒。

“滬漂”新貴的千億夢

三盛集團在做地產之前，以實業起家，由林榮東和林榮濱兩兄弟共同創立。2017年，三盛控股在港交所實現借殼上市。目前，在三盛集團的官網上，弟弟林榮濱為三盛集團董事長及三盛控股董事局主席。

2018年年底，三盛控股提出三年“雙千億”目標，即2021年實現資產千億、銷售千億。為此，次年5月，林榮濱特意邀請了出身龍湖的地產老將馮勁義加入任地產集團總裁，為公司“雙千億”保駕護航。

2019年9月，和眾多“閩系房企”老板一樣，以千億為目標的林榮濱也選擇了搬遷上海，啟動福州、上海雙總部模式。

遷都后的三盛控股，走上了閩系房企熟悉的規模擴張之路。

2019年-2021年，三盛控股共新增了42個物業項目及土地權益，總規劃建筑面積804.9萬平方米，投入總代價180.71億元。

在此期間，馮勁義曾在接受“觀點地產網”訪談中提到，“沒有千億，未來在這個行業里沒法坐在這兒?！?/span>

但從結果來看，三盛控股的千億夢并不算順利。據克而瑞數據顯示，2019年-2021年，三盛控股的全口徑銷售金額分別為403億元、439.5億元、338.1億元，與千億銷售額還有較為明顯的差距。

來源：克而瑞2021年房企銷售數據

而沖擊千億失敗的同時，明星經理人馮勁義也從三盛地產集團離職，于2022年年初履新中城創展。值得注意的是，就在他辭任幾個月前，三盛明星高管團隊的另一人馮輝明也剛和三盛說了再見。

知名地產分析師嚴躍進表示，一般來說，經營壓力增大，高管的負擔自然會加重，這個時候如果在業績上沒有突破，會導致高管離職。但類似的變動對企業來說總體上是弊大于利的，因為職業經理人流動會使得公司經營路線頻頻變動、調整，這對企業來說是有很大風險的。

與此同時，三盛控股此前對規模的追求也使其債務水漲船高。僅三年時間，三盛控股的總負債就由2018年末的86.43億元增長至2021年的531.75億元，漲幅高達515.24%。2019年-2021年，其資產負債率則分別為93.58%、89.11%和88.23%，連續三年位于高位。

來源：東方財富網

而進入2022年，除了債務上的危機外，三盛控股還面臨著創始人家族的內部糾紛。

今年3月，因股權轉讓存在分歧，林榮東兩次將三盛控股、林榮濱及相關方告上法庭，兩起訴訟合計涉及賠償金額共14.05億元。

當時三盛控股表示，在現有證據材料下，原告訴求存在依據不足和訴訟金額虛高的問題。公司將積極進行抗辯，維護合法權利，并考慮向惡意興訟者追究責任。目前該案件的進展尚未披露。

三盛控股前景何如？

2021年，對整個房地產行業來說影響深遠的一年，頭部房企接連爆雷使得市場信心一度降至冰點，降速、求穩成了行業的新流行語。

在此背景下，林榮濱也一改此前的激進打法，帶領三盛控股改變經營策略。在2021年中期業績會上，林榮濱表示，在新市場的環境下，公司對雙千億目標進行了適當調整，不會盲目追求規模，要堅定做一家“中而美”的企業。

而在債券兌付到來之前，為改善公司流動性，林榮濱還將包括物業公司在內的多項資產擺上貨架。

2021年9月15日，三盛集團旗下伯恩物業投資人發生變更。福建家門口投資有限公司、廈門市伯盛投資合伙企業等原三盛系股東退出，深圳市譽鷹物業服務有限公司加入，并以97.21%的持股比成為最大股東。

來源：愛企查

愛企查顯示，深圳市譽鷹物業服務有限公司由萬科旗下萬物云100%持股。

一個月后，2021年10月15日，三盛控股再次表示，擬將全資附屬公司旗下的福州盛欣房地產開發有限公司全部股權轉讓給上海雍碧，總代價4.17億元。

同年11月16日，三盛控股在一天之內公布了兩條出售消息。其中，哈爾濱利福商廈將被以3.5億元的價格轉讓給北海晟祺實業有限公司，青島嘉標商廈將被以2.71億元的價格賣給北海晟利投資有限公司。

對此，三盛控股表示，出售事項是公司以合理價格變現目標資產價值的良機，所得款項可以作為運營資金投入集團的日常經營發展中，也可以令集團分配更多財務資源至未來潛在投資機會，符合公司及股東的整體利益。

雖然短期內的出售資產幫助公司收回了不少現金，但從最新年報來看，三盛控股的盈利能力卻有所下滑。

3月31日，三盛控股發布了2021年未經審核年度業績，實現營業收入99.07億元，同比增長12.85%；凈利潤5.99億元，同比下降25.96%。

來源：三盛控股年報

此外，截至2021年12月31日，三盛控股的銀行貸款及其他借款合共約133.33億元，其中，一年內到期的借款為36.39億元，此外還有10.7億元的應付債券。同期，其現金及現金等價物僅為42.52億元，不足以覆蓋短期債務。

克而瑞2022年上半年房企銷售榜顯示，1-6月，三盛集團的全口徑銷售額為35.4億元，較去年同期的263.9億元下降了86.59%。

而在上半年銷售情況不理想的情況下，面對近期即將到期的債券本息，三盛控股兩次選擇了延期。

對此，關榮雪分析，目前對于三盛控股來說，首先需做好“開源節流”工作，借政策適度放松走向，積極拓展營銷渠道，增強回款；同時可考慮適當出售項目補充現金流。其次，應積極與債權人溝通，尋求雙方都可接受的債務展期解決方案。另外，公司還可積極引入戰投，以加速改善公司的整體信用狀況，助力恢復融資能力。

你怎么看待房企的千億目標？你覺得面臨債務危機的三盛控股又該如何自救呢？歡迎評論區留言討論。