來源/無冕財經(jīng)??作者/陳欣苗??編輯/陳澗

網(wǎng)友A：“歡迎深圳炒房客來接盤，再漲30%。”

網(wǎng)友B：“真當(dāng)深圳客是韭菜？還是覺得深圳客的投資眼光比東莞土著低？”

這是7月4日東莞大幅解除限購后，網(wǎng)友們就話題“深圳客，來不來東莞掃貨”展開交鋒。根據(jù)新政，除中心城區(qū)（莞城、東城、南城、萬江）和松山湖外，東莞其余28個街鎮(zhèn)，全部放開限購。

東莞樓市的上一輪暴起暴落，深圳客功不可沒。而今樓市低迷，又指望上深圳客了？向來被詬病“抱深圳大腿”的東莞，未來還是只能跟著大哥混？

業(yè)主呼喚深圳客

7月4日樓市新政后，東莞業(yè)主對深圳客翹首以盼。

“深圳客，快點過來買吧”、“深圳客有購買能力，（他們來了）我們東莞業(yè)主也好賣掉手頭的房子”，多次降價又沒能將房子賣出去的東莞業(yè)主們對媒體表示，他們期待深圳客來帶熱市場氛圍，以促成自己的交易。

部分業(yè)主甚至大幅漲價。

無冕財經(jīng)研究員在諸葛找房平臺上看到，位于臨深區(qū)的塘廈、鳳崗等，不少二手房源漲價，其中塘廈樓盤“金地博登湖”的一套房，今年7月7日掛牌850萬，比2021年1月13日上架時，漲了200萬；3.95萬元的掛牌單價，比小區(qū)歷史最高價、掛牌均價都高。

核心區(qū)松山湖，也有樓盤漲價超50萬。

▲東莞部分二手房掛牌情況，圖片來自諸葛找房網(wǎng)。

中介、房企以及本地房產(chǎn)號也開始吹風(fēng)，目標(biāo)瞄準(zhǔn)深圳客。

“取消限購第二天，深圳客已經(jīng)殺入橫瀝，招商雍景灣，單價：2萬左右。”一位房企銷售人員在社交平臺上如此表示。

諸如“深圳客殺到”、“深圳客返場”等字眼，多次出現(xiàn)在房產(chǎn)號標(biāo)題中。

業(yè)主、中介、房企們這般“疾呼”背后，到底還是東莞樓市的不給力。這也是繼4、5月份兩次松綁過后，東莞政府再放大招的原因。

實際上，此前兩次政策優(yōu)化后，市場確實扳回了一些。

特別是二手房，據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，近4個月東莞二手房成交量低位回升，6月網(wǎng)簽量環(huán)比增加了55%；一手房也在6月出現(xiàn)“小翹尾”跡象，供求創(chuàng)下年內(nèi)新高，成交環(huán)比亦超5成。

但上半年的成交，多聚焦于熱門區(qū)域優(yōu)質(zhì)樓盤、案場營銷政策更貼合市場需求的樓盤，購房者對于政策和優(yōu)惠探底等待的心態(tài)仍較強。

換句話說，轉(zhuǎn)好不等于回暖，東莞樓市而今的低迷，仍是超預(yù)期的。

可看同比數(shù)據(jù)。

今年上半年，東莞一手房供需大幅萎縮，供應(yīng)量和成交量分別同比下滑43%、52%，這一供求量，創(chuàng)下2007年來的同期最低位。同期，二手房成交量6234套，同比減少55%。

▲東莞一手房交易情況，圖片來自合富大數(shù)據(jù)。

樓市低迷直接影響土拍，東莞一輪集中供地就直接慘淡收場。

到第二輪供地，政府不得不拿出核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，并給開發(fā)商讓利，以此來提振市場情緒，這才有了土拍“火熱”之說。

但賣地，光賣好位置肯定是無法持續(xù)的，外圍區(qū)域的地后續(xù)也得想辦法賣出去。

所以這次東莞政府再添“火”，直接觸及“退出限購”的底線，把房票塞給除中心城區(qū)以及核心區(qū)松山湖外的28個鎮(zhèn)街，刺激外圍區(qū)的去化。

曾是東莞樓市興奮劑

既然如此，多方期盼的深圳客，能來為東莞樓市添一把火嗎？

首先，這個期盼，是有“前情”可回顧的。

上一輪暴漲，東莞以“房價漲幅全國第一”的姿態(tài)，力壓深圳。2020年，其房價平均漲幅高達(dá)47%，居全國之首，排名第二的深圳，平均漲幅僅34%。

彼時，全款房源遭瘋搶、業(yè)主抱團漲價、二手房價格暴力拉升等騷操作不斷，外界稱之為“癲狂”狀態(tài)。

六大片區(qū)房價齊漲，松山湖最猛，有樓盤從4萬直奔6萬；多區(qū)房價也從2萬+跳漲到3萬+。

▲2020年東莞樓市漲價情況，圖片來自“米宅珠三角”。

隨后的劇情就是政策重錘出擊，樓市急轉(zhuǎn)直下，成交下滑，價格漲勢被抑制。

而支撐起這輪暴漲的，正是深圳客。

樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年，東莞二手房買家中，深圳客占比是22.9%。2021年樓市回調(diào)，在莞購房（含新房、二手房）的深圳客大幅下跌至9.8%。

回顧一下，2020年，疫情出現(xiàn)后的4月，深圳進入行情后半程，大量熱錢需要找到新出口。

這時候，大灣區(qū)的廣州、佛山還未啟動，另一臨深的惠州經(jīng)濟基本面遠(yuǎn)不如東莞，作為長期承接深圳外溢產(chǎn)業(yè)和人口居住的超級衛(wèi)星城，且二手房還不限購的東莞，就成了炒作的圣地，深圳客蜂擁而至。

東莞再上一輪暴漲是2016年，也是緊跟深圳的腳步，此前的2015年，深圳的房價暴漲。

顯然，這兩個城市的行情是聯(lián)動的，歷史經(jīng)驗告訴我們，深圳行情起來，購買力外溢，買房需求才會傳遞到東莞。

“深圳是深莞惠樓市的發(fā)動機。什么時候深圳樓市有了起色，捂熱了居民那顆心，大家要去買房了，才會給東莞樓市帶來新鮮的血液。”廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)在，這個發(fā)動機比較寂靜，這也是東莞連續(xù)兩輪政策刺激后，樓市依然不溫不火的主要原因。

未來只能看深圳臉色？

“東莞的房價未來還是要看深圳臉色，如果深圳繼續(xù)漲，且東莞繼續(xù)承受外溢的深圳產(chǎn)業(yè)，東莞樓市可能會上漲。”知乎上，一位網(wǎng)友如此表示。

深圳這位大哥，確實給了東莞“膨脹”的動力，但這座城市樓市的未來，就真的只能“抱深圳的大腿”嗎？

非也。

單看這次政策，東莞是有自己的小心思的：搶奪大灣區(qū)有限的資金。

從資金吸引力上看，深圳、廣州之后，就是佛山、東莞，再往下才是珠海、惠州、中山等。現(xiàn)在的情況，深圳、廣州是死守防線，佛山已經(jīng)劃定了不限購區(qū)域。

此時撕開限購的口子，可見東莞的野心。可它的底氣來自哪里？

拋開臨深這層概念，東莞實際上是有底子的。

雖然是普通的地級市，但東莞而今已經(jīng)是萬億GDP、千萬人口的強二線城市。

目前，東莞已形成以電子信息制造、電氣機械與設(shè)備制造業(yè)、紡織、造紙、食品飲料加工業(yè)為支柱的新型產(chǎn)業(yè)體系；高新企業(yè)超7200家，位居地級市前列，華為、OPPO、VIVO、立訊精密等，都是東莞的名片。

人口吸引力也在線。近十年，東莞人口增長224萬人，排在中國所有城市第13位；人口年輕優(yōu)勢也很明顯，是廣東老齡人口占比最低的城市之一，僅次于深圳。

如果同等級橫向?qū)Ρ龋瑹o論是經(jīng)濟體量、產(chǎn)業(yè)，還是人口，東莞都不遜色于兄弟城市佛山。

特別要提及的是，東莞是典型的強鎮(zhèn)經(jīng)濟，每個鎮(zhèn)都有自己的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

2021年，東莞15鎮(zhèn)入圍全國百強鎮(zhèn)，包括長安、虎門、厚街等，這些百強鎮(zhèn)，主要位于濱海灣片區(qū)、松山湖功能區(qū)和東南臨深片區(qū)。

▲2021年全國百強鎮(zhèn)，圖片來自“國民經(jīng)略”。

鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)達(dá)的結(jié)果就是藏富于民，企業(yè)家、小老板，構(gòu)成東莞房價的強大支撐力。

東莞因此被譽為“老板之城”。數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月中旬，東莞實有市場主體150.27萬戶，也就是說，每7個東莞人里，就有1個是老板。這150萬戶市場主體占全省10%、全國1%，居全省地級市第一。

打鐵還需自身硬，僅靠臨深炒作，終究是不耐扛的。

可參照另外兩個典型城市，惠州、中山。

同樣是樓市冷場，惠州、中山的境遇更慘。前者，產(chǎn)業(yè)欠缺，人口吸引力不足，加上天量供應(yīng)，庫存壓力巨大，現(xiàn)在完全放開限購；后者，沒啥基本面，就靠著深中通道炒作了一波，而今房子賣不動，降價遍地，7月4日還出臺了個限跌令。

另可以印證東莞不依賴臨深的一點是，在上一輪暴漲中，東莞漲幅最大的不是臨深，而是松山湖和南城，其次是濱海新區(qū)。

松山湖，東莞的科創(chuàng)中心，高學(xué)歷人才和高收入群體的聚集地；南城，屬東莞中心城區(qū)，有CBD、有產(chǎn)業(yè)；濱海新區(qū)，強經(jīng)濟鎮(zhèn)長安、虎門都在這。

三者對應(yīng)的松山湖片區(qū)、中心城區(qū)和濱海新區(qū)，是目前東莞發(fā)展的三大核心片區(qū)。

此番沒放開限購的區(qū)域，就包含了松山湖，和四個中心城區(qū)——莞城、東城、南城、萬江。東南臨深片區(qū)，并未涵蓋在內(nèi)。

當(dāng)然，上一輪大起大落后，目前的東莞樓市仍處于擠泡沫的深度調(diào)整期，與經(jīng)濟分化相匹配的分化在所難免，這次官方的松綁政策，就指明了東莞的價值區(qū)域所在。

而作為“打工人的天堂”，東莞接下來應(yīng)該思考的問題可能是，如何加速從“東莞制造”邁向“東莞智造”，將人口紅利轉(zhuǎn)換為人才紅利，讓房價有更扎實的支撐。